房地產開發企業降低開發成本的途徑

章慧鶴

[摘 要] 隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想在強手如林的競爭環境中立于不敗之地，實現近期求生存、長期謀發展的目標，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。加強房地產開發企業開發成本的控制，通過各種合理可行的方法來降低成本，從而提高企業經濟效益。筆者在房地產開發企業多年從事成本會計工作，本文結合本公司的實際工程項目案例，對如何降低工程的開發成本進行探討。

[關鍵詞] 房地產；開發成本；降低途徑

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003

[中圖分類號] F275.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02

1 房地產開發企業開發成本的構成項目分析

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。

1.1 土地征用及拆遷補償費

土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

1.2 前期工程費

前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。前期工程費用估算占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費差異而有很大差別。前期工程費用的其他費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益要求。

1.3 基礎設施費

基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的建造各項基礎設施發生的費用。與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。

1.4 建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。建筑安裝工程費是房地產開發企業成本項目中的一個大頭，建筑安裝工程造價成本一般占項目總支出的45%～55%。

分析建筑安裝工程費成本，應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。

1.5 配套設施費

配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

1.6 開發間接費

開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

房地產開發成本控制就是將實際發生的耗費，嚴格控制在計劃成本范圍內，隨時揭示并及時反饋，解決生產過程中的損失浪費現象，使之達到控制成本的目標。成本控制是房地產開發企業必須面對的一個重要治理課題。通過強化成本控制來達到降低房地產開發成本的最終目的。

2 降低房地產開發企業開發成本的途徑

2.1 多途徑尋找開發項目，降低土地成本

近年來土地成本越來越高，原先土地成本占項目總支出的1/3左右，現在也水漲船高了。筆者所在公司在以下方面做了充分的準備，積極調動一切資源，多途徑尋找開發項目，降低土地成本。

2.2 全面質量管理，保質保量完成工程項目

全面質量管理是一項綜合工程，需要多個部門及大量專業人員的通力合作才可圓滿完成。施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，開發公司須在一些關鍵管理環節上采取嚴密而切實可行的管理措施。因此，要以人為本，樹立全員質量成本意識，落實成本治理責任制，劃定收入與支出配比責任層次，編制各層次的責任成本預算，按照成本費用責任層次和治理環節，制定考核標準，開展全員、全過程、全工期、全項目的治理，實行工資與績效掛鉤，按規定兌現獎罰，把成本費用治理目標責任通過企業的治理控制系統落到實處，以較少的活勞動和物化勞動耗費，取得較大的經濟效益，不斷降低工程成本。開發單位和施工單位既要搞好協作，又要嚴格監督工程的質量，進行全過程質量管理控制，保質保量地完成工程項目。還要控制好施工工期，爭取提前完工。

2.3 加強施工材料品質和價格的成本控制

以筆者所在公司為例，某工程項目建筑安裝工程費達91 658 883元，包括土建、水電、材料3部分。其中材料款30 388 080元，占建筑安裝工程費的33.15%，可見材料成本占整個工程成本的比重較大，而且有較大的節約潛力。因此，材料品質和價格的成本控制，是降低工程成本的關鍵。

2.4 工程項目結算的成本控制

辦理工程竣工決算，可以全面清理項目建設過程的財務，在決算中全面反映項目建設過程中資金的來龍去脈，是項目成本控制的重要環節。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞的及客觀上的疏忽，應建立以下機制：①會議確認制；②二次復核、審計制；③獎懲制度。

房地產項目具有資金投入大，項目建設周期長、涉及的環節多等特點。房地產開發的成本控制應貫穿于項目開發的全過程，是一個涉及拆遷、開發、建筑等所有職能部門的全局性工作。成本發生在企業生產經營全過程，從項目決策、征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務等環節，發生費用支出，都有成本控制問題，要建立統一的企業內部成本管理規范。企業要注重財務部門的事中監督職能，發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上，要針對企業的特點進行成本管理。只有發揮企業內部各職能部門的作用，進行全過程成本控制，降低企業的開發成本，才能實現企業的最佳效益。

主要參考文獻

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