二手房市場崛起線路圖

巴曙松國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長

楊現(xiàn)領(lǐng)華創(chuàng)證券首席研究員

讓消費(fèi)者參與信息生成過程的主要目的是放大消費(fèi)者價(jià)值。一方面，消費(fèi)者的訴求可以直接傳達(dá)到供給方，提高了交易效率；另一方面，消費(fèi)者作為直接參與者和直接體驗(yàn)者，是反饋交易信息的重要信息源。

二手房的崛起是必然趨勢

從國際對比來看，美國、英國、法國、澳大利亞已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場，這4個國家二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房只有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市場活躍度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全國水平，分別達(dá)3倍和1.9倍。

那么，一個自然的問題便是：二手房爆發(fā)的條件和時點(diǎn)是什么？為何不同國家的二手房市場發(fā)育程度存在明顯的差異？這里的答案在于三個方面：

第一，業(yè)主自有房屋的存量規(guī)模，它決定多少房子可以流通。這是一個前提條件，只有房屋自有率達(dá)到一定水平，業(yè)主自有的房屋存量足夠大，才能為二手房的出售和出租市場提供支撐。這里，美國和英國二手房市場的鮮明對照可以提供參考。

從美國經(jīng)驗(yàn)來看，盡管1880年之后美國的經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)萌芽，但是直到1950年才開始真正意義上的蓬勃發(fā)展，于1980年之后才日漸成熟。探究事實(shí)的真相可以發(fā)現(xiàn)：1950年，新房市場經(jīng)歷上世紀(jì)40年代的大發(fā)展之后，房屋新開工和房屋存量逐步趨于穩(wěn)定，且住房自有率超過60%，并長期維持在這一水平之上。

這三個事件疊加在一起，加之美國上世紀(jì)50年代之后的大規(guī)模郊區(qū)化和人口流動浪潮，導(dǎo)致美國存量房屋的流通率開始大幅上升，二手房市場逐步取代新房市場成為主導(dǎo)性力量，二手房交易占比長期保持在80%以上，從而直接驅(qū)動了經(jīng)紀(jì)行業(yè)從小變大的快速成長過程。

作為一個對照，英國二手房市場則崛起于20世紀(jì)80年代，這里的內(nèi)在原因是英國的房屋自有率一直偏低，直到上世紀(jì)80年代之后，才上升到60%以上。深層次的研究發(fā)現(xiàn)，與美國相比，英國政府歷史上對住房市場的干預(yù)程度極深，曾經(jīng)超過50%的房屋由政府提供，英國家庭的房屋自有率上升的速度極其緩慢，也有不太可能形成一個房屋流通的二手房市場。從數(shù)據(jù)上看，1959～1964年間，英國約1/3的房屋是市政委員會所建，直到1971年，英國業(yè)主自住的房屋還不到50%。直到1983年，撒切爾領(lǐng)導(dǎo)的更加激進(jìn)的保守黨推選住房制度改革，把議會的房屋廉價(jià)出售給150萬工人家庭，以此來確保越來越多的英國人有自己的房子。1981年，英國自有住房者增加到54%，10年之后，進(jìn)一步上升為67%。自有房數(shù)量由1980年的1100萬套，上升到今天的1800萬套左右，這為英國二手房市場的快速成長奠定了合適的土壤。

第二，存量房屋的質(zhì)量能否滿足住房需求，如果質(zhì)量較差，則很難進(jìn)入市場，住房需求仍由新房滿足。美國二手房市場之所以如此龐大，每年有500萬套左右的交易量，在很大程度上是因?yàn)槊绹姆课萁Y(jié)構(gòu)以獨(dú)棟別墅為主，在大多數(shù)情況下，這些房屋能夠滿足人們改善住房的需求。相比較而言，日本二手房市場之所以相對遲緩，部分原因是在于日本的存量房屋質(zhì)量較差，面積較小，無法滿足增量需求。

第三，人口流動和住房轉(zhuǎn)換的頻率，這從根本上決定了房屋流通率以及二手房的空間。二手房交易市場，美國房屋流通率的歷史平均水平在4.5%，高峰時期曾高達(dá)6%，考慮到美國的房屋存量達(dá)1.2億套，4.5%的流通率，意味著每年成交的二手房可達(dá)到540萬套。二手房出租市場，美國的出租市場住房換手率高達(dá)30%，是交易市場房屋流通率的6倍。

美國的二手房交易和二手房出租市場之所以出現(xiàn)極高的流通率，在本質(zhì)上是因?yàn)槊绹娜丝诹鲃有詷O強(qiáng)，住房需求轉(zhuǎn)換的頻率極高。上世紀(jì)40年代之后，美國的郊區(qū)化趨勢到來，郊區(qū)人口增長率曾高達(dá)50%以上，這是推動二手房市場爆發(fā)的根本動力。此外，美國家庭的住房需求轉(zhuǎn)換頻率也很高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001～2011年間，只有16%的美國家庭一直處于租房狀態(tài)，13%的家庭由租客變成業(yè)主，7%的家庭由業(yè)主變成租客，9%的家庭則在租客和業(yè)主之間頻繁轉(zhuǎn)換。如果只考慮30歲以下的年輕人的住房轉(zhuǎn)換，則這個頻率會更高。

中國的二手房市場如何崛起？

2013 年，盡管全國層面二手房與新房成交占比只有35%左右，但是一線城市和個別二線城市二手房已經(jīng)超過新房。從二手房市場集中度來看，根據(jù)中原地產(chǎn)的測算，2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市，成交金額的39%集中在一線城市。

盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導(dǎo)，但是考慮到已經(jīng)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，二手房市場的全面爆發(fā)是大勢所趨，具體而言：

第一，存量商品房規(guī)模已經(jīng)足夠大。中國自上世紀(jì)80年代中后期開始商品房開發(fā)，1998年之后商品房市場高速增長至今，目前商品房存量已超過1億套，如果考慮目前在建施工的規(guī)模，2015年將達(dá)1.25億套。

假設(shè)2015年之后商品房開發(fā)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上減速50%，那么2020年商品房存量將達(dá)1.6億套，這將是一個天量的存量市場，居于全球之首。

第二，城市家庭房屋自有率已經(jīng)很高。考慮到中國城市常住人口中有超過2.5億為農(nóng)村流入城市的非戶籍人口，且未進(jìn)入商品房市場，如果把這部分扣除，重新計(jì)算中國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房自有率，那么2015年將超過70%，如此之高的住房自有率是二手房市場崛起的支撐條件。

第三，中國將進(jìn)入人口流動和住房需求轉(zhuǎn)換的浪潮。從人口流動的角度講：（1）盡管歷史上中國人口流動的規(guī)模龐大，但這些從農(nóng)村流入城市的人口并未進(jìn)入商品房市場，但是未來這種格局必將發(fā)生轉(zhuǎn)變：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，流動人口將從制造業(yè)逐步向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，而服務(wù)業(yè)大量集中于城市人口密集之處，他們需要一個住處，或買房或租房（相反，當(dāng)流動人口大量集中于制造業(yè)時，他們通常居住在工廠里）。（2）城市人口之間的流動，中國已從單純的城市化浪潮進(jìn)入郊區(qū)化、大都市圈化浪潮，中心城市和外圍城市之間、一個城市內(nèi)部中心城區(qū)和郊區(qū)之間的人口重新配置是必然趨勢。（3）戶籍制度改革將加速上述兩個進(jìn)程。

不同國家二手房與新房成交對比

中國商品房房屋存量

中國城市戶籍家庭住房自有率

中國的人口流動格局將重塑