高通智庫：轉型服務商的新常態

文│張宏 高通智庫總經理

過往“舒服”的行業轉型狀態，因為市場調整壓力，而快速轉換為極強的轉型意識。在新階段，資本、新產品領域、管理更新，將成為“新常態”。

經濟與房地產的周期錯配

二季度經濟增長的數字性表現，輕松重回7.5%。在數字的背后，喜憂參半。上半年緊張的資金環境，在定向刺激政策累加下，五六月份出現改善；考慮到6月份金融機構的周期性操作，下半年仍有必要延續寬松。

從房地產與經濟關聯性角度，一是經濟下行仍在繼續。二季度經濟增長數字企穩，來自出口拉動和基礎設施投資高增長。7月份經濟數據出爐，再次明晰了探底持續的格局。7月中國出口同比增速從6月份的7.2%大幅上升至14.5%，但形成鮮明對比的是主要港口貨物吞吐量同比增速從6月份的7.6%下降至7月的3.6%。1～6 月基礎設施投資同比增長25.1%，下半年繼續維持高增長難度增大。

各項先行指標也顯示了調整壓力，7月份，人民幣新增貸款創近5年新低；7月份全社會用電量同比增速急降至3%。上半年全國稅收總收入同比增長8.5%，增幅創下十幾年來的新低。

二是，房地產調整周期與經濟周期的錯配。本次經濟調整基于政策主導，已歷時3年，基本實現“出清”的定位；而房地產在2013年，各項核心指標在高位（土儲支出、銷售增長、投資增長），并且房企2014年年初銷售目標仍延續25%左右增長（基本是3年倍增的商業邏輯）。在經濟、房地產調整重疊后，高位下調的房地產與經濟周期存在錯配。

從變量政策角度，經濟“新常態”定位下，新改革紅利釋放和新經濟增長點形成之前，探底和穩增長將成為一種“新常態”循環。

有關房地產調控，在地方政策大面積“弱救市”后，部委政策在7月中旬剛剛轉向。房地產政策對市場風險的預期不足，能否在未來幾個月出現明顯變化，對市場調整影響顯著，其中尤以信貸政策最為關鍵。

從行業角度，即便內地房地產中長期具有良好空間，但在當前經濟與地產調整錯配的對接階段，其格局注定將顯著的分化，持續深化。

行業可能出現 “市場調幅偏小與行業調幅偏大”并存的局面。領先企業在調整中優勢更加顯著，中小房企則面臨“寧可踏空，不可斷糧”的境遇。

房地產前景與核心問題

進入8月中旬，在大范圍限購退出的局面下，房地產銷售仍未見本質性好轉。行業主流的“高周轉、高杠桿”模式，在此格局下，無疑要承受壓力。

2014年高通智庫的年度預測報告《地產開局——資金鏈是行業最大風險》，作為我們今年行業觀察的核心關注指標，至今各種融資渠道的風險偏好在上升。

在現實的格局面前，當前行業內部和輿論的悲觀情緒上升。由此，行業的前景與信心值得探討。

表3中的數據表明，部分加氫反應器出口過程氣中有機硫摩爾分數高達100×10-6以上，而在隨后的吸收單元中，低壓下醇胺溶液對有機硫的脫除效果較差，絕大部分有機硫未能除去，直接灼燒排放。

從長期空間看，內地的淺層次城市化率，名義52%，實質40%，仍是一個研判支點性指標。住宅建成存量，戶均1套，結合國內清晰的收入分配格局，也無需太多討論。人口拐點與老齡化值得關注，但人口結構變化的平滑，對市場影響具有長期漸進性，需要關注，但并非當前絕對性的決策指標。

中期角度，經濟與政策定位使房地產行業定位清晰——新型城鎮化、棚戶區改造、京津冀一體化、鐵路土地開發等等，均預示房地產投資在經濟中仍具有明確的定位。

不同以往的是，經濟增長模式變化對房地產的影響、房地產細分市場的表現等，將出現變化，促使行業在產品目標市場出現調整。

另一方面，資產證券化和REITs等制度建設，有望在長期為行業轉型提供支撐。

從短期看， 基于貨幣政策轉型、房調轉向、限購大面積退出、開發商理性定價等疊加，房地產銷售有望在四季度出現好轉。短期銷售判斷，這種“天氣預報型的判斷”在實現時點上具有不確定性，但銷售回調在明確的救市政策下，將為行業提供一個緩沖期。

其實，即便出現短期的銷售回升，對于行業而言轉型壓力卻沒有絲毫降低。在住宅雙軌制的基礎上，棚改大力度啟動，其深刻市場影響仍有待觀察。

轉型進入執行期

當前房地產出現了與以往不同的變化：首先，利息市場化分流短期剛性需求，銀行3月期理財產品平均預期收益率為5.6%，預計未來家庭資產中金融產品占比將提高。住宅租金回報率1.5%～2.5%。

行業整合分化需求。房地產前五強市場占有率，從2007年的4.5%提升至2013年第8.7%。在行業分化下，行業整合將提速。

綜合來看，房地產整體未來將進入中速增長的態勢，企業決策者適合理性定位和建立長期發展標尺。房地產主動優化、更新，已成必然。

按照行業慣例的“彎道超車”思維，當前轉型情景可描述為：“天氣變了”——經濟環境、房地產市場格局；“路徑改變”——資本、土地，政策、區域市場、目標產品；“換車型”——高周轉、高杠桿、高成本的模式較難延續；“車技提升”——基于轉型后的組織和運營。

從轉型方向看，基于房地產資本屬性的更加顯著，未來多元化融資、資產管理、輕資產戰略將成為行業新主題詞。

基于產品創新的企業戰略轉型將成為主流。在經過上一輪集體轉型“商業地產”之后，業主的資金、產品和商業運營能力不足，這將造成商業地產領域進入結構性調整期。

在從“中國制造”向“中國服務”轉型的過程中，風景獨好體現在依托新興產業的復合地產領域（養老、醫療、新能源、信息科技、高端制造業等）。

基于強烈的轉型意識，行業轉型將進入執行期，傳統領域“堅守”的開發效率提升，新目標領域的特色管理、組織架構調整將伴隨。