銀行房貸漸次收緊

方斐

2月21日，有媒體報道，興業銀行總行通知全行暫時停止辦理房地產夾層融資業務，并且暫停房地產供應鏈金融業務；24日晚，興業銀行針對媒體報道公司停止、暫停房地產融資業務發布澄清公告，主要內容為：1.公司于春節后要求各分支機構做好存量房地產資產梳理等工作，將于3月底前出臺新房地產授信業務政策；2.這之前暫緩辦理部分房地產新增授信，停辦房地產夾層融資業務（該業務占比極小）。

據了解，興業銀行本次業務的窗口指導，通知下發時間是在春節前。其要求銀行停止辦理房地產夾層融資業務和房地產供應鏈融資業務，截止日期為3月底，之后會出臺區別對待政策，新政策出臺后一些業務會恢復正常。這與對房地產開發貸以及購房按揭貸等的大口徑房地產信貸是兩回事。事實上， 房地產夾層融資業務及房地產供應鏈融資業務在銀行信貸業務中的比例并不高，對房地產整體資金面影響并不大。

繼興業公開澄清后，2月26日，多家銀行的總行也集體發聲否認“停房貸”。交行相關負責人表示，近期從未下發暫停所有房地產貸款項目的通知文件。工、農、中、建四大國有銀行也均回應稱：房地產信貸政策沒有變化。其中，農行表示，未停止發放房地產貸款，并已關注到目前房地產市場存在的風險，將根據市場變動情況采取有保有壓的房地產信貸政策。

民生、招行、光大、中信同樣表示：近期未調整房地產信貸政策，房貸業務一直正常開展，沒有下發過額度收緊和暫停辦理的通知，也沒有停辦房地產融資業務。

中金公司認為，目前只是個別銀行（興業銀行）的個別部門（企業金融條線）對房地產融資個別產品（房地產夾層融資和房地產供應鏈融資）的收縮，銀行并沒有全面收緊對房地產的信貸政策。除了抵押較為可靠外，相關利率由銀行掌握主動權，授信收益相對較好，尤其是一、二線城市風險可控。總體來說，房地產信貸仍是較好的行業信貸。

盡管最終被澄清，但經過多年調控的房地產業已成驚弓之鳥，事件雖然由銀行相關人士澄清，仍牽動市場敏感的神經。顯然，市場對于房地產資金面和風險仍異常關注。

突發式停貸不可行

雖然停貸一事暫告一段落，但銀行出于風險控制的需要，對房地產業的態度正悄然發生變化是不爭的事實，從興業的澄清公告可看出，銀行對房地產業務需進行再梳理和評估，未來房地產行業的資金狀況可能會發生較大變化。

數據顯示，銀行2013年在房地產業務上的擴張非常厲害，在房地產開發企業到位資金中，國內貸款大幅增長33.1%，個人按揭貸款大幅增長33.3%。隨著房地產銷售增速的下滑，房地產市場風險增大，2014年繼續奢望銀行對房地產加杠桿并不現實。開發貸收緊最先影響的是三、四線城市以及中小開發商的房地產資金狀況，一線城市地產以及大中型開發商仍能獲得資金傾斜。

目前三、四線城市供應過剩比較嚴重，資金緊張將加速房地產市場的調整。未來不排除一些中小開發商的項目出現資金斷裂的情況。同時，銀行收緊資金會繼續提高房地產企業的資金成本，信托等其他融資渠道也將受到一定影響。

而風險偏好的主動下降，是興業銀行收縮房地產夾層融資和供應鏈融資的主要原因。以調研表明，銀行對房地產行業的信貸政策較2013年有所收緊，尤其是對三、四線城市住宅和一、二線城市商業地產。

不過，由于目前各家銀行的開發貸款占比不同，有占比較高的可能在新時期內考慮降低占比，因此收緊了開發貸。“但也有銀行占比本就不多，像交通銀行開發貸近年來一直低于7%，因此2014年開發貸總量很可能和往年持平。” 交行首席經濟學家連平表示。

再看個人房貸，由于利率低，對銀行來說屬于低利潤業務，在目前利率市場化的背景下，銀行作為盈利機構控制個貸規模增長實屬必然。在互聯網金融沖擊下，總體資金成本上升，銀行存款流失，必然導致減少利率優惠，延長購房貸款的審批，目的在于主動收縮低利潤個貸業務的規模。

