影響房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的因素

劉曉玲

摘 要：財務(wù)管理是一個房產(chǎn)企業(yè)的管理的核心所在，所以財務(wù)管理在房產(chǎn)企業(yè)中占有非常重要的地位。從而要實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標，首先必須要考慮影響房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的各種因素，房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標同時受到房產(chǎn)企業(yè)各種因素的影響，本身管理決策為內(nèi)因，還有其他外因的存在。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；目標；影響因素

財務(wù)管理是房產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重，它是房產(chǎn)企業(yè)資金的獲得和有效使用的管理工作，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的目標取決于房產(chǎn)企業(yè)的總目標。要實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標，首先必須考慮影響房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的各種因素，房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標不僅要受到房產(chǎn)企業(yè)本身管理決策的各種因素的影響，同時還要受到房產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境因素的影響。

1 內(nèi)部因素

管理決策固素。項目投資和資本結(jié)構(gòu)。這是決定房產(chǎn)企業(yè)報酬和風險的首要因素。任何投資都會有風險，而房產(chǎn)企業(yè)實施科學嚴密的投資計劃將會大大減少項目的風險。多年來，不少房產(chǎn)企業(yè)陷人困境，甚至破產(chǎn)倒閉，大都是由于投資失誤所致。因此，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)實際，建立嚴格的投資決策審議制度，規(guī)范和約束投資行為，對投資決策的主體、內(nèi)容、程序、原則、責任、監(jiān)督等作出明確規(guī)定，以便盡可能地提高房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的實現(xiàn)程度。

1.1在確定項目方面，實行“統(tǒng)一規(guī)劃、民主集中和專家評審”的可行性論證方法。

1.2在使用資金方面，實行投資預(yù)算，總量控制和封閉追蹤的專款專用辦法。

1.3確定最佳的資本結(jié)構(gòu)。資本結(jié)構(gòu)是所有者權(quán)益和負債之間的比例關(guān)系，如果資本結(jié)構(gòu)不當會嚴重影響房產(chǎn)企業(yè)的效益，增加風險，甚至導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。使房產(chǎn)企業(yè)的總價值最大，就是要尋找一種最佳的資本結(jié)構(gòu)，揭示資金成本、財務(wù)杠桿同房產(chǎn)企業(yè)價值之間的關(guān)系。

1.4投資報酬率與風險。房產(chǎn)企業(yè)的盈利總額并不反映股東財富，在風險相同的前提下，股東財富的大小要看投資報酬率。房產(chǎn)企業(yè)為達到經(jīng)濟增長的目的，在面臨眾多投資機會時，往往通過資本預(yù)算來作出長期計劃決策。“貨幣的時間價值”是財務(wù)管理從量上分析的一個重要觀念，也是評價投資方案的基本標準。因此，為提高投資報酬率，必須對“貨幣的時間價值”有所研究，找出適合于對資金籌集、投資、使用和回收進行研究的數(shù)學模型和分析方法，如采用凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法、內(nèi)含報酬率法等，從而提高財務(wù)管理決策質(zhì)量，實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標。

收益和風險是直接相關(guān)的，投資的主要目的是獲得收益，收益面向未來，或多或少地存在著風險，房產(chǎn)企業(yè)決策時，要在報酬和風險之間作出權(quán)衡，研究風險、計量風險，并設(shè)法控制風險。風險報酬率取決于投資者對風險的回避態(tài)度和風險程度（可用變異系數(shù)計量），因此，房產(chǎn)企業(yè)可采用多角經(jīng)營和多角籌資的方法來控制風險，多經(jīng)營幾個品種，可以在盈利和虧損產(chǎn)品之間相互補充，減少風險；多種渠道籌資，可以把投資的風險（當然也包含部分報酬）不同程度地分散給債權(quán)人，以求最大限度地擴大房產(chǎn)企業(yè)財富。

1.5股利決策。股利決策的重要性是基于以下主要原因：一是影響融資計劃和資本預(yù)算；二是股利減少了留存盈余，會引起較高的債務(wù)權(quán)益比率。一般來說，房產(chǎn)企業(yè)的股利決策一方面應(yīng)使所有者的財富最大化，另一方面要為房產(chǎn)企業(yè)提供充足的融資。當房產(chǎn)企業(yè)的獲利能力增強時，采用“低正常股利加額外股利”的決策；當房產(chǎn)企業(yè)的收益超過投資者投資于別處所能獲得的收益時，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保留盈余而不是分配，以實現(xiàn)股東財富最大化。

2 外部環(huán)境因素

房產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境是房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策難以改變的外部約束條件，對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標將產(chǎn)生極大的影響。

2.1法律環(huán)境。在市場經(jīng)濟條件下，法律手段日益增多，越來越多的經(jīng)濟活動將受到法律的具體規(guī)范，無論是籌資、投資還是利潤分配，都要與房產(chǎn)企業(yè)外部發(fā)生經(jīng)濟關(guān)系。目前與房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標休戚相關(guān)的法律法規(guī)有：房產(chǎn)企業(yè)組織法規(guī)、財務(wù)會計法規(guī)、財政稅務(wù)法規(guī)等等。財務(wù)工作人員應(yīng)該了解、熟悉并掌握這些法律知識，做到有法可依，在守法的前提下完成房產(chǎn)企業(yè)理財?shù)穆毮埽瑢崿F(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標。

