房價長期仍看漲

徐高

春節剛過，地產市場的情緒驟然緊張。興業銀行收緊房貸，杭州部分樓盤降價銷售，一些地產界的資深人士對2014年地產前景也表達了謹慎態度。顯然，經濟增長的周期性下滑是造成這一切的主要原因。經濟增長的放緩、通縮壓力的上升、利率水平的上揚，都給地產市場帶來了壓力。而隨著社會各界對2014年會爆發債務危機的預期抬頭，金融機構在向房地產行業投放資金時變得更加審慎。這一切，最終都表現在持續減速的地產銷售上。

盡管地產行業面臨這些周期性的逆風，但決定房價長期走勢對結構性因素并未發生根本變化。只要政府壟斷土地供應的格局不被打破，房價長期上漲的趨勢就難以逆轉。

國內房價的快速上漲始于2004年。當年3月，國土資源部和監察部聯合下發了文件，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要用公開競價（招拍掛）的方式出讓。這規范了之前土地出讓的亂局，但也讓政府開始行使了對土地供應的壟斷權。

壟斷供應者一定會減少供給、推高價格、獲取壟斷利潤，這是經濟規律使然，事實也確實如此。在被稱為“八三一大限”的2004年8月31日之后，土地供應增速大幅下滑。從1998年到2004年，城市土地購置面積年平均增長34%。而從2005年至今，平均增速就變成了-3%。相應的，城市房屋完工面積平均增速從“八三一大限”之前的19%下滑到了之后的8%。自然，房價增長在2004年上了一個臺階，年平均漲幅從之前的5%上升到了之后的10%。

在北京、上海這樣的一線城市，不僅是房屋供應增速的下滑，供應絕對量也明顯收縮了。以北京為例，從2000年開始，北京房屋完工面積逐年走高，并在2005年創出了一年完工3000萬平方米的峰值。但從那之后，房屋完工面積就明顯下降，近些年來都在1500萬平方米左右。短短幾年之間，房屋完工量就已差不多減半，房價焉能不大漲。

在政府壟斷土地供應的格局下，房價有長期趨勢性上漲的傾向。而這種傾向在刺激剛需的同時，還會吸引投資性需求，產生房價加速上漲的正反饋機制——房價越漲，需求越大，房價從而漲得更快。這會在一定時期讓房價呈現急漲態勢，迫使政府用強硬的調控政策來壓制房價。

不過，過去幾次的地產調控政策都沒有觸及房地產供應不足這一核心問題，而只是試圖對需求進行嚴厲打壓。由于住房需求的主體還是自住型的“剛需”，調控政策只能暫時抑制購房需求。同時，經常與地產調控政策相伴隨的緊縮銀根、甚至緊縮地根（縮減土地供應）的措施，又會對供應形成打壓，造成未來更大的供需失衡。

雖然政府也曾注意到增加供給的重要，但在土地供應被政府壟斷的背景下，地價持續上漲的預期難以消除。這給了開發商囤積土地的積極性，令政府增加土地供應的效果大打折扣。雖然政府已經出臺了收回長期閑置土地的政策，力求抑制開發商的囤地行為，但開發商只要象征性地做一下基坑開挖等工作，就可以規避這一政策約束。至于房屋什么時候能夠建成，就不是政府能夠管、可以管的了。

在這樣的局面下，地產調控無法根本性地消除推動房價上漲的根本原因。而有時，嚴厲的調控政策還會打擊供給，為房價的報復性反彈埋下種子。

當然，經濟周期的力量也會對房價產生影響。過去的幾輪房地產調控政策至少曾在短期內明顯抑制了房價上漲。而高利率、低通脹也會給房價上漲帶來壓力。但只有足夠大的經濟下滑才可能扭轉房價的長期趨勢。不過，相信政府不會接受經濟增長“硬著陸”的局面，而會在經濟增速下降到一定程度時“保下限”。在這樣的場景下，經濟增長的疲弱確實可能在短期給房價帶來下行壓力，但并不足以扭轉房價長期上漲的趨勢。endprint