房企出海：一場并不輕松的旅程

本刊記者│方帥

開發商出海投資現象日益凸顯，除商業環境和交易成本與中國不同外，像歐美這樣的成熟市場土地供應不由地方政府控制，市場需求也相對穩定，盈利空間有待驗證。因此，國內開發商成批出海，并非一場從紅海轉向藍海的輕松旅程。

當代置業美國曲折拿地

在8月27日舉辦的中國海外置業投資風險論壇上，當代置業（中國）國際區域公司行銷客服總監周賀講述了當代置業在美國拿地的故事，“我們是2012年12月25日拿的地，比萬科還提前一星期。”

2013年7 月在香港上市的當代置業成立于2000年，是一家具有一級資質的房地產開發企業，當代置業最早于2010年開始探索國際市場，并最終將目光鎖定在房地產市場火熱的北美市場。“公開性、公平性、競爭性是美國土地開發的三大特點，對于一個非美籍的國內的開發商，在國外想拿到一宗土地挑戰性非常大。”周賀這樣感慨。

2012年9 月，當代置業的美國團隊來到休斯頓，三個月考察后決定拿下一塊22萬平米的土地。“坎坷很多，但也學習了非常多的經驗。”周賀說。在美國，所有土地的成交歷史單價及交易情況都可以輕易的在網上查到，每一塊土地都可以由任何個體，任何組織，任何機構，任何公司去購買。這導致了在美國拿地的競爭性來自于全球。當代置業成立了由律師、會計師、稅務師以及專業的土地經紀人共同組成的小組，耗時3個月把這塊土地過戶到當代置業的名下。

周賀說，在整個過程中，美國的相關機構會經常組織當代置業召開一些會議，最終目的還是希望通過開發商、建筑商把非常適合本地的房地產產品呈現在當地乃至于全球客戶的視野里，這在預期中是當代置業沒有完全預估到的。“地產確實具備區域屬性，如何與當地的企業形成互動，往往是土地能不能獲得的最重要的一點。”

當代置業的美國拿地故事只是房企出海的一個縮影。2014年6月王健林以22.5億元人民幣的價格，收購了馬德里地標建筑“西班牙大廈”；綠地集團今年重點打造的澳洲悉尼綠地中心目前也已開售，現推出兩房與三房的戶型，總價大概940萬～1800萬元。除上述企業外，首創、萬達、光耀集團等房企也踏上了海外拓展之路。

作為拓展海外市場的代表，綠地集團總裁張玉良認為，中國大企業拓展海外市場的時間到了。仲量聯行發表報告稱，2014年上半年，中國海外房地產投資總額較去年同期增長17%，達到54億美元，預計2014年全年海外投資總額將輕松突破2013年110億美元的水平。

海外置業熱潮成房企出海助推器

跟著房企出海，赴美購房成為投資者的新時尚。一份來自全美房地產經紀人協會的報告，更是讓中國買家的購買力在海外房地產市場“聲名鵲起”。報告指出，2013年4月至2014年3月一年間，國際買家在美國購房的金額為922億美元，其中，中國人在美國的購房金額約220億美元，占國際買家購房總金額的24%，比上年增長5%。這意味著，在美國，國際買家貢獻的購房金額中，有近1/4、超過千億元人民幣是中國人貢獻的。根據上述報告，美國房地產市場的中國買家，有近76%是現金購房，房屋類型中獨棟別墅占70%，其他分別是連排別墅、公寓和商業地產（僅占5%），其中，主要用于自住的僅占39%。

隨著中國房企近年來大舉出海造房，東南亞、韓國等地的房產價格更加親民。在韓國濟州島機場，隨處可見中資開發商的樓盤廣告，綠地在濟州島開發的首個項目，目前均價約2.5萬元/平方米，跟深圳新房均價相差無幾。更便宜的還有，碧桂園馬來西亞新山項目，以不到1.4萬元/平方米的價格發售，在深圳關外都沒有這么便宜的房子。

中國房企“出海”不僅僅是戰略布局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端客群到海外置業投資，從而這些房企也可以在細分市場上獲得收益。從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資3大類。相應地，細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其“賣點”也與投資客的購房目的不謀而合：移民、留學、投資和休閑旅游。國內龍頭房企也開始海外投資開發房產，也是看準了國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求的機會。

從已進入海外的這些項目來看，在2012年一系列海外布局之后，此前已出海造房的國內房企陸續迎來收獲期：如碧桂園位于馬來西亞的兩大項目計劃在今年正式面市，在國內的銷售狀況良好；綠地首個海外項目動工，今年春節后已進入銷售，其目標客戶群也主要以中國人為主；首創置業位于法國的項目也已進入招商階段。

大部分海外的土地和房產都擁有永久產權，且生活、教育環境相對國內具有一定的優勢，對投資者和開發商都具有很大的吸引力。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續升值，進一步堅定了中國投資者海外置業的信心。

事實上，今年以來影響海外投資的事件頻發，風險和難度也在加大。年初，被看作是移民首選地的加拿大宣布終結投資移民項目，積壓的6.6萬宗聯邦投資移民申請被“一刀切”，其中來自中國的申請案達5.7萬多宗，這對申請加拿大移民的中國投資移民者來說，不啻于一次強烈“地震”。 6月，韓國濟州島擬提升中國企業和客戶投資、移民濟州島門檻的消息，給在當地投資的中國房企帶來了一陣恐慌。與此同時，濟州島已經向韓國中央政府提議，準備在濟州實施“永居權總量制”，即將移民總數控制在濟州島總人數的1%，約6000人左右。盡管張玉良隨后親赴韓國使綠地在此事件中全身而退，但是其他中國公司的投資項目就必須重新評估政策改變后帶來的風險和影響。

“海外置業投資最主要的是要把風險降至最低，”國信美投置業投資（北京）有限公司總裁陸鶴壬說，中國人已成美國房地產市場第二大買家，中國投資人的置業風險同時也在逐漸加強。目前，美國房地產價格漲幅穩定和資金回報仍是全球最高，優質的投資環境和優秀的教育資源正吸引著越來越多的中國投資者。國信美投關注中國高凈值人群的移民潮，看好這個時機，并為他們的海外置業提供全套的服務，例如移民咨詢、子女入學、法律財務咨詢等等。