2.2經(jīng)濟環(huán)境。國民經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)劃，體制改革的相關(guān)措施也對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的實現(xiàn)產(chǎn)生影響。房產(chǎn)企業(yè)能夠正確地預(yù)見政府經(jīng)濟政策的導(dǎo)向，對理財決策大有好處，國家對經(jīng)濟的優(yōu)惠、鼓勵和有利傾斜，房產(chǎn)企業(yè)如果認真加以研究，按照政策行事，就能趨利除弊。

商業(yè)競爭、通貨膨脹和利率波動等外部因素，都將對房產(chǎn)企業(yè)的銷售收入、存貨庫存、設(shè)備添置、債券投資等方面產(chǎn)生嚴重影響。為實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理之目標，房產(chǎn)企業(yè)必須及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營，適應(yīng)經(jīng)濟政策，以迅速提高應(yīng)變能力。 正確預(yù)測未來經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)資本大眾化，分散經(jīng)營風險。房產(chǎn)企業(yè)要盡可能提升自己的價值，對于還未上市的房產(chǎn)企業(yè)，要爭取公開發(fā)行股票，從證券市場籌集資金，促使房產(chǎn)企業(yè)價值有市價可循，這也將有利于實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)財富最大化。

從以上分析可以看到，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標受到多種因素的影響，由于出發(fā)點和要求實現(xiàn)的目的不同，對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的定位會各有偏差，但目標只有一個，即“房產(chǎn)企業(yè)價值最大化”，概括起來，對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的確定還應(yīng)綜合考慮以下幾個問題：

（1）緊密配合房產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略總目標，做好財務(wù)計劃。房產(chǎn)企業(yè)管理中，戰(zhàn)略的選擇和實施是房產(chǎn)企業(yè)的根本利益所在，戰(zhàn)略的需要高于一切，財務(wù)管理首先要根據(jù)房產(chǎn)企業(yè)總目標的要求，配合房產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的實施，認真做好財務(wù)計劃。計劃并非一個資金問題，還要對未來可能出現(xiàn)的各種情況加以思考，以提高房產(chǎn)企業(yè)對不確定事件的反應(yīng)能力，增加有利機會帶來的收益。財務(wù)計劃確定后，要將計劃具體化，進行財務(wù)預(yù)算，進一步細化各種現(xiàn)金收支、長期資金籌措、短期資金信貸等預(yù)算，使財務(wù)預(yù)算成為房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的控制標準和考核依據(jù)，在實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)價值最大化中發(fā)揮重要作用。

（2）促使房產(chǎn)企業(yè)最大限度地提高投資報酬率。成本控制是房產(chǎn)企業(yè)增加盈利的根本途徑，但單純以成本最低為標準，只局限于降低成本本身，一般不能改變風險。因此，房產(chǎn)企業(yè)在投資管理、流動資金管理、證券管理、籌資管理等經(jīng)濟活動中，一方面要最大限度地降低成本獲得利潤，便房產(chǎn)企業(yè)總體邊際收益最大，另一方面要以利潤換效率，充分考慮“貨幣的時間價值和投資的風險價值”，以求達到股東投資報酬率最大。

（3）合理提高資產(chǎn)的利用效率。房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)不是無限的，房產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤不僅僅表現(xiàn)在降低成本和降低資產(chǎn)消耗方面，還表現(xiàn)在提高資產(chǎn)利用率方面。改變資產(chǎn)用途，利用有限的資產(chǎn)多生產(chǎn)盈利更高的產(chǎn)品也是一種現(xiàn)實的選擇，對于存在明顯資產(chǎn)閑置的房產(chǎn)企業(yè)，提高資產(chǎn)利用率即是降低成本提高盈利水平的關(guān)鍵。盤活存量資產(chǎn)、增加產(chǎn)品產(chǎn)量、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售更多的社會需要的商品來增加數(shù)量收益，不僅是一種市場策略，有時也是一種成本利潤策略，從房產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略意義上講，提高資產(chǎn)利用事也是實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)價值最大化的有效途徑。

（4）正確進行財務(wù)分析。為改善房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，財務(wù)管理往往要對房產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、籌資結(jié)構(gòu)、利潤分配進行分析，以評價房產(chǎn)企業(yè)過去的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況，預(yù)測未來的發(fā)展趨勢。幫助房產(chǎn)企業(yè)改善決策。通過財務(wù)分析可以對房產(chǎn)企業(yè)的償債能力、盈利能力、抗風險能力作出評價，找出存在的問題，以此來提高資產(chǎn)收益率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，并為決策提供有用信息，促使房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的實現(xiàn)。

（5）協(xié)調(diào)各種財務(wù)關(guān)系。股東、經(jīng)營者、債權(quán)人構(gòu)成了公司最重要的財務(wù)關(guān)系，股東是房產(chǎn)企業(yè)的所有者，財務(wù)管理的目標是股東的目標。