淺談商品房預售資金監管對房地產市場效率的影響

摘要：在我國當前發展階段，房地產行業是我國國民經濟行業中重要的支柱產業，也是我國廣大民眾普遍關注的焦點行業，尤其是從我國加大改進住房制度，使得我國住房商品化后，我國房地產日益興盛，為了確保房地產行業滿足市場需求，確保房地產開發項目順利正常進行，我國房地產實施商品房預售制度已經成為市場主流，而商品房預售資金的監管就成為房地產行業關注新焦點。這種商品房預售資金監管模式促進了我國房地產發展的同時，也給我國房地產市場效率帶去了一定的影響。下面文章就此話題進行分析和討論。

關鍵詞：商品房；預售資金監管制度；房地產市場效率；影響

商品房預售資金，顧名思義就是指房地產開發商通過將正在建設開發中的房屋建筑事先出售給購買者，由購買者直接支付的定金或者房價款，該制度在我國是上個世紀90年代逐步成立的，并對我國房地產市場和行業起到了決定性的推動作用。從當前房地產開發行業來看，其開發資金的主要來源就是商品房的預售資金和銀行貸款，據建設部相關情況分析，我國現階段各大城市商品房至少有80%以上都被預售出去，由此可見我國房地產開發企業對商品房預售資金的依賴性，尤其是最近幾年來我國政府加大了對房地產行業的宏觀調控力度，房地產開發企業開發資金的渠道也越來越狹窄，預售資金已經成為房地產開發商主要融資模式。

一、房地產商品房預售資金監管狀況

近些年來，我國政府和相關監督結構就建筑項目中開發商挪用預售資金、卷款潛逃、貨不對板、爛尾樓、重復抵押騙貸等等不良情況提出了相應房地產商品房預售資金監管制度，這樣能夠保證銀行和購房者等人的利益，也能夠規范房地產市場秩序，對房地產長期未來發展也有一定的好處。當前我國各大城市已經建立并廣泛推行商品房預售資金的監管制度，通過實施推行發現該監管制度給我國房地產市場效率也帶去了一定的影響。鑒于此，不少市場經濟學家和相關研究者也就此進行了廣泛而深入的研究，下面文章就具體分析商品房預售資金監管制度會對房地產市場效率產生怎樣的影響。

二、房地產商品房預售資金監管制度對房地產市場效率的影響

在市場經濟學家和自由主義學術界眼里，應當以房地產市場效率為主，認為監管犧牲了房地產市場效率，從而反對政府宏觀調控房地產市場經濟，也有專家學者認為監管與市場效率同等重要，要尋求妥善的方法來解決。根據當前房地產商品房預售實施現狀來看，其對房地產市場效率的影響主要在兩個方面體現比較深刻：

（一）基于預售資金監管模式上對房地產投資乘數的影響

當前房地產開發商基本都會將商品房預售資金作為其整體開發運作資金的重要組成部門，為了實現經濟市場多項目擴展經營戰略，引發房地產投資的乘數擴展效用，其預售資金就起到了關鍵性基礎資金作用，而引入資金監管模式后，被開發商調用的商品房項目預售資金自由度就會降低，從而影響其滾動開發投資效用。例如，如果某個房地產市場，其房地產開發與房地產投資量保持均衡，并且所有項目都能夠按照預售方式出售，不斷進行滾動開發和批租土地的投資模式，且其投資資金假設都來源于預售回收資金，在不考慮其他自籌資金和銀行貸款的模式下，并設定預售項目能夠完工的最低余額，按照房地產開發項目預售收入的基本函數公式、滾動開發投資效益等相關數學公式計算分析可以得出，如果預售資金監管額度保持固定，其滾動開發計劃投資乘數就取決于新增的可自由使用的預售資金額，而一旦引入監管函數，再考量其滾動開發計劃投資乘數，就可以發現預售收入與監管資金額呈正比，而被監管的資金額極有可能超過預售項目完工所需的最低資金額，也就是說計劃投資支出會有部分被監管吸收，使得滾動開發投資乘數降低，房地產開發規模和市場效率也會相應減少。最終經過實驗分析計算可以得出：監管部門提高預售資金監管率，開發商可支配預售資金額和滾動開發計劃投資乘數就都會降低，因此監管部門就必須要科學調整其監管政策和其預售資金監管率。

（二）基于四象限模型基礎上分析對市場效率傳導的影響

如果按照上文假定，其四象限模型就如下：

在第I象限里，可用預收款使用自由度為e，購房利益保證度為G，開發商誠信度為f，可以很明顯看出購房利益取決于監管程度和開發商誠信度，因此如果f一定，監管越嚴，其購房利益保證就越高，反之則月底。因此如果適當降低監管度，在提高開發商誠信度的情況下，購房者也能獲得同樣的利益保證。根據同樣的推理計算方式，第II象限則可以看出購房者利益保證度越高，預售款使用自由度就越低，其引發的投資增益也越小，房地產開發規模增幅也越小，在開發項目預售款總額不變時，監管越寬，開發規模增量越大。第III象限則能看出土地市場收益與其活躍度成正比，也就是說房地產開發規模與土地批租規模增量成正比。第IV象限里面土地批租規模增量與監管度是間接傳導的關系，按照前面三個象限分析結果綜合來看，就可以總結出資金監管越寬，其傳導后土地批租規模增量越大，土地市場越活躍繁榮，政府利益就越大。

三、結束語

根據上文對房地產市場投資乘數和四象限傳導模式分析，可以看出商品房預售資金監管雖然能夠改善土地開發商資金管理水平和質量，并起到保護購房者利益的作用，然而其同時也對房地產市場效率產生一定的削弱影響，引入資金監管模式，房地產投資乘數、投資規模以及其市場供給增量都會降低，而且其預售資金監管寬松度也會對房地產開發規模增量、政府土地收益增量等產生影響，且監管度也高，監管就越嚴，削弱影響就越大，因此各地城市在科學設計商品房預售資金監管制度時就要立足于合適的監管寬松度，保證開發企業正常規范管理經營的同時，也能有效避免房地產市場效率下降、政府利益降低的不利沖擊。

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