新型城鎮化建設背景下養老地產的發展研究

摘要：隨著新型城鎮化持續快速發展及我國人口老齡化持續快速加劇的大背景下，養老行業的地位已快速顯現。作為養老業承載主體的“老有養所”的養老地產將迎來全新的商機。

關鍵詞：新型城鎮化；養老地產；人口老齡化；需求

一、人口老齡化引發社會問題，并制約新型城鎮化建設可持續發展

十二五規劃稱，中國人口老齡化進程將進一步加快，到2013年，全國60歲以上老年人達到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%。而國內主要經濟區的中心城市，如上海60歲以上老年人口更是高達25%。河南省于1998年進入老齡化社會，比全國還要早兩年，全省60歲以上老年人口達1300多萬，占人口總數的13.8%。河南省老齡化社會現象的總體特點是：基數大，比重高，生活困難和低收入的老人比較多，失能半失能的老人比較多，形成了“未富先老”、“未備先老”的雙重壓力。河南省的養老體制機制，特別是必備的養老基礎設施的硬件建設還遠遠沒有跟上，養老已經成為每個家庭乃至全社會亟待解決的不可回避的現實問題，對新型城鎮化的核心“人性城鎮化”及經濟社會的和諧發展產生了一定的影響，所以，加快發展養老服務業，對積極應對人口老齡化、解決養老難題、保障和改善民生、促進社會和諧穩定、人民安居樂業具有重要的現實意義和長遠的戰略意義。

二、政府層面對養老地產的新要求

加快發展養老服務業，黨中央、國務院、省委、省政府已作了重大部署，2014年元旦前夕，習近平總書記到敬老院看望的時候，曾明確指出，我國老年人口增加很快，老年服務產業發展還比較滯后，要推動養老事業多元化、多樣化發展。李克強總理在2014年5月14日國務院常務會議上要求繼續發展生活性的服務業，抓緊落實健康養老服務等方面的政策，不斷提高服務水平，使生活性、生產性服務業協調并進，為經濟社會持續健康發展打造新的引擎。國務院已于2013年9月13日發布了《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發[2013]35號），強調以政府為主導，發揮社會力量作用，統籌發展居家養老、機構養老和其他多種形式的養老，實行普遍性服務和個性化服務相結合，充分發揮市場在資源配置中的基礎作用，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體，營造平等參與、公開競爭的市場環境，滿足養老服務多樣化、多層次需求。要求符合標準的日間照料中心、老年人活動中心等服務設施覆蓋所有城市社區，90%以上的鄉鎮和60%以上的農村社區服務建立包括養老服務在內的社區綜合服務設施和站點，全國社會養老床位數達到每千名老年人35-40張。2014年河南省人代會的《政府工作報告》明確指標“積極應對人口老齡化、完善社會養老服務體系，發展養老事業”。2014年3月，河南省政府出臺了24號文件，進一步系統地明確了我省養老服務業的指導思想、總體目標、主要任務。國家對養老服務業發展的頂層設計及各級政府和部門的積極支持，為養老地產的發展指明了方向，拓展了空間，養老地產的春天已經來臨。

三、區域經濟對養老地產行業的需求

在新型城鎮化深入推進的大背景下，城市功能的全面完善的是城鎮化健康、協調、可持續發展的基石，而城市功能的完善就必然要包括養老地產行業的發展。作為養老業主要承載主體的養老地產將迎來全新的商機。區域經濟對養老地產有了新的需求。主要包括三個方面：①養老產生發展的需求；②區域經濟優化結構的需求；③提升城鎮化發展水平的需求。

對養老行業本身而言，其基本需求是養老行業要以時不我待和跨越式發展速度追趕人口老齡化加劇的速度，其間的投資空間是空前的、持續的。有關專家預測，當前在我國，養老地產發展面臨三大機遇，一個是環境優，一個是需求大，一個是政策好。環境優，各級黨委政府重視；需求大，我國老年人的基數大；政策好，從上到下各地都在出臺優惠政策。以河南為例，預測到2020年，河南省老年人口將超過1700萬，這是一個龐大的人口階層。養老地產潛在市場規模將超過200億元。隨著獨生子女雙方4個甚至8個老人時代的到來，除了“貴族老年公寓”式養老群體外，養老對象的層級性、普遍性的拓展空間將越來越廣泛，養老地產的發展路子會越走越寬，社會對其訴求將逾加強烈。

養老產業具有良好的產業帶動作用，是區域經濟的結構優化、升級轉型的又一引擎。通過養老產業的發展，能夠引領帶動與之相關聯的城建、服務、醫療衛生、文化娛樂、金融保險、健康旅游、電子商務等一大批行業的快速發展。僅就養老服務業，全國機構養老、居家生活照料和護理等服務就能提供1000萬個以上的就業崗位。將會涌現出一批帶動力強的龍頭企業和大批富有創新活力的中小企業，形成一批養老服務集群。

新型城鎮化是以產業發展為載體的，通過產業發展，為城市居民提供更多的工作機會，從而實現“人的城鎮化”，這才是城鎮化發展的終極目標。養老業以及由養老業引領的泛地產行業，能夠整合聯動與之相關的10余種行業的發展價值，具備經濟效益和社會效益的雙重價值，是新型城鎮化建設的迫切需求，是以人為本的大政方針的具體落實。

四、養老地產在新型城鎮化建設中的作用

養老業的發展和完善，理所當然地必須由養老機構和設施作為支撐，養老機構和設施的構建理所當然地必須融合在城鎮化進程中，養老與地產就會自然地結合地一起，這是市場發展的產物，也是互補互助的良性架構。養老地產在新型城鎮化開發中將扮演重要的角色，將積極促進土地市場的開發及區域價值的提升。

據國土資源部信息，從中央到地方，自上而下正在編制養老服務設施用地供應計劃。新建養老機構服務設施用地，應根據新型城鎮發展需求及城市規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。

養老服務設施用地供應方式將覆蓋我國現行所有供地途徑。主要有以下幾種：一是非營利性養老服務設施用地可采取劃撥方式供地，后期轉為營利性的，可補交土地出讓金，協議補辦出讓手續。二是營利性養老服務設施用地將以出讓、租賃等有償方式供應。三是盤活存量建設用地用于養老服務設施建設的，對于營利性業主，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續；對于非營利性業主，可不增收土地價款。四是可直接利用集體建設用地興辦養老服務設施。靈活多樣的供地方式，拓展了企業的自由選擇空間，激發了土地一、二級市場及集體建設用地市場的活力，進一步全方位多元化地顯化了城鎮化進程中土地價值。與此同時，隨之配套的道路、綠地、水電、醫療等城市公共基礎的開發也將進一步延伸，能夠形成政府、企業、市場多贏的局面。

五、結論

養老地產不同于普通的房地產開發，它更講求環境條件、規劃布局、人文內涵、休閑功能及投資實力。隨著養老行業的快速發展，養老產品將變得豐富而多元，同時也會帶動綜合服務配套工程的升級換代，在新型城鎮化軟硬件建設中將扮演越來越重要的角色。（作者單位：鄭州大學）

參考文獻：

[1]楊巧.人口老齡化背景下我國住房需求變化趨勢與養老達產發展研究[J].金融發展研究，2013，（11）

[2]《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發[2013]35號）