“新常態”

這次，恐怕回不去了！

中國經濟要面對新常態，而地產行業也在進入新常態。行業迎來換擋期，從高速增長期向中速平穩增長期過渡。

截至8月底，房地產上市公司2014年中報公布完畢。全行業不容樂觀，在這波大調整中，行業集中度正在進一步提升，行業龍頭與平均水平之間的差距在進一步拉大；行業凈利潤及利潤率均出現下滑，每股收益業績在A股29個行業的第16位，有超過20家公司出現虧損，萬科毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點；費用上升，資金面偏緊，三費增長率均高于期內營業收入增長率。

值得注意的是，在各家房企的中報中，“加速去化庫存”的字眼多次被提及。萬科、華潤、龍湖等都重點強調了諸如“積極銷售”、“推動庫存去化”等關鍵詞。相比2008年的V形快速反轉、2011年的U形反轉，基于當前核心城市房地產供應增加趨勢、購房觀望情緒以及行業資金鏈格局判斷，2014年房地產調整可能呈現L形走勢，即本次房地產調整將比過往更長。

地產新常態并不能簡單歸于增速下降，而是經濟結構再平衡、增長動力實現轉變等多方面表現。當前轉型情景可描述為：“天氣變了”——經濟環境、房地產市場格局；“路徑改變”——資本、土地，政策、區域市場、目標產品；“換車型”——高周轉、高杠桿、高成本的模式較難延續；“車技提升”——基于轉型后的組織和運營。

利潤率下滑是房地產行業的大趨勢，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

企業的日子不好過了，傳統的手段不好用了，面對新常態，首先要保持戰略上的平常心態，尋找新的機遇。

從轉型方向看，基于房地產資本屬性的更加顯著，預計未來多元化融資、資產管理、輕資產戰略將成為行業新主題詞。基于產品創新的企業戰略轉型將成為主流。在經過上一輪集體轉型“商業地產”之后，業主的資金、產品和商業運營能力不足，這將造成商業地產領域進入結構性調整期。

行業轉型將進入執行期，傳統領域“堅守”的開發效率提升，新目標領域的特色管理、組織架構調整也將伴隨。經濟增長模式變化對房地產的影響將加大，房地產細分市場的表現將出現更多分化，促使行業在產品目標市場出現更大調整。