房價只是在分化而不是崩盤

連平

目前我國房地產(chǎn)市場已由“普漲時代”進入了“分化時代”，城市間差異日趨明顯。隨著部分城市房價松動下行，市場看跌預期陡升，“崩盤論”甚囂塵上。

然而，在城鎮(zhèn)化仍然存在較大發(fā)展空間的大背景下，我國房地產(chǎn)市場仍將具有較大的成長空間，調(diào)控政策則具備較大的調(diào)整空間。短期內(nèi)房價將在供求關系的轉(zhuǎn)變下漲勢明顯趨緩，中長期來看市場總體將由過去的非理性發(fā)展進入相對理性的發(fā)展階段。

需求釋放和政策調(diào)整將為市場托底

什么是“崩盤”？我認為，只有當整體房價全方位大幅下跌，至少整體房價跌幅達30%以上，并引發(fā)包括銀行壞賬激增，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、開發(fā)銷售陷入兩難，居民資產(chǎn)大幅縮水、購房行為大大減少等一系列系統(tǒng)性風險降臨時，大概可以稱之為“市場崩盤”。

當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出分化加劇態(tài)勢，但樓市分化絕不能與樓市崩盤劃上等號。當年香港樓市曾在1997年到2003年的6年下跌周期內(nèi)，房價累計跌幅高達約70%，租價下跌了近50%；負資產(chǎn)人數(shù)急速增加，但并未見所謂的“崩盤”；市場低迷過后至今仍在正常運行。毫無疑問，我國樓市的“分化時代”離“市場崩盤”相去甚遠，未來的需求釋放與政策調(diào)整將為樓市托底。

新型城鎮(zhèn)化進程下我國住房需求具備持續(xù)釋放空間。縱觀我國目前的城市化進程，還遠未達到城鎮(zhèn)化后期，未來中長期需求將繼續(xù)跟進。政府工作報告強調(diào)解決“三個1億人”問題 ，日前出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》也提出2020年目標城鎮(zhèn)化率達到60%，即2014-2020年年均增長約0.9個百分點，表明城鎮(zhèn)化需求未到飽和狀態(tài)，未來仍有伴隨城鎮(zhèn)化到來的住房需求增長空間。

未來樓市若出現(xiàn)低迷，政策可能作出相應調(diào)整。決策層強調(diào)“分類調(diào)控”和“雙向調(diào)控”表明調(diào)控的目標在于穩(wěn)定，在穩(wěn)房價和穩(wěn)增長的雙重要求下，中央與地方政府更希望樓市平穩(wěn)運行，避免出現(xiàn)暴漲與暴跌兩種極端情況。

當前在政策嚴控之下，一、二線城市大部分住房需求處于受抑制狀態(tài)，若房地產(chǎn)市場持續(xù)下行出現(xiàn)低迷，政策層面可能進行調(diào)整，放松限購限貸，出臺鼓勵措施，促進受限需求釋放，從而使樓市運行保持在較穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。從調(diào)控市場的效果看，往往控制其上漲能力略顯不足，而托底市場房價應該綽綽有余。

五大政策因素影響未來樓市價格走勢

在房地產(chǎn)市場分化加劇的新形勢下，調(diào)控政策更趨屬地化，將針對不同城市情況分類指導。與此同時，2013年中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控“三緘其口”，2014年政府工作報告十年來首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”，表明政策思路已由盯住短期房價目標轉(zhuǎn)向調(diào)節(jié)供需關系和建立長效機制。但我認為未來五大政策因素將對房價走勢產(chǎn)生影響：

一是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略逐步落地。2013年我國城鎮(zhèn)化率為53.7%，未來目標為2020年要達到60%，提升空間依然很大，伴隨著大量農(nóng)村人口涌入城市，對城市住房的需求量將不斷增長，并且隨著居民實際支付能力的提高，對住房的需求水平也將逐漸提升。

從結(jié)構來看，一二線城市作為區(qū)域經(jīng)濟、文化、教育中心，社會資源和工作機會較多，住房需求相對集中，房價依然具備持續(xù)上行動力；而三四線城市受經(jīng)濟發(fā)展水平與配套設施建設制約，吸引力相對較小，人口流動與住房需求較為穩(wěn)定，部分前期房地產(chǎn)開發(fā)密度大、人口流入相對不足的城市還存在去庫存要求。

二是保障性安居工程建設加快實施。自2011年起，我國保障性安居工程建設持續(xù)推進，2011-2013年全國保障房累計開工建設2490萬套，基本建成1577萬套，新增解決約1200萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難，供應量已初具規(guī)模。

按照規(guī)劃，今年將新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)改造470萬套以上；“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房總體建設目標為3600萬套，預計將影響約1億多人口。同時，政府工作報告強調(diào)“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權房供給”，這都有利于增加住房有效供應，緩解供需失衡和房價上漲趨勢。

三是房地產(chǎn)稅立法進程加快。目前我國與房地產(chǎn)相關的稅收多達10余種，對地方財政的貢獻率逐年提高，總體來看流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負較重，部分稅種覆蓋范圍也存在交叉。

加快房地產(chǎn)稅立法意味著將系統(tǒng)性地梳理、調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)相關稅收，簡并流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，重點發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，對短期投機性住房實行高度超額累進稅率，對于打擊投資投機行為、調(diào)節(jié)高端減少囤房具有積極的引導和調(diào)節(jié)作用。

