保障性安居工程建設(shè)情況及其問題分析

【摘要】保障性住房是指由政府限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或限定租金為中低收入且住房困難的家庭所提供的住房，是在中國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中具有政策性的住宅類型，通常是根據(jù)政策和法律法規(guī)的規(guī)定，由各級(jí)政府同意規(guī)劃，針對(duì)特定人群使用，并且限定建造標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障功能的住房。

【關(guān)鍵詞】保障性住房 政策性 特定人群

保障性住房建設(shè)的不斷開建，有效地緩解了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住房需求，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到了積極的作用。

一、保障性安居工程建設(shè)現(xiàn)狀

我市在認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，積極開展各種支持保障性住房建設(shè)的方法和途徑并取得了顯著的效果。

（一）多措并舉，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家保障房建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)

近年來西安市認(rèn)真落實(shí)國(guó)家關(guān)于保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)的政策安排，特別出臺(tái)了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，制定了在“十二五”期間西安要完成的保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)。還成立了專門的保障性住房建設(shè)公司，專門負(fù)責(zé)管理保障性住房的建設(shè)。

（二）公積金支持保障性住房建設(shè)成效顯著

2010年西安市被確定為利用住房公積金貸款支持保障新住房建設(shè)試點(diǎn)城市，為了進(jìn)一步做好相關(guān)工作，公積金中心結(jié)合我市實(shí)際情況，制定了《西安市住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)操作細(xì)則》，截止目前，首次獲批的7個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)逐步完工交付使用，后繼的項(xiàng)目也在不斷建設(shè)當(dāng)中。

（三）保障性安居工程項(xiàng)目成為商業(yè)住房的有力補(bǔ)充

保障性安居工程的對(duì)象是社會(huì)中的中低收入者，從目前情況看，保障性安居工程彌補(bǔ)了房地產(chǎn)市場(chǎng)上低價(jià)房的空白，促進(jìn)了整個(gè)市場(chǎng)的理性發(fā)展。截止2013年上半年，西安市新開工保障性安居工程85576套（戶），完成全年任務(wù)的103.5%。

二、保障性安居工程建設(shè)及管理中的問題分析

保障性安居工程有效地調(diào)節(jié)了地方房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，使部分中低收入者圓了住房夢(mèng)。同時(shí)我國(guó)的保障性住房在建設(shè)及其后續(xù)管理中還普遍存在一些問題。

（一）保障性住房機(jī)制尚不完善導(dǎo)致其運(yùn)作效率不高

當(dāng)前，我國(guó)保障性住房采取的審核核準(zhǔn)制在實(shí)踐操作中其存在一些不足，如家庭收入準(zhǔn)確調(diào)查上，還沒有一個(gè)機(jī)構(gòu)或系統(tǒng)能清楚的了解一個(gè)人的家庭年收入；再者保障房的退出機(jī)制不健全。安居工程住房在一定使用年限后，隨著住房者自身經(jīng)濟(jì)狀況的改變和提高，其已經(jīng)不符合繼續(xù)享受居住保障性安居住房的條件，但其仍然占用此類住房，使大量排隊(duì)等候的家庭無法正常進(jìn)入。

（二）保障性安居工程項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施普遍較低

保障性安居工程住房由于其政策性決定了在用地方面的特殊性，我市的保障性安居工程項(xiàng)目較多建在新的開發(fā)區(qū)或是三環(huán)以外，這些地方由于是新開辟出來的建設(shè)用地，其位置較為偏遠(yuǎn)，交通不是很發(fā)達(dá)，再加上安居項(xiàng)目在建設(shè)中的配套設(shè)施不完善等實(shí)際問題，很多有住房資格的人都不愿意在此居住。

（三）商業(yè)銀行發(fā)放保障性住房貸款的力度仍顯不足

我市多家商業(yè)銀行雖然都在積極支持保障性住房建設(shè)，但是相比商業(yè)銀行龐大的總資產(chǎn)規(guī)模和總貸款額來說其支持力度仍顯不足。主要是：一方面購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的人群多為中低收入者，他們沒有可以足額抵押的不動(dòng)產(chǎn)；另一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的開發(fā)性貸款的利率一般會(huì)比商業(yè)貸款的利率優(yōu)惠，對(duì)于銀行的經(jīng)營(yíng)來說其收益受到影響；最后，保障性住房在運(yùn)作中要經(jīng)過公示、搖號(hào)、行政審批等多個(gè)環(huán)節(jié)，資金回籠較慢，間接影響商業(yè)銀行的流動(dòng)性。

三、保障性住房建設(shè)的對(duì)策建議

（一）制定和完善保障性住房的各項(xiàng)法律法規(guī)

與發(fā)達(dá)國(guó)家頒行保障性住房基本法律的趨勢(shì)不同，我國(guó)城市保障性住房的立法多為部門規(guī)則，使得保障房在建設(shè)到使用到管理中的法律體系不健全，缺乏綱領(lǐng)性的指導(dǎo)原則和具體實(shí)施規(guī)則。所以，相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合國(guó)情和地方實(shí)際情況制定相關(guān)制度規(guī)定住房的保障標(biāo)準(zhǔn)、保障對(duì)象、資金管理、退出機(jī)制以及對(duì)違法違規(guī)行為的懲處辦法，努力實(shí)現(xiàn)在保障性安居工程的建設(shè)、分配以及后續(xù)管理中有法可依，有法必依的法制化管理模式。

（二）繼續(xù)加大政府對(duì)保障房建設(shè)的支持力度

保障性住房建設(shè)是由政府主導(dǎo)的工程，政府需要從政策上給予多方面的有力支持。特別在保障性住房建設(shè)的力度不斷加大的情況下，政府相關(guān)部門要加大財(cái)政投入力度、補(bǔ)助力度和配套建設(shè)資金的投入力度；不斷拓寬建設(shè)資金來源渠道，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)的規(guī)模；在設(shè)置公租房和廉租房的租金時(shí)要參考市場(chǎng)行情進(jìn)行定價(jià)，形成動(dòng)態(tài)的運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)此類保障房的循環(huán)利用。

（三）加大保障性安居住房的配建比例，不斷促進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)展

從社會(huì)學(xué)的角度看，保障性住房集中在一個(gè)區(qū)域建設(shè)容易導(dǎo)致人們心里上的隔離和落差，不利于各類人群之間的交流和融通，特別是中低收入者，容易給其造成心理上的傷害。所以，在建設(shè)中一方面要適當(dāng)增加經(jīng)適房和限價(jià)房在商業(yè)地產(chǎn)中的配建比例，另一方面將城中村改造房中適當(dāng)配比建設(shè)公租房和廉租房。

（四）商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)加大對(duì)保障性住房的信貸支持

商業(yè)銀行要繼續(xù)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)差別化信貸政策，加大對(duì)保障性住房、安居工程建設(shè)的信貸支持，合理滿足中小戶型、中低價(jià)位房的開發(fā)類貸款需求，有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)和投資性融資需求。同時(shí)商業(yè)銀行應(yīng)積極探索試行組合貸款業(yè)務(wù)。通過開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，在提高公積金使用效率的同時(shí)，商業(yè)銀行也可以提高自身的經(jīng)營(yíng)效益。

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作者簡(jiǎn)介：王字君（1980-），女，金融學(xué)碩士研究生，就職于中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部。

（編輯：劉婷婷）