壓住房?jī)r(jià)的稻草：不動(dòng)產(chǎn)登記

成一蟲(chóng)

據(jù)國(guó)土資源部消息，2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)將投入運(yùn)行，基本形成統(tǒng)一登記體系。不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中與百姓生活關(guān)系最密切的就是房產(chǎn)。房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記后，既有助于未來(lái)房產(chǎn)稅的推廣實(shí)施，也能夠讓特殊人群的灰色財(cái)產(chǎn)公開(kāi)化。

房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記、房產(chǎn)稅其實(shí)都不是新消息，只是遲遲沒(méi)有時(shí)間表。眼下只解決了前者，后者已在滬渝試點(diǎn)三年多，筆者估計(jì)，在全國(guó)全面開(kāi)征會(huì)等到2018年以后。但害怕信息公開(kāi)與房產(chǎn)稅的人不會(huì)等到那時(shí)再出售，所以它早晚會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成不小的壓力。

倘若目前房?jī)r(jià)正處于明顯上升的周期，一如2013年及此前的黃金十年，則這些“敏感”房產(chǎn)持有者普遍不會(huì)急于出手，而會(huì)走一步、看一步，甚至?xí)恢钡鹊?017年及以后。房?jī)r(jià)快速上漲之時(shí)，很容易覆蓋每年1%-2%的房產(chǎn)稅。

可是，近期中國(guó)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)正在逼近尾聲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度中國(guó)商品住宅銷售面積同比下降5.7%，銷售額同比下降7.7%。顯然，平均銷售單價(jià)同比下滑約2%。2014年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量創(chuàng)下2013年2月以來(lái)的新低，各城市房?jī)r(jià)的同比漲幅也有明顯回落。

類似的，全國(guó)城市綜合地價(jià)一季度的環(huán)比漲幅在連續(xù)7個(gè)季度擴(kuò)大后首次收窄。來(lái)自各家房地產(chǎn)中介公司的最新信息表明，一些大中城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比滯漲或回落，成交量則明顯下滑。

與2013年相比，2014年樓市新增了一個(gè)利好，三大利空。一個(gè)利好是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策在逐漸放松，一些地區(qū)相繼傳出解除“限購(gòu)”，甚至是鼓勵(lì)購(gòu)房的消息。這種放松預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)，因?yàn)檠巯陆?jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀，房?jī)r(jià)也比較疲軟，在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)控房?jī)r(jià)已無(wú)必要。三大利空包括：貸款利率上升，額度吃緊；人民幣貶值，熱錢(qián)退燒；由于政府急于賣(mài)地賺錢(qián)，不少二三四線城市近期的住宅供應(yīng)量太大，在2013年價(jià)格漲幅較大的背景下，有效需求不旺。利空明顯強(qiáng)過(guò)利好。政府的各種政策未能制止房?jī)r(jià)大漲，同樣也不容易護(hù)住房?jī)r(jià)不跌。

2013年底以來(lái)房貸不容易申請(qǐng)，優(yōu)惠力度明顯減弱，原因是期限長(zhǎng)、利率太低。在銀行吸儲(chǔ)難、儲(chǔ)蓄存款利率普遍上浮10%、協(xié)議存款利率5%-6%的背景下，盡管房貸可以減計(jì)50%風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，節(jié)約資本金，但銀行為了維持一定的存貸差，并不熱衷于房貸。

2014年以來(lái)，人民幣對(duì)美元貶值已超過(guò)3%。盡管研究者的共識(shí)是人民幣不會(huì)就這樣持續(xù)貶值下去，其間還會(huì)有反復(fù)，甚至明顯升值，但熱錢(qián)退燒已是事實(shí)。一些境外投資者撤離中國(guó)樓市，很多中國(guó)地產(chǎn)商、富人也跑到境外購(gòu)房。

最為根本的因素——供需方面，情況也不太樂(lè)觀。截至2014年3月底，中國(guó)商品房待售面積52163萬(wàn)平方米，比2月末增加766萬(wàn)平方米；一季度銷售20111萬(wàn)平方米，同比下降多于3%。庫(kù)存增加，銷售放緩，房地產(chǎn)商就只能考慮降價(jià)促銷。究其根源是過(guò)去幾年房?jī)r(jià)漲太快了。2013年很多城市房?jī)r(jià)同比上漲10%-20%，而居民收入增長(zhǎng)不超過(guò)6%-8%，房租凈收益率普遍低于2%-3%，房?jī)r(jià)收入比通常高過(guò)15-20倍。

短期內(nèi)房?jī)r(jià)還會(huì)調(diào)整，這幾乎成了市場(chǎng)的一致共識(shí)。

在這樣的現(xiàn)實(shí)及預(yù)期之下，肯定會(huì)有一部分多套住宅擁有者會(huì)在近期陸續(xù)出手，增大二手房的供應(yīng)量。同時(shí)，也有一些投資者、體制內(nèi)官員放棄購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的計(jì)劃，減少對(duì)新房、二手房的需求量。這兩種情形都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成向下的拉力，但具體力量能多大，目前難說(shuō)。以北京為例，2013年二手房年交易量16萬(wàn)套左右，五六年前則是6萬(wàn)-7萬(wàn)套；2013年新建住宅開(kāi)工、竣工、銷售大約都在20萬(wàn)套左右。而目前北京二套以上房產(chǎn)、灰色房產(chǎn)普遍認(rèn)為起碼有30萬(wàn)-50萬(wàn)套，倘若都要出售，足夠北京消化兩年。

真正的影響體現(xiàn)在心理及預(yù)期層面。這是因?yàn)椤胺瓷硇浴毙?yīng)的存在，當(dāng)房?jī)r(jià)走弱時(shí)，會(huì)刺激一些灰色房產(chǎn)、應(yīng)納稅房產(chǎn)拋售，帶動(dòng)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，而這種下跌反過(guò)來(lái)又會(huì)誘發(fā)更多的拋售行為。當(dāng)房?jī)r(jià)透支未來(lái)、存在一定程度的泡沫之時(shí)，只需要一根稻草就能刺破。這根稻草或許就是房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記以及房產(chǎn)稅。endprint