但稅款征收是針對增量住房還是存量住房、是按房產(chǎn)面積還是套數(shù)尚未確定，這將使房地產(chǎn)稅立法帶來的影響存在著較大的不確定性。

四是“影子銀行”調(diào)控趨嚴。在近年來的持續(xù)調(diào)控下，作為資金密集型企業(yè)的房企通過銀行、債市、股市等渠道融資受到嚴格限制，轉(zhuǎn)而通過信托、基金等第三方“影子銀行”渠道獲取資金，造成大量影子銀行融資涌入房地產(chǎn)領域。

2013年來自影子銀行部門的融資金額約5.2萬億元，創(chuàng)歷史新高，占全年總?cè)谫Y規(guī)模的30%，大大高于2012年23%的比重，并且其主要目標為流向樓市。影子銀行迅猛發(fā)展導致利率高企，亦加劇了房企風險，目前監(jiān)管部門已著手調(diào)控，國辦“107號文”要求對影子銀行進行嚴厲監(jiān)管。

未來影子銀行新增融資規(guī)模增速將明顯下降，開發(fā)企業(yè)通過信托或理財產(chǎn)品融資難度增加，流動性趨于緊張將使房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工增速相應放緩，同時開發(fā)商將更注重資金鏈運行狀況，部分房企特別是中小房企或調(diào)整銷售策略，更積極主動地加大推盤消化庫存，確保資金回籠通暢。

房地產(chǎn)市場由“影子銀行”獲得的資金將處在相對偏緊的狀態(tài)。但另一方面，銀行受利率市場化利差收窄的影響，未來風險偏好可能逐步有所上升，投向房地產(chǎn)市場的信貸資金將會擴大，這將有助于房地產(chǎn)市場融資的發(fā)展。

五是懲治腐敗力度加大。房地產(chǎn)市場的火爆吸引大量資本流入，同時也是腐敗分子資金投向的蓄水池。新一屆中央領導集體對于腐敗現(xiàn)象秉持“零容忍”態(tài)度，通過加強反腐體制機制創(chuàng)新和制度保障，將對腐敗分子持有的大量房產(chǎn)現(xiàn)象進行嚴厲查處和打擊，這有利于房地產(chǎn)市場供求關系回歸平衡，促進價格水平趨于穩(wěn)定。鑒于相關的系統(tǒng)建設和體制形成仍需時日，這一因素的影響會在較長一個時間段內(nèi)持續(xù)存在。

從總體上看，未來需求將持續(xù)增加，而供給則受稅制、金融和管理等多種因素的制約和影響；未來五至十年，政策的著力點仍在于增加供給、改善結(jié)構以緩解市場總體上供不應求的基本矛盾。

市場走向相對理性，房價上漲明顯趨緩

在1998年住房體制改革的推動下，我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，對中國經(jīng)濟增長貢獻卓著，進入新世紀的十年堪稱行業(yè)的“黃金十年”。然而由于行業(yè)發(fā)展方式較為粗放、多為非理性的無序擴張，產(chǎn)生了房價持續(xù)高漲、住房保障缺失等問題。

自2010年起拉開本輪房地產(chǎn)調(diào)控序幕，市場逐步走向相對理性，開發(fā)投資專業(yè)度提升，住房保障得到加強。但相比國外，我國城鎮(zhèn)化率仍然較低，房地產(chǎn)發(fā)展空間依然很大，目前正是處在相對理性的“白銀十年”。

今年整體來看，房價上漲幅度將較上年趨緩，這主要是源于供求關系的明顯轉(zhuǎn)變。

從供給端來看，去年房地產(chǎn)投資增速較高，為19.8%，較上年提高3.5個百分點；土地購置面積和新開工面積增速分別高達8.8%和13.5%，較上年增速大幅提升28.3個百分點和20.8個百分點；同時，商品房待售面積同比增長35.2%，較上年明顯提升8.2個百分點。

從拿地到形成供應通常有1年至1年半的時滯，因此去年高拿地、高開工和高庫存的情況將有利于今年住房有效供給的改善，特別是加大普通商品住房供應的政策導向?qū)⑹贯槍傂孕枨蟮?0平方米以下中小戶型的供給比重增加。

從需求端來看，去年房地產(chǎn)市場購房熱情高漲，全年呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，商品房銷售面積和銷售額分別同比增長了17.3%和26.3%，大量需求已經(jīng)釋放，甚至透支了部分未來需求。同時，限購限貸政策繼續(xù)實施和今年銀行個貸政策收緊將對部分置業(yè)需求形成抑制；市場悲觀情緒滋生，“崩潰論”持續(xù)發(fā)酵，促使部分需求轉(zhuǎn)而觀望。因此，在供給增加需求回落的情況下，今年房價總體漲幅將趨緩，有可能出現(xiàn)微升狀態(tài)。

然而，即便是短期抑或是局部供大于求，在中國現(xiàn)行體制下，只要宏觀經(jīng)濟保持較平穩(wěn)增長、資本不大量出逃、信貸不趨于過緊，那么在城鎮(zhèn)化進程中潛在住房需求依然很大，特別是大城市的剛性和改善性居住需求會相對較為穩(wěn)定；當市場觀望期結(jié)束后，需求仍然具有持續(xù)釋放動力。