有報道稱，央行已要求分支機構對轄區內金融機構出現的首套房貸停貸、壓單等現象深入調研，這表明央行目前的房貸政策并未發生變化。在央行干預下，個貸業務特別是首套房貸仍會放開，但未來利率優惠縮小或取消在所難免。利率優惠縮小將明顯增加購房成本，降低購房者支付能力，進一步推動銷售下滑，這或會加速房地產行業風險的暴露。

因此，興業銀行房地產融資政策調整或屬個案，行業相關業務融資政策后續調整將出現分化。

興業銀行較早涉及房地產業務，房地產開發貸占整體貸款比率一度達16.6%，是上市銀行中最高水平；但近幾年來，公司房地產業務逐步壓縮，至2013 年中期，開發貸占比已回落至9.2%。此次公司暫緩及停辦部分房地產業務，反映了其近幾年來控制房地產業務的戰略；在一定程度上也反映了公司現階段面對地產行業態度較為謹慎。

分析過去幾年的數據，大多數上市銀行對表內房地產開發融資的政策已逐步趨嚴，占比逐年回落。據了解，2014 年以來，大多數上市銀行房地產開發業務授信政策邊際上并沒有顯著調整。由于房地產投資是固定資產投資和經濟增長的重要驅動，監管層及銀行現階段突然顯著收緊房地產融資的可能性不大。但為了應對“影子銀行”風險，以循序漸進的方式逐步收緊部分城市、部分領域的地產融資更為可行。

隨著“影子銀行”監管細則的出臺，理財非標、信托資產以及同業類信貸業務占比較高的中小銀行或面臨較大的調整壓力；房地產融資作為上述業務的重要方面將面臨政策收緊的可能，不能排除上述業務占比較大的銀行跟進調整相關房地產融資政策的可能。

防風險仍是核心

房地產貸款收緊并非空穴來風，其根源來自銀監會的監管要求。銀監會在1月初的全國銀行業監管工作會議上就防范和化解金融風險隱患提出要求，強調嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。

事實上，一些銀行在監管政策相應加強和注重風險防控的背景下，近年來更加審慎地對待房地產領域的信貸投放，逐步收縮這一領域的信貸投放。各銀行總行下發的2014年信貸政策也基本遵循上述監管原則，對包括土地一級開發，房地產開發以及自有物業抵押在內的所有房地產業相關貸款實行總額控制和名單制管理，并持續提升抵質押率。

“總行對于房地產信貸從未下發過相關文件，但是對部分分行存在個別窗口指導，這是正常的經營行為。”一位銀行相關負責人表示，1月份信貸投放集中度高，有的達到30%。總行為防范風險而對一些地區分行予以了提示。

然而，一方面由于各地“地王”頻現，顯示地產融資需求仍較為旺盛；另一方面，1月過快的信貸增長也引起了央行及銀監會的關注，地方融資平臺及房地產貸款受影響較深；此外，存款流失使得銀行存貸比普遍上行，信貸額度也較為緊張，地產類項目資金總量較大導致被限貸的可能性大幅提高。

上述三點是春節后房地產貸款收緊的主要原因，在政府經濟底線思維疊加刺激政策消化過渡期內，房地產、地方融資平臺的融資情況雖不樂觀，也不致引發區域性金融風險。

在M2增速趨勢下行周期，冀望于基建地產融資需求能完全依靠貸款滿足已不現實。因此，2014年銀行的房地產貸款將體現為“大公司，大城市”的兩大原則，類似夾心層貸款在內的針對小型地產商的融資方式以及個人房貸將受到較大沖擊。

瑞銀證券認為，1.銀行將加強房地產核心客戶的選擇及管理；2.業務集中于超一線及一線城市，且不得擴展到分行所在其他區域；3.重點支持普通住宅及土地儲備貸款，降低商業地產比例；4.控制居民首套房貸總量。

房地產貸款及非標資產的收縮代表銀行風險偏好暫時下降，將對市場情緒造成顯著影響，雖然在底線思維下經濟超預期下滑概率較小，雖然2013年銀行業績超預期概率較大，但信用風險上升以及壞賬的持續暴露，仍會對整個行業的上行預期造成顯著壓制。endprint