許鵬：房地產下行中的并購機會正當時

本刊記者│苗野

2014年的中國房地產市場可謂是“山雨欲來風滿樓”，在房地產行業步入調整期的背景下，經歷了野蠻生長的房地產私募基金會有怎樣的判斷和預期呢？本刊記者專訪了恒銀基金執行總裁許鵬。

《中國房地產業》：今年以來，房地產市場依然撲朔迷離。觀望、僵局之下，與此緊密相連的房地產私募基金前景何在？

許鵬：我認為在整個房地產市場受調控影響處于下行態勢下，房地產私募基金行業有著更多的投資機會，特別是地產市場向下趨勢下的并購機會。

市場的大調整必然會迫使很多開發商的現金流緊張，有些開發商成為被收購對象；也有些開發商會尋求擴張，去收購其他開發商或開發商持有的項目。在這個時候，房地產私募基金就可以扮演一個非常積極的角色，在并購類的產品設計和操作模式上尋求更多的創新來迎合市場需求。

如果說一定要定義的話，我認為房地產私募基金在房地產市場下行的過程中，存在的機遇大于挑戰。挑戰就是房地產私募基金要尋求更多的創新模式。比如我們針對住宅推出的房屋按揭基金，這就是我們在住宅市場一直往下走的過程中，尋求到的合適的點。再比如說克強總理去英國說我們中國有4萬億的美金，怎么辦？那我們就做直通系列，做海外的投資。這就是房地產私募基金的存在機會。

《中國房地產業》：在中國并購基金操作模式大多是再次重組、二次上市這樣，完全不同于美國的黑石和KKR？

許鵬：在國內，做房地產并購基金有很多方式方法，在進去的時候，可以做債權，做純股權、做夾層，中間也可以做債轉股。退出大多以回購、股權轉讓、資產轉讓、受益權轉讓還有REITS轉讓。通過股權轉讓或債權轉讓的退出方式正有普遍化的趨勢。

現在很多機構都盯房企百強，畢竟是“粥少僧多”。與其不同的是，我們在做并購的時候對項目的判斷多于對企業的判斷，因為我們的資金成本相對是不低的，所以我們更注重項目的實體進展，考量地產的業態、項目的地理位置、項目建成之后的銷售情況以及項目是否具有充足的抵押擔保。恒銀基金的投資模式主要是債加股的模式，回報周期一般為2～5年，投資者的年回報率標準在10%左右。

《中國房地產業》：房地產私募基金的發展與房地產行業本身的發展之間是怎樣的關系？中國的房地產私募基金能否有望走出一條特色之路？

許鵬：房地產基金的發展與房地產本身的發展是相互依存的，房地產基金的出現是利于房地產行業健康發展的，尤其是REITS能在很大程度上推動地產市場的健康和持續發展。

房地產基金的政策、市場還未成熟，有些條件甚至短期內都很難滿足。即使現階段REITS放開，幾年內對房地產私募基金的正面推動作用也有限。中國房地產私募基金可在地產并購領域尋求更大的發展，未來也可在資產證券化方面尋求更多的風險對沖手段，以緩解房地產私募基金的資金壓力。

總體上看，中國的房地產基金即將迎來一個真正的發展時期，尤其是在房地產市場調整的大背景下，房地產基金的投資機會相比過去提升明顯。畢竟房地產市場是一個重資本行業，當市場的并購機會出現時，誰擁有金融資源優勢，誰就會獲得市場優勢。

《中國房地產業》：對于當前房地產市場形勢，您的判斷是怎樣的？高速發展期是否已經結束？

許鵬：此輪房地產市場調整應以周期性的調整來對待，應該是一個級別較大的調整周期。從這一點來講房地產的高速發展周期已經結束。實際上房地產行業正在回歸正?；?，而從城鎮化的角度，未來城市人口仍會繼續增加，但相較過去十多年的增長規模而言是下降的。當然從城鎮化的剛需以及改善型住房剛需而言，房地產市場仍有不小的支撐力。但受制于購買力的因素限制以及投資屬性的弱化，房地產市場未來十年白銀期的觀點可能太過于樂觀了。