淺談陽泉市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟

【摘要】陽泉市房地產(chǎn)開發(fā)市場施工規(guī)模擴大，成交市場活躍，到位資金增長，房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步回暖。但是由于影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定因素較多，諸多問題仍需引起關(guān)注。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場運行 問題 建議

2013年，陽泉市房地產(chǎn)開發(fā)市場一改往年觀望、低迷，各項指標回落的窘?jīng)r，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈明顯上升趨勢，施工規(guī)模擴大，成交市場活躍，到位資金增長，房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步回暖、預(yù)期良好。由于影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定因素較多，諸多問題需引起關(guān)注。

一、上半年房地產(chǎn)市場運行情況

（一）開發(fā)投資增長較快，住宅投資力度加大

上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成25.7億元，同比增長49.8%，增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。開發(fā)投資中，住宅投資18.5億元，增長43.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%，比同期提高51個百分點。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長147.6%和62.5%，保障性住房投資完成7.3億元，占全部住宅投資的28.4%，同比增長50%，其中廉租房投資0.4億元，同比增長138.7%。

（二）房屋施工面積和新開工面積均保持較快增長

上半年，全市房屋施工面積739.9萬平方米，增長29.4%，增速（比1-5月）上升33.1個百分點，比同期提高30.7個百分點。其中，住宅、辦公樓施工面積增長較快，分別達到568.5萬平方米和22萬平方米，同比增長35.1%和14.8%；保障性住房施工面積305.7萬平方米，占住宅施工面積的41.3%，同比增長50.7%，其中廉租房施工面積13.3萬平方米，同比增長30.8%。房屋施工規(guī)模持續(xù)擴大。

（三）商品房銷售面積增長較快，待售面積減少

今年以來，我市房地產(chǎn)市場銷售呈逐月回升之勢，1-6月份，商品房銷售面積33.5萬平方米，同比增長11.4%，增速（比1-5月）提高31.3個百分點，比同期提高40.2個百分點；其中，住宅銷售面積32.9萬平方米，同比增長12.6%，商品房銷售額10億元，增長29.9%，其中，住宅銷售額9.7億元，同比增長33.7%。銷售情況良好，商品房待售面積不斷下降。上半年，全市商品房待售面積40.2萬平方米，同比雖增長2.9%。但比前五月減少3.2萬平方米。

（四）房貸調(diào)控政策效果遞減，國內(nèi)貸款增勢較強

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金22.7億元，同比增長21.5%。從資金結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款保持了較快增長，1-6月到位1.6億元，增長111.7% ，占全部到位資金的比重由同期的3.4%提高到5.4%，自籌資金、定金及預(yù)收款分別增長19.5%和10%，二者占全部資金來源的81.9%，比上年同期提高15.8個百分點。

二、當前房地產(chǎn)市場需關(guān)注的幾個問題

（一）關(guān)注商品房供求結(jié)構(gòu)矛盾

近年來，隨著人們需求的改變，商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整。從城市人群看，以改變現(xiàn)有住房條件，追求舒適享受的生活為目標，90平米以上的住房為購房首選。據(jù)統(tǒng)計，上半年，全市90平米以上的商品房銷售面積達4萬平米，同比增長2.5倍，其中，144平米以上的住房銷售同比增幅達2.3倍；從農(nóng)村人群看，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，住房已成為眾多進城務(wù)工人員的剛性需求，但由于受收入、經(jīng)濟等因素的制約，90平米及以下住宅以及二手房更受青睞，因此，各級政府要積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求合理安排商品房供求結(jié)構(gòu)，以滿足更多的市場需求。

（二）關(guān)注區(qū)位因素對未來房地產(chǎn)市場的影響

區(qū)位是影響房地產(chǎn)銷售的一個非常重要的因素，我市地理環(huán)境較差，溝多坡多，經(jīng)過多年的開發(fā)，中心地區(qū)已是非常有限。房地產(chǎn)開發(fā)只能朝更遠、更偏的地區(qū)蔓延，那些位置偏遠、配套設(shè)施不夠完善的樓盤往往需要一段時間逐步成“氣候”，才能得到買房者的普遍認同，而開發(fā)商對此的目光更是領(lǐng)先于買房者，因此，相關(guān)部門要盡快完善新樓盤的各項配套工程，以防因偏遠小區(qū)入住或銷售偏低，影響開發(fā)商投資的積極性，進而影響全市的房地產(chǎn)開發(fā)市場。

（三）關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭實力

目前，全市納入國家企業(yè)一套表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)99個，資質(zhì)一級以上的企業(yè)僅2個，二、三、四級分別為12、23和55個，暫定級7個，1級資質(zhì)占全省比重為15.4%，二、三、四級分別占8.6%、6.3%、5.4%，暫定級占1.1%。2012年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有資產(chǎn)200.6億元，每個企業(yè)平均資產(chǎn)為2.03億元，開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模和實力均不及全省及兄弟地市，在全國、全省有影響力、競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)更是少之又少。

（四）關(guān)注房地產(chǎn)市場的融資

在目前房地產(chǎn)運行高速發(fā)展的過程中，要特別關(guān)注房地產(chǎn)市場的融資情況。在房地產(chǎn)業(yè)的融資過程中，金融業(yè)最具備籌集資金的優(yōu)勢，它可以把社會上閑散資金吸收進來，由分散變?yōu)榧校尚☆~轉(zhuǎn)為大額，能解決房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營中遇到的資金困難，從而保證房地產(chǎn)市場的順利進行。房地產(chǎn)金融的發(fā)展可帶動如建筑、各種裝飾材料、交通運輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展。目前，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場還不夠完善，金融市場發(fā)育比較緩慢，這樣就使得房地產(chǎn)發(fā)展資金嚴重不足，這就急需金融業(yè)的大力扶持。發(fā)展房地產(chǎn)金融既推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又促進了金融市場及房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

三、幾點建議

當前和今后一個時期，要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.繼續(xù)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實增加有效供給

要重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置。繼續(xù)加大保障性住房投資力度，考慮滿足不同層次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。

2.積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展

溫家寶指出，改善民生是經(jīng)濟發(fā)展的根本目的，這為房地產(chǎn)業(yè)指明了發(fā)展方向。因此，各級政府部門要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展以適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)由國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；運行模式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。

作者簡介：雷蕊，本科，中級，山西省陽泉市統(tǒng)計局。

（編輯：陳岑）