中國住宅產業化的必要性與實現路徑

董可超

[摘要]隨著我國城鎮化和工業化進程的不斷深入，人民群眾對住宅的功能需求和質量要求已經發生了很大的改變，加上我國正面臨著日益嚴重的資源與環境壓力，所以產業化是中國住宅發展的必然趨勢。本文在分析住宅產業化概念以及必要性的基礎上，重點就中國住宅產業化的實現路徑進行探討。

[關鍵詞]住宅產業化；房地產；城市化

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）29-0144-02

隨著“兩型”社會建設目標的提出，中國住宅產業必須盡快從傳統、落后的粗放型生產加工方式向集約化生產方式轉變，走住宅產業化的發展道路，提高中國住宅的建設水平，更好地適應時代的發展。

1住宅產業化的主要內涵

簡單的理解，住宅產業化就是指用生產產品的流水線建造新型住宅。住宅產業化作為一種新型的生產方式，其機械化水平相對較高，能夠節約建筑成本投入，降低資源和能源的消耗，提高住宅建設質量與勞動生產率，是中國房地產業實現健康、可持續發展的必然選擇。因此，住宅產業化就是完全顛覆傳統粗放式和勞動密集型的生產方式，是房地產行業發展的必然選擇，這給中國住宅業帶來新的發展機遇與發展契機的同時，也讓房地產企業面臨更加嚴峻的市場挑戰。中國住宅化的產業化發展，直接關系到我國社會經濟的發展質量。

2中國住宅產業化的必要性分析

2.1住宅產業化能夠提高住宅建設質量

隨著我國經濟社會飛速發展，人民生活水平不斷提高，人們對住宅質量有了新的認識。以前，人們認為施工質量的水準決定著住宅質量，所以他們只關心建筑物的外表質量，如磚縫是否橫平豎直、門窗安裝是否無縫等。現在，人們對住宅質量有了廣義上的認識，住宅的內部的材料情況，外部周圍情況等也決定了住宅的質量問題。傳統住宅已經滿足不了人們的多樣化的居住需求，只有不斷推進住宅產業化，提高住宅的科技含量，提升住宅物業服務質量，才能滿足人們不斷變化的生活需求。

2.2住宅產業化能夠有效提高行業效益

住宅產業化生產方式的推廣，可以在行業內實現設計標準化、生產工廠化、施工機械化、管理科學化，這種集約化的生產方式的好處就是縮短了住宅產品的設計周期和生產的時間，提高了資金的周轉利用率。因為資本流動率與投資回報成正比，所以產業化生產方式產生的效益遠比勞動密集型運作高，這也就為住宅建設行業效益的提高奠定了重要的基礎。

2.3住宅產業化能夠促進住宅建設方式的轉變

過去幾十年，由于建造住宅的手段、方法比較落后，導致我們的住宅比較粗糙。我們要想適應社會經濟的發展步伐就必須改變這種傳統的生產模式。為了改變這種模式我們進行了兩種轉變，分別是“現場建造”轉向“工廠制造”、濕作業轉向干作業。另外我們還要采取減少綁扎鋼筋、架設模板、臨時支架等措施來達到這種目標。對住宅傳統生產模式的改變，不僅降低了成本、提高了質量，而且減輕了勞動力、縮短了工期，實現了對傳統生產方式的優化與轉變。

3中國住宅產業化實現路徑的選擇

3.1政府要加大對住宅產業化的政策扶持力度

在一些發達國家，例如美國、德國等，住宅產業化已經達到了相當高的水平，值得借鑒的是，這些國家在注重提高住宅產業化水平的同時，還使住宅節能水平得到了提高，使其與住宅產業化水平相適應。從這些國家的住宅產業化的進程中，我們不難發現，政府方面的努力是至關重要的。因此，在我們國家，相關部門也應該加大扶持與引導力度。首先，政府要通過出臺相應的財政金融政策、相關產業政策來促進住宅產業化的發展，如促進相關產業優先發展，制定住宅產業化和節能化標準，將符合標準的住宅項目列入鼓勵型產業發展目錄。其次，政府要積極引導相關產業的技術研發，確立目標計劃，并有針對性的實施。再次，政府要建立獎勵機制，使房地產開發商和購房者的積極性得到充分的提高，如美國規定，中低層購房者的房貸利息支出可以從個人所得稅稅基中扣除。最后，政府要鼓勵發展占用資源少、環境副作用小、可循環的住宅產業，充分發揮項目審批、規劃管理、土地供給等政府政策杠桿的作用。

