小城鎮房地產發展存在問題與對策

摘要：小城鎮處于“鄉首城尾”，是溝通城鄉的橋梁和紐帶，這一特點決定了小城鎮在我國的現代化和城市化進程中具有獨特和不可替代的作用。但目前我國小城鎮發展存在諸多問題。

關鍵詞：房地產；小城鎮；問題；對策

一、小城鎮房地產市場發展存在的問題

小城鎮房地產行業起始較晚，從1999-2006年都一直處于快速發展階段，2008年受世界金融危機的沖擊也很大，房價雖沒下降，但是房地產投資額和銷售數量相對2007年卻很明顯的降低，直到2009年市場才恢復正常，消費者需求再次旺盛起來。在這類小城鎮的房地產市場中還存在一些不容忽視的問題，這些問題主要體現在以下幾個方面：

（一）市場信息不對稱。在大多數小城鎮中，消費者經濟意識的落后讓信息不透明成為常事，在房地產市場中尤其明顯。價格差距、質量差和空頭承諾等已司空見慣。在大多數住房中，人們看到的只是假山花草，但對房子的質量相關的法律知之有限，許多時候是入住后問題才慢慢凸顯，許多時候更是對他們本自身的幸福生活造成傷害。

（二）供求結構矛盾明顯。從我國實際需要看，消費者需要的是低成本、低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前小城鎮市場中很多都是中高檔商品住宅，導致高檔商品不斷積壓，空置面積持續上升，而經濟適用房則供不應求。

（三）隱形交易活躍。房地產的隱形交易主要表現在舊城改造、合作建房、以產權換產權、房屋的私下交易等方面。在舊城改造中，部分沒有經過政府的審批，沒有辦理土地有償使用手續，私自將其改造還建后余下的城市商業門面和住宅以市場價格出售和出租給單位和個人，也沒有向國家繳納除開發成本所獲得收益以外的土地收益，導致這部分資產收入流入開發單位和個人手中。而作為土地所有者的國家卻分文難得。

（四）土地資源浪費，生態意識淡薄。在小城鎮開發中的亂批亂占、少批多占、未批先占、耕地撂荒、棄舊拓新等這些都造成了土地資源的極大浪費。受房地產開發者自身開發水平的影響，一些房地產開發企業對環境保護的認識不足或受短期利益驅使，在開發過程和后期管理中忽視了對鎮區生態環境的合理利用和保護。

（五）房地產建筑無特色、物業管理不規范。小城鎮房地產開發的投資主體是單個的鄉鎮企業和城鎮居民，資金實力弱，缺乏技術設備，缺乏統一規劃，建筑形態千篇一律，建筑密度低，反映不出當地的地域特征、民俗民風、人文傳統和歷史積淀也比較落后。從小城鎮管理的方面來看，物業管理水平存在較大差距。

二、問題的成因分析

（一）市場發展不規范。由于我國城鎮化建設發展迅速，小城鎮建設的法律制度建設還未完全適應經濟的發展，特別是在土地供給上缺乏相應的法律和法規，導致市場機制不健全、市場主體行為不規范、市場信息不透明，從而引發小城鎮房地產市場交易行為不規范，房地產企業的行為缺乏約束。

（二）住宅消費需求旺盛。盡管市場上房價在一步步高漲，但人們依然表現出較大的購房熱情，使得住宅消費剛性需求依然旺盛，小城鎮的房價一路攀升。圖3為2010年密云縣160戶被訪家庭的住房需求表

圖3 密云縣城鎮居民住房需求表

調查顯示，160戶被訪家庭中70戶的家庭表示有購房意向，占被調查對象總數的44%，其中：明確表示在1-5年內有購買計劃的有35戶，占有購房意向家庭總數的50%，另有半數家庭未明確購買時間，但均表示在自身認為合適的時候會購買住房。

（三）用地審批不嚴格、土地規劃滯后.小城鎮的發展主要是以外延發展為主，重數量、輕質量。這種發展模式導致小城鎮規模偏小，城鎮用地粗放，城鎮集聚功能難以完善，造成基礎設施尤其是環境設施嚴重不足。土地利用規劃滯后于小城鎮建設規劃。規劃布局不合理。資源的浪費和生態環境的惡化。

