淺談我國政府房價調控政策

摘要：為了保證房地產業的健康發展，2005年以來我國政府就陸續出臺了相關房價調控政策，但并未達到理想的目標。基于此，文章分析了我國房地產的發展現狀，指出了我國房地產調控政策對房價的影響，并提出了若干對于我國房價調控政策的對策和建議。

關鍵詞：房地產；政府房價；調控政策

中圖分類號：F202 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0003-02

隨著我國市場經濟的不斷深入發展，房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業。可以說，目前為止還沒有一個行業能與房地產業一樣受到國家經濟和社會環境的影響如此之大。城市化進程的不斷加劇，大大增加了房地產開發量和銷售量，房價也得到更多關注，變得更有研究意義。近年來，隨著我國房價的不斷上漲，政府逐步加強了對房價的宏觀調控，政府出臺的相關調控政策雖然在一定程度上起到了作用，但是要達到理想效果還有很長一段路要走。

1 我國房地產的發展現狀

1.1 政策的出臺加快了土地的開發速度

2004年到2006年我國房地產土地開發不景氣，呈低速發展階段，企業購置的土地并未得到開發利用，造成大量的土地浪費，房地產開發一直停滯不前。但從2006年后房地產開發面積大幅增長，各地商品房似雨后春筍般成長。從土地購置面積上看，盡管今年土地購置面積相比上一年要少，但房地產企業對土地開發面積卻絲毫沒有減少，反而呈大幅增長趨勢。導致土地開發面積不斷增長的原因之一，是由于國家出臺的關于房地產投資政策加速了土地開發速度，政策明確規定，對企業購置土地一年內未開發要加收占用費，兩年未開發則土地收為國家所有。這一政策的出臺使得土地開發速度增長，但土地購置面積相對減少。

1.2 商品房需求仍然熱力不減

隨著經濟的發展，人民的生活水平不斷提高。衣食住行各方面都得到改善，對住房要求也相對較高。并且隨著外來務工人員的增加，城鎮人口數量不斷增加，促使各地商品房紛紛矗立。開發商對商品房的瘋狂開發，導致各界對房地產行業的發展眾說不一，但人們對商品房的購買熱情絲毫沒有減少。各地營銷中心依舊人滿為患，商品房的銷售量甚好。需求的不斷增長導致了開發商對土地的開發速度也不斷加快。

1.3 房地產價格不斷上升

我國房地產行業的發展還不夠健全，政府對房地產行業出臺的政策體系還不夠完善。貧富差異的存在導致人們對住房要求的檔次也不同，收入較高的人需求的是高檔商品房，而低收入的人則難以有能力購買。這種現狀導致中低價位的商品房需求量下降，而高檔商品房的需求不斷增長。并且隨著土地價格、建筑材料以及建筑工人勞務費和人們對住宅品質的要求等等促使商品房價格不斷上漲。在我國北上廣等城市，商品房的價格上漲趨勢更是迅猛，主要是由于外來務工人員的增加等原因。這些年，我國中東部地區商品房價格增長速度明顯高于全國平均速度，商品房價格的增長速度也與各地的經濟發展水平有關。政府對房地產行業的政策不夠完善，致使房地產行業出現定型的壟斷現象。并且各地炒房現象的出現導致局部地區房地產價格非正常上漲。

2 我國房地產調控政策對房價的影響

2008年的金融危機給我國經濟帶來很大負面影響，不斷加大了我國經濟下行壓力。為了保證經濟的穩定增長，在隨后的幾年我國政府陸續出臺了許多房地產調控政策，例如降低契稅、減免營業稅、下調存貸款基準利率等，這些政策對我國房價都有著一定的影響。

2.1 貨幣政策對房地產市場供給的影響

房地產進行開發投資建設需要大量資金，而這些資金都是通過融資獲得，政府出臺的“連續五次下調存貸款基準利率”的貨幣政策大大降低了房地產業的融資成本，給開發商擴大了資金來源，促進了房地產市場的供給。資金來源的擴大在很大程度上增加了房地產市場的供給，近幾年，房地產開發投資增幅都在逐月增加，商品房新開工面積和竣工面積增幅也相較往年也有所增加。其中，今年商品房施工面積是42.87億平方米，同比增長14.6%；新開工面積為21.47億平方米，同比增長14.3%；竣工面積是17.34億平方米，同比增長10.7%。

2.2 優惠政策對房地產市場需求的影響

房地產市場需求可以分為消費型需求和投資型需求，消費型需求是為了滿足或改善自身居住條件，投資型需求的主要目的是用于投資。政府出臺的一系列購房優惠政策，大大降低了首次購房者及二次購房者的購房成本，增加了他們的支付能力，導致了投機型需求的大大增加。根據經濟學理論：購買成本和交易成本的降低非常有利于購房需求的提升。

2013年房地產市場需求仍然熱力不減，國民需求大部分的注意力依然集中在房地產。商品房銷售面積依然在增加，由于受個人住房轉讓營業稅優惠政策調整的影響，各地二手房交易量也大幅增加，二手房市場也持續活躍。

3 對于我國房價調控政策的對策研究

3.1 運用市場規律，完善房地產市場運行機制

要完善市場運行機制首先就要打破地產開發商的價格壟斷，鼓勵地產開發商競爭。競爭的主要目的為開發商施加壓力，形成競爭性的市場，這樣居高不下的房價才能降下來。另外，為了促進開發商的競爭，政府還應該增加非商品房的供給，防止供不應求。其次，政府應該保證房地產存量市場的穩定發展。存量市場的發展不僅可以有效配置房地產資源，還能促進整個社會的可持續發展。為促進二手房市場的大力發展，政府應該加大金融服務對二手房市場的扶持力度，并制定相關政策，充分運用現代信息技術實現信息的流通和資源共享。

3.2 發揮政府職能，完善房地產宏觀調控機制

作為現實經濟的常態，非均衡與現實更為接近，但是瓦爾拉斯均衡永遠是我們所想要達到的理想境界。如果安全依靠市場機制的自我調整讓經濟從非均衡到均衡需要相當長的時間，那么就需要依靠政府的宏觀調控職能，采取一定的調控政策促進經濟向最優均衡狀態運行。目前，政府宏觀調控房地產政策主要有貨幣政策和財政政策。貨幣政策主要包括控制貨幣投放量、控制房地產的投資規模以及控制房地產信貸總規模，防止經濟過度膨脹，又能保證信貸平衡。財政政策主要包括稅收政策和財政支出政策，通過稅收政策來調節高收入群體和低收入群體貧富之間的轉移支付，緩解住房結構矛盾；通過財政支出政策增加職工工資，從而提高居民購買能力，也能在一定程度上提高低收入家庭購房能力。

總而言之，治理房地產市場是一項長期而又艱巨的任務，需要政府以及社會其他各方面力量的共同協作和共同治理。從目前我國房地產的形式來看，房地產調控政策應該重點打擊房地產投機取巧，控制房價，防止泡沫經濟擴大化以及泡沫經濟引發的各種風險和危機，保持房地產業的健康長久發展。政府調控政策一方面要控制房價，另一方面要保障自身住房需求，“國四條”、土地出讓收支管理的變動等一系列政策的出臺對房地產投資和投機進行了打擊，為住房建設提供了更加堅實的保障。我們堅信，中國房地產只要沿著這樣的政策路線發展，將會變得更加健全成熟。

參考文獻

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作者簡介：鞠暢（1983—），女，重慶人，重慶市國土房管局工程師，碩士，研究方向：土地利用規劃和房地產管理。