3.2提高住宅的科技含量是住宅產業化的核心

住宅性能決定了住宅產業化的發展方向。科技進步和嚴格的質量保證體系決定了住宅的性能，其中，科技是關鍵。科學技術是第一生產力，為了促進住宅產業化更好更快地發展，我們要積極提高新技術和成套技術的應用，認真開展住宅性能認定工作，不斷提高住宅的科技含量，使“四新”技術得到充分的應用，使科技源源不斷地轉化為社會生產力。對此，各大高等院校、科研設計單位要充分發揮自己的優勢，不斷完善對住宅保障、建筑、質量控制體系等的研究，政府部門要出臺建筑節能環保、住宅一次性裝修等經濟政策，積極對住宅材料、成套技術開發進行引導，從而促使住宅產業化又快又好發展。

3.3住宅產業化發展的基本前提是標準化

住宅產業標準化包括建筑設計標準化，以及設計標準與建筑構件、建筑部品標準的統一。發達國家根據標準化數學模數建立了有效的住宅建設體系，從而大大提高了住宅產業化的進程。美國制定了工業化住宅建造和住宅安全標準；瑞典建立了通用部件體系。住宅產業化的集中體現是社會化協作和規模效益，一旦失去了行業標準規范，也就沒有了規模經營，那社會化協作生產也就無法實現，住宅產業化也就沒有了未來。因此，我們要通過制定相關技術標準和技術規范來促進住宅化建設的集約化經營。這些規范包括模數協調、室內外環境標準、節能標準等；同時，我們還要通過建立優良住宅部品認定制度、住宅性能認定制度和住宅部品保險制度來轉變住宅的粗放式經營。

3.4建立示范點，促進住宅產業向集團化發展

21世紀以來，我國的一些住宅產業化的示范項目由于宣傳力度小、數量少等多種原因，導致示范基地未能起到以點帶面的作用。為了更好更快地推動住宅產業化進程，我們就應該實事求是，依據各地不同的特點建立具有地方特色的示范基地，讓示范效果得到充分發揮，從而使具有鮮明產業特色的、技術水平高的、產業關聯度大的住宅產業群形成。住宅產業要想朝著集約化的方向發展就必須走集團化、規模化發展之路。我們知道，現在中國的房地產商很多，但真正有實力帶動住宅產業化的企業卻鳳毛麟角，技術的匱乏，資金的缺少，勞動力的不合理利用，這些弱勢使得絕大多數房地產企業無力參與住宅產業化的項目，從而阻滯了住宅產業化的步伐。要想解決這個前進路上的絆腳石，我們就必須扶植一批具有實力的房地產業龍頭，以帶動整個房地產業的發展，形成以房地產企業為龍頭，多個部件企業綜合的大集團，加快住宅產業化的進程。政府對這些企業要進行合理的監督管理，促使他們積極地投入到新型住宅化產品的生產中，成為行業發展的中流砥柱，成為我國住宅產業化發展之路中的重要推動力。

3.5推動住宅產業化制度與管理體制的完善

在推動住宅產業化的進程中，我們要充分發揮市場機制的調節作用，同時，還要不斷地建立健全相關產業法律法規，為住宅產業低碳化提供出路和制度保障。第一，必須嚴格貫徹落實相關行業法律法規，明確法律責任。積極推動《建筑法》、《建筑管理條例》等法律法規的落實實施，對住宅建設節能環保做出具體規定，使行業內形成低碳經濟發展理念，并將責任明確落實到政府、企業及個人，全民參與住宅產業化。第二，健全法律法規，不斷完善監督管理體系。不斷健全《商品住宅性能認定管理辦法》，在法規中，應明確將商品住宅性能認定標準進行統一認定，并應明確住宅性能認定管理機構，明確“四節”監督管理機構的具體職責。各監管部門要依法行使自身的權力和職責，依法定期對住宅的“四節”狀況進行檢查，對設計、圖審、檢測、物業管理等進行強有力的監管。通過不斷地健全法規和對住宅的監管，使住宅節能標準得以提高，目標得以實現，從而使住宅產業不斷向綠色產業轉型。

參考文獻：

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