小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展存在問題與對(duì)策

摘要：小城鎮(zhèn)處于“鄉(xiāng)首城尾”，是溝通城鄉(xiāng)的橋梁和紐帶，這一特點(diǎn)決定了小城鎮(zhèn)在我國的現(xiàn)代化和城市化進(jìn)程中具有獨(dú)特和不可替代的作用。但目前我國小城鎮(zhèn)發(fā)展存在諸多問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；小城鎮(zhèn)；問題；對(duì)策

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問題

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)起始較晚，從1999-2006年都一直處于快速發(fā)展階段，2008年受世界金融危機(jī)的沖擊也很大，房價(jià)雖沒下降，但是房地產(chǎn)投資額和銷售數(shù)量相對(duì)2007年卻很明顯的降低，直到2009年市場(chǎng)才恢復(fù)正常，消費(fèi)者需求再次旺盛起來。在這類小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在一些不容忽視的問題，這些問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）市場(chǎng)信息不對(duì)稱。在大多數(shù)小城鎮(zhèn)中，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)意識(shí)的落后讓信息不透明成為常事，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中尤其明顯。價(jià)格差距、質(zhì)量差和空頭承諾等已司空見慣。在大多數(shù)住房中，人們看到的只是假山花草，但對(duì)房子的質(zhì)量相關(guān)的法律知之有限，許多時(shí)候是入住后問題才慢慢凸顯，許多時(shí)候更是對(duì)他們本自身的幸福生活造成傷害。

（二）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯。從我國實(shí)際需要看，消費(fèi)者需要的是低成本、低價(jià)格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，但目前小城鎮(zhèn)市場(chǎng)中很多都是中高檔商品住宅，導(dǎo)致高檔商品不斷積壓，空置面積持續(xù)上升，而經(jīng)濟(jì)適用房則供不應(yīng)求。

（三）隱形交易活躍。房地產(chǎn)的隱形交易主要表現(xiàn)在舊城改造、合作建房、以產(chǎn)權(quán)換產(chǎn)權(quán)、房屋的私下交易等方面。在舊城改造中，部分沒有經(jīng)過政府的審批，沒有辦理土地有償使用手續(xù)，私自將其改造還建后余下的城市商業(yè)門面和住宅以市場(chǎng)價(jià)格出售和出租給單位和個(gè)人，也沒有向國家繳納除開發(fā)成本所獲得收益以外的土地收益，導(dǎo)致這部分資產(chǎn)收入流入開發(fā)單位和個(gè)人手中。而作為土地所有者的國家卻分文難得。

（四）土地資源浪費(fèi)，生態(tài)意識(shí)淡薄。在小城鎮(zhèn)開發(fā)中的亂批亂占、少批多占、未批先占、耕地撂荒、棄舊拓新等這些都造成了土地資源的極大浪費(fèi)。受房地產(chǎn)開發(fā)者自身開發(fā)水平的影響，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)環(huán)境保護(hù)的認(rèn)識(shí)不足或受短期利益驅(qū)使，在開發(fā)過程和后期管理中忽視了對(duì)鎮(zhèn)區(qū)生態(tài)環(huán)境的合理利用和保護(hù)。

（五）房地產(chǎn)建筑無特色、物業(yè)管理不規(guī)范。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的投資主體是單個(gè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實(shí)力弱，缺乏技術(shù)設(shè)備，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑形態(tài)千篇一律，建筑密度低，反映不出當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣鳌⒚袼酌耧L(fēng)、人文傳統(tǒng)和歷史積淀也比較落后。從小城鎮(zhèn)管理的方面來看，物業(yè)管理水平存在較大差距。

二、問題的成因分析

（一）市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。由于我國城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展迅速，小城鎮(zhèn)建設(shè)的法律制度建設(shè)還未完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是在土地供給上缺乏相應(yīng)的法律和法規(guī)，導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制不健全、市場(chǎng)主體行為不規(guī)范、市場(chǎng)信息不透明，從而引發(fā)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)的行為缺乏約束。

（二）住宅消費(fèi)需求旺盛。盡管市場(chǎng)上房價(jià)在一步步高漲，但人們依然表現(xiàn)出較大的購房熱情，使得住宅消費(fèi)剛性需求依然旺盛，小城鎮(zhèn)的房價(jià)一路攀升。圖3為2010年密云縣160戶被訪家庭的住房需求表

圖3 密云縣城鎮(zhèn)居民住房需求表

調(diào)查顯示，160戶被訪家庭中70戶的家庭表示有購房意向，占被調(diào)查對(duì)象總數(shù)的44%，其中：明確表示在1-5年內(nèi)有購買計(jì)劃的有35戶，占有購房意向家庭總數(shù)的50%，另有半數(shù)家庭未明確購買時(shí)間，但均表示在自身認(rèn)為合適的時(shí)候會(huì)購買住房。

（三）用地審批不嚴(yán)格、土地規(guī)劃滯后.小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是以外延發(fā)展為主，重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量。這種發(fā)展模式導(dǎo)致小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)用地粗放，城鎮(zhèn)集聚功能難以完善，造成基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴(yán)重不足。土地利用規(guī)劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。規(guī)劃布局不合理。資源的浪費(fèi)和生態(tài)環(huán)境的惡化。