（四）住房金融制度不健全.由于傳統的經濟體制中缺乏住房金融的運作基礎，所以房地產金融化僅是最近幾年發展起來的，一時難以全面鋪開。雖然我國大中城市房地產金融制度發展較快，并已形成一定規模，但是小城鎮特別是中西部地區的城鎮房地產金融制度基本上還是一片空白。

三、解決的對策

（一）政府的對策

1、聚集發展小城鎮產業。以當前正在進行的產業調整為契機，吸引工業和商服業向小城鎮聚集；其次，通過規范政府財政體制，確定小城鎮政府和上級政府的收支范圍，制定相應的信貸政策、鼓勵民間資本對房地產和基礎設施的投資，從而推動小城鎮房地產業的健康發展。2、提高市場透明度。一個有效率的市場離不開市場透明度的提高，政府可以下達規范性文件強制房地產商披露信息。要求房地產商設立可售的房源信息公示欄，公示可售的房源面積、價格和銷售動態，設立信息查詢處，同時配套政府監管等。3、加強住房價格調控。首先是建立完整基準地價體系，適度的控制土地價格和拆遷費用。其次，要嚴格按照核定價格進行銷售。工商部門對房地產的營銷手段、方式及稅務部門對房地產稅收收繳等嚴格控制和監督，從而進一步規范房地產企業的市場行為.4、編制科學規劃。小城鎮房地產開發必須遵循先規劃、后建設的原則。特別是在小城鎮房地產開發投資日益多元化的形勢下，更要通過規劃的約束作用，使得房地產開發逐漸實現“統一規劃、統一開發、統一征地、統一管理”的建設格局。 5、強化政府監管。政府必須加強監管力度，從房開發商資質的審批到房屋竣工的質檢和后期物業管理服務質量及收費都得嚴格把關，并制定相關的法律制度。6、建立金融支持系統。建立符合中國國情的“運行有序、監管有度、調控有效、一二級市場聯動、風險共擔、各司其職、兼顧各方、協調發展”的小城鎮房地產金融體系。以收入為標準，構建面向中高收入家庭的商業性房地產金融制度和面向低收入家庭的政策性房地產金融制度。

（二）持續發展對策

1、開發過程中要保護生態環境。房地產開發的過程地表生態環境的變化會影響小氣候，必須體現和堅持節約土地，呵護植物，維護水系，有利生物多樣化，避免不顧氣候地理生態條件。努力營造宜人戶外空間，保持和優化環境生態自然平衡原則。2、開發建設要提升城鎮風格特色。小城鎮房地產開發在建筑風格上避免建筑文化趨同，避免千鎮一面或者是千戶一面，越是地方的才越是民族的，才最有恒久的魅力。建筑風格也不例外。

（三）消費者的對策

1、消費者要根據收入權衡購房。由于購房是一項重大投資，消費者也要樹立住房梯度消費理念，收入水平低或者參加工作時間短的家庭和個人應根據自己的能力通過租房解決住房問題。尤其是城市低收入住房困難家庭和新就業人員可以去租廉租住房或者經濟適用住房。2、消費者要有維權意識和信息意識。由于信息不對稱等原因，消費者的權益常常遭受損害，消費者處于弱勢地位。針對這個問題，消費者要加強自身的維權意識，拿起法律的武器，積極主動爭取自己的正當權益。比如說可聘請專業人士提供幫助，能最大程度地通過合同約定防范購房風險，保護合法權益。

四、小城鎮房地產發展前景

隨著我國城鎮化進程的加快，小城鎮建設的重要角色。受國家宏觀調控政策的影響，大中城市的投資需求受到極大的抑制，成交量下滑，促使大量資金尋找新的投資方向和途徑，城市基礎設施和服務功能向農村地區延伸。隨著農村城鎮化的發展和農村人口在小城鎮的集中，小城鎮住宅需求大大增加，房地產業將得到極大地發展，并將帶動建筑業、建材業、運輸業、批發零售業、飲食業、其他服務業等相關產業的發展。同時還可有效地吸納農村富余勞動力，有利于改變農民工“候鳥式”的就業模式。

五、結論

當前，我國城鎮化水平大大加快，很多小城鎮建設和小城鎮房地產的發展條件已開始從量變到質變的階段。只有真正認識并發揮小城鎮建設作為城鄉經濟聯系樞紐與經濟增長極地的巨大作用，才能吸收各項優質要素積極推進小城鎮的快速發展。