戶籍新政難救無錫房價

世聯行

4月22日，無錫戶籍新政正式出臺。當日，無錫市政府印發關于無錫市戶籍準入登記規定的通知，規定自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

國務院總理李克強在2014年“兩會”上表態稱，“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”據此，我們認為未來地方政府在房地產調控上將具有更多自主權，區域調控政策差異化的策略將成為常態，且三、四線市場冷淡的城市政策將趨于松動。

無錫近幾年的房地產市場表現一直差強人意。即使是在樓市一片火爆的2013年，其商品住宅銷售金額仍舊是負增長。數據顯示，2013年全國商品住宅銷售金額同比增長26.6%，而無錫商品住宅銷售金額同比下降3.2%，跑輸全國市場29.8個百分點。而2014年一季度，無錫商品住宅銷售金額更是大幅下降12.2%。

樓市表現不佳，土地市場亦趨于冷清，一季度無錫土地成交金額43.6億元，同比下降1.2%，土地整體成交溢價率低至1.49%。疲軟的房地產市場對無錫本已如履薄冰的宏觀經濟（一季度無錫GDP同比增長8.3%，為2009年二季度以來新低）來說無疑是雪上加霜。因此，無錫市政府救市的動力比較強，順應中央政府雙向調控的政策基調，此次新政的出臺符合市場的預期，其意圖也非常明顯。

據媒體報道，2012年元旦起，無錫市戶口準入政策調整為，外地人購房落戶門檻由此前的100平方米以上降至70平方米以上。當年1月至12月，外地戶籍購買商品房住宅面積達到121.57萬平方米，占比達21.78%，比2011年增長了6個百分點。同年，無錫全年共成交各類房屋75195套，同比增長44.63%。

此次無錫地方政府再次調整購房入戶政策，短期有望釋放部分需求，但影響有限。

截至2013年底，無錫常住人口為648萬人，戶籍人口為472萬人，那么非戶籍常住人口為176萬人。短期內，這個群體的購房需求有望釋放，但它主要是中低收入人群，支付能力有限，且在當前市場預期向下的背景下，入市購房的積極性被削弱，因此政策的影響相當有限。

由于市場表現不佳，2014年以來無錫不少樓盤已經開始降價，不過大部分項目都以暗降為主促銷，以推特價房的形式進行，價格調整幅度在10%左右，但效果不理想。

無錫樓市未來全面降價的可能性極高。其主要原因有四個：其一，長期供大于求。2010年至2014年3月份，無錫商品房住宅批售面積為2402.7萬平米，銷售面積為2113.6萬平米，批售比1.14，市場供應過剩嚴重，去化壓力巨大。其二，人口導入不強，新增需求較少。2010至2013年，無錫常住人口新增11.15萬人，復合增長率低至0.48%，這是導致市場需求不振的主要原因之一。其三，民間資本危機的影響。歐債危機發生后，外部需求不振，蘇州、無錫、常州和溫州等地民間資本危機爆發，影響市場需求的釋放。其四，2014年以來信貸收縮和降價導致的市場觀望情緒濃厚進一步制約需求的釋放。

工業是無錫國民經濟的主體，其支柱產業主要是高檔紡織及服裝加工和電子信息等。無錫是國內僅次于上海的重要的紡織品出口城市。同樣，無錫的光伏產業在全國名列前茅。但在歐債危機爆發后，由于外需不振，無錫的紡織和光伏產業均受到重挫，導致了無錫民間資本危機的爆發，龍頭光伏企業尚德甚至被迫破產重組。產業經濟表現不佳也使得無錫對人口的吸附能力下降。而這才是導致無錫房地產市場疲軟的根本所在。此次無錫出臺的購房入戶的政策，從本質上來講只是治標不治本，甚至治標都存在問題。因此，我們認為，提振無錫的產業經濟才是長期提振當地房地產市場的正確途徑。endprint