趙曉：將限購進行到底

調控下的市場

各種信息顯示，近期人們對房地產業去行政化的預期日漸強烈。在7月底閉幕的“博鰲21世紀房地產論壇第13屆年會”上，某知名經濟學者直言“新國五條必須盡早結束”。而據8月14日某媒體報道，溫州近日已經率先成為中國首個松綁地方樓市限購令的城市。

房價不跌反漲真的是“新國五條”鬧的么？這確實值得商榷。中國房價上漲的根本原因是市場供需失衡，但供需失衡的背后因素則包括貨幣驅動、土地壟斷、財稅政策、戶籍政策、收入分配等。土地財政、貧富差距等諸多根本問題沒有得到解決，就一味把房價上漲的板子打在行政調控的屁股上，有點兒說不過去。“十年九調”，而房價卻一路飆漲是事實，但如果就由此判定調控政策沒有效果甚至有反效果，也同樣說不過去。試想一下，如果我國從來沒有實行房地產調控，而是任由市場競爭來決定房價的走勢，現在的房價會不會更高？我想這種可能性是非常大的。

市場下的調控

有人說，房地產市場既然是市場，就應該用市場的手段去調控，政府不要進行行政干預，并由此認為，限購和限貸都是錯誤的。對此，我是很不贊成的。先問大家一個問題：中國的房地產市場是真正的“市場”嗎？中國房地產市場的終端產品——住宅，要靠市場解決，而最重要的投入要素——土地，卻由政府壟斷，這種模式恰好與美國等西方國家的做法完全相反。該市場的沒有市場化，不該市場的卻過度市場化了，這是典型的“偽市場”。請問，靠這樣的“市場”能有效調控房價嗎？

大家一直提倡要建立房地產調控的長效機制，這個長效機制應該包含六方面：

一是重新梳理中央和地方的事權與財權關系，建立完備的地方稅體系，讓地方財政收入更多地依賴于存量房產，而不是增量房產。

二是給地方財政預算施加民主監督的硬約束，抑制地方財政支出的無限制膨脹。支出不減，“土地財政”就難有突破。

三是改善收入分配結構，縮小貧富差距。房地產市場演化為富人財富的“儲錢罐”，任何一個國家也承受不起。

四是盡快建立完善的房產稅差別化征收體系，在保障合理性住房需求的同時，給投資性和投機性購房者施加“懲罰性”成本。目前上海和重慶試點的“象征性”房產稅政策肯定不行。

五是構建商品房、限價房、廉租房、公租房等多層次的住房體系。該市場化的要市場化，不該市場化的千萬不能市場化。

六是重建土地制度，打破政府一手壟斷土地的市場格局。

上述六點也正是房地產市場調控派所主張采用的市場調控手段。

可是以上六條哪一條是我們短期內能做到的呢？如果長效制度性框架沒有搭建起來，就先嚷嚷要取消限購、限貸，結局會怎么樣？就好比一個病人已經奄奄一息，你不讓大夫給他打針吃藥，卻非讓他去外面多跑步，加強身體素質鍛煉，這不讓他死得更快嗎？

因此，我以為，當前房價上漲不能完全責怪限購和限貸。恰恰相反，這是由于我們限購和限貸政策出臺得太晚，而且以前執行得很不好。住建部政策研究中心主任秦虹曾提供過北京世聯地產的一項調查數據，在該公司2012年57萬個客戶中，投資需求僅占14%，這一比例在2010年時為46%，而追溯到2007年時，則高達57%。也就是說，限購在抑制投資性需求方面是有顯著效果的。

誠然，我也相信，從長遠來看，限購總有一天會退出歷史舞臺，但絕不是今天。就今天而言，以取消限購來拉動經濟增長無疑是飲鴆止渴，而若想以取消限購來調控房價，則結果注定會適得其反。