（四）住房金融制度不健全.由于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制中缺乏住房金融的運(yùn)作基礎(chǔ)，所以房地產(chǎn)金融化僅是最近幾年發(fā)展起來的，一時(shí)難以全面鋪開。雖然我國大中城市房地產(chǎn)金融制度發(fā)展較快，并已形成一定規(guī)模，但是小城鎮(zhèn)特別是中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)金融制度基本上還是一片空白。

三、解決的對(duì)策

（一）政府的對(duì)策

1、聚集發(fā)展小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)。以當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整為契機(jī)，吸引工業(yè)和商服業(yè)向小城鎮(zhèn)聚集；其次，通過規(guī)范政府財(cái)政體制，確定小城鎮(zhèn)政府和上級(jí)政府的收支范圍，制定相應(yīng)的信貸政策、鼓勵(lì)民間資本對(duì)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，從而推動(dòng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2、提高市場(chǎng)透明度。一個(gè)有效率的市場(chǎng)離不開市場(chǎng)透明度的提高，政府可以下達(dá)規(guī)范性文件強(qiáng)制房地產(chǎn)商披露信息。要求房地產(chǎn)商設(shè)立可售的房源信息公示欄，公示可售的房源面積、價(jià)格和銷售動(dòng)態(tài)，設(shè)立信息查詢處，同時(shí)配套政府監(jiān)管等。3、加強(qiáng)住房價(jià)格調(diào)控。首先是建立完整基準(zhǔn)地價(jià)體系，適度的控制土地價(jià)格和拆遷費(fèi)用。其次，要嚴(yán)格按照核定價(jià)格進(jìn)行銷售。工商部門對(duì)房地產(chǎn)的營銷手段、方式及稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)稅收收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為.4、編制科學(xué)規(guī)劃。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則。特別是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資日益多元化的形勢(shì)下，更要通過規(guī)劃的約束作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)逐漸實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局。 5、強(qiáng)化政府監(jiān)管。政府必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，從房開發(fā)商資質(zhì)的審批到房屋竣工的質(zhì)檢和后期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)都得嚴(yán)格把關(guān)，并制定相關(guān)的法律制度。6、建立金融支持系統(tǒng)。建立符合中國國情的“運(yùn)行有序、監(jiān)管有度、調(diào)控有效、一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、各司其職、兼顧各方、協(xié)調(diào)發(fā)展”的小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)金融體系。以收入為標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建面向中高收入家庭的商業(yè)性房地產(chǎn)金融制度和面向低收入家庭的政策性房地產(chǎn)金融制度。

（二）持續(xù)發(fā)展對(duì)策

1、開發(fā)過程中要保護(hù)生態(tài)環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)的過程地表生態(tài)環(huán)境的變化會(huì)影響小氣候，必須體現(xiàn)和堅(jiān)持節(jié)約土地，呵護(hù)植物，維護(hù)水系，有利生物多樣化，避免不顧氣候地理生態(tài)條件。努力營造宜人戶外空間，保持和優(yōu)化環(huán)境生態(tài)自然平衡原則。2、開發(fā)建設(shè)要提升城鎮(zhèn)風(fēng)格特色。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)在建筑風(fēng)格上避免建筑文化趨同，避免千鎮(zhèn)一面或者是千戶一面，越是地方的才越是民族的，才最有恒久的魅力。建筑風(fēng)格也不例外。

（三）消費(fèi)者的對(duì)策

1、消費(fèi)者要根據(jù)收入權(quán)衡購房。由于購房是一項(xiàng)重大投資，消費(fèi)者也要樹立住房梯度消費(fèi)理念，收入水平低或者參加工作時(shí)間短的家庭和個(gè)人應(yīng)根據(jù)自己的能力通過租房解決住房問題。尤其是城市低收入住房困難家庭和新就業(yè)人員可以去租廉租住房或者經(jīng)濟(jì)適用住房。2、消費(fèi)者要有維權(quán)意識(shí)和信息意識(shí)。由于信息不對(duì)稱等原因，消費(fèi)者的權(quán)益常常遭受損害，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位。針對(duì)這個(gè)問題，消費(fèi)者要加強(qiáng)自身的維權(quán)意識(shí)，拿起法律的武器，積極主動(dòng)爭(zhēng)取自己的正當(dāng)權(quán)益。比如說可聘請(qǐng)專業(yè)人士提供幫助，能最大程度地通過合同約定防范購房風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)合法權(quán)益。

四、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展前景

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要角色。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，大中城市的投資需求受到極大的抑制，成交量下滑，促使大量資金尋找新的投資方向和途徑，城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能向農(nóng)村地區(qū)延伸。隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展和農(nóng)村人口在小城鎮(zhèn)的集中，小城鎮(zhèn)住宅需求大大增加，房地產(chǎn)業(yè)將得到極大地發(fā)展，并將帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)、其他服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)還可有效地吸納農(nóng)村富余勞動(dòng)力，有利于改變農(nóng)民工“候鳥式”的就業(yè)模式。

五、結(jié)論

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化水平大大加快，很多小城鎮(zhèn)建設(shè)和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展條件已開始從量變到質(zhì)變的階段。只有真正認(rèn)識(shí)并發(fā)揮小城鎮(zhèn)建設(shè)作為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系樞紐與經(jīng)濟(jì)增長極地的巨大作用，才能吸收各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)要素積極推進(jìn)小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展。