我國房地產(chǎn)融資風(fēng)險成因分析與防范建議

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)我國在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型夠開放過程中扮演者生力軍的角色，其融資過程中暴露的風(fēng)險問題成為近年來各界關(guān)注的焦點。雖然近幾年來發(fā)展出不少新的融資方式增加了企業(yè)的選擇面，但是我國由于資本市場尚不發(fā)達(dá)，以銀行為主的間接融資模式成為了房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要的選擇。此外，房企也不同程度地出現(xiàn)了融資風(fēng)險。有鑒于此，本文對房地產(chǎn)企業(yè)開展融資行為中所遇風(fēng)險的成因進(jìn)行了分析，并根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的現(xiàn)狀，從不同的方面給出了一些防范融資風(fēng)險的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資風(fēng)險；直接融資；間接融資；經(jīng)營風(fēng)險

一、引言

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場和金融市場的發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)這一資本密集型的行業(yè)在企業(yè)投資、籌資和運營等發(fā)面越來越離不開金融市場的幫助。而金融市場在給房地產(chǎn)行業(yè)帶來發(fā)展的同時也使之承受著越來越大的風(fēng)險，房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控問題近年來逐漸成為社會各階層所關(guān)注的問題。

廣義的房地產(chǎn)金融，指房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流通、經(jīng)營、消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資等相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動總稱；狹義的房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要指房地產(chǎn)融資風(fēng)險[1]。現(xiàn)在我國的絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將融資作為企業(yè)發(fā)展所必不可少的環(huán)節(jié)，其風(fēng)險問題是房企最關(guān)心的話題，如何進(jìn)行有效防范亦成為了房企在日常經(jīng)營管理中的基本原則。在此基礎(chǔ)上，本文將著重分析我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及產(chǎn)生房地產(chǎn)融資風(fēng)險的因素，并提供相應(yīng)的建議。

二、與房地產(chǎn)融資相關(guān)的文獻(xiàn)綜述

在分析原因前，需要梳理有關(guān)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的一般理論：

房地產(chǎn)企業(yè)融資和別的企業(yè)融資無異，主要是直接融資和間接融資兩個途徑。清華大學(xué)的劉洪玉教授認(rèn)為，如果是一個成熟的房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款不應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，也不應(yīng)該是通過上市獲得融資，而主要是通過發(fā)行公司債券、推出不動產(chǎn)基金等形式來自行解決融資問題；陳柳欽在《美國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展及其對我國的啟示》中，詳盡介紹了REITS在美國的成立的條件、發(fā)展歷史、種類和優(yōu)勢，討論了我國REITS的發(fā)展意義、選擇的方式和政策方面的建議。黃楊（2004）等人認(rèn)為為了防范房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險，必須建立一個完善的房地產(chǎn)金融體系，使得各類金融機構(gòu)發(fā)揮自己的作用，并相互制約，分散風(fēng)險。郭曉亭（2009）對我國房地產(chǎn)企業(yè)的多種融資途徑進(jìn)行了分析，并指出了各個融資途徑的優(yōu)缺點。她還分析并預(yù)測了以后房地產(chǎn)業(yè)融資方式的發(fā)展趨勢，得出的結(jié)論是今后我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式一定是走向多元化的，其中企業(yè)發(fā)展資金的主要來源將是直接融資。

三、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析

（一）民間資本投資熱情較高

在我國政府的支持下，近10年內(nèi)我國城市化建設(shè)進(jìn)程加快，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，同時各行各業(yè)的資金也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，對于房地產(chǎn)公司來說通過各種渠道籌集資金，成為近些年房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

改革開放后，中國經(jīng)濟快速增長，人民收入不斷提高，在這樣的環(huán)境之下民間資本也快速積累起來，民營企業(yè)快速發(fā)展以及要素市場的發(fā)展和擴張[2]。目前我國的民間資本市場已經(jīng)具備一定規(guī)模，截止2010年底我國國民儲蓄存款余額超過30萬億，加上手持的債券，股票和保險等理財產(chǎn)品，金融資產(chǎn)總額超過48萬億。因此，民間資本參與房地產(chǎn)的熱忱不斷高漲，其途徑如圖1所示。

圖1民間資本的投資形式

以房地產(chǎn)信托為例。房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益[3]。

從我國的信托投資發(fā)展歷史來看，以信托方式的融資在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中有重要的地位，尤其是在銀行貸款利率不斷提高，國家對房地產(chǎn)市場施行緊縮政策之后，不少房地產(chǎn)企業(yè)都向信托伸出雙手。但是，受到國家政策調(diào)控的影響，在2012年信托的發(fā)行放緩，融資量3163億元，和2011年鼎盛時期相比減少15%。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)以間接融資為主

從圖2中可以看出當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)從銀行的間接融資成為主要他們?nèi)谫Y的主要渠道。

圖22001-2011年全國房地產(chǎn)銀行貸款規(guī)模[4]

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)從銀行的間接融資成為主要他們?nèi)谫Y的主要渠道。08年后國家出臺多項政策房地產(chǎn)從銀行的貸款也持續(xù)處于高位，但是增加相比前年放緩可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款并沒有以前那么容易。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率較高

大量的通過銀行和其他間接融資方式進(jìn)行融資，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了一個非常高的水平，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)責(zé)率在75%左右。過高的資產(chǎn)負(fù)責(zé)率使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)很不合理，同時現(xiàn)金流上也面臨大額的利息支付難題。這些情況都提高了房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場上的融資成本。

四、我國房地產(chǎn)融資風(fēng)險的原因分析

（一） 經(jīng)濟周期波動頻繁

根據(jù)眾所周知的經(jīng)濟周期理論，經(jīng)濟總是以周期循環(huán)發(fā)展的。筆者根據(jù)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增速變化來劃分我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟周期，如圖3所示：

圖3固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增速變化圖

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（http：//www.stats.gov.cn/tjsj/）[4]

從上圖可以看出，2000年以后我國房地產(chǎn)投資很難出現(xiàn)之前的明顯的周期變化，這直接導(dǎo)致對周期的預(yù)測難以達(dá)到準(zhǔn)確。從理論上講，我國處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)的投資理應(yīng)持續(xù)增加，所以房企收入也應(yīng)該是持續(xù)增長的。但是對于經(jīng)濟上行周期的預(yù)測越發(fā)詭譎多變，房地產(chǎn)的價格走勢越發(fā)撲朔迷離。如果房企借入大量資金后突然遇到經(jīng)濟周期的下行階段，就有可能出現(xiàn)獲利少甚至虧損的情況，這就導(dǎo)致了融資風(fēng)險。

（二）政策風(fēng)險突出

筆者認(rèn)為，近幾年由于市場經(jīng)濟力量增強，房地產(chǎn)投資過旺表現(xiàn)得尤為明顯，而一直以來，過熱投資的行業(yè)最易造成產(chǎn)能過剩，拖累經(jīng)濟發(fā)展的速度，因此成為了國家宏觀調(diào)控的重點目標(biāo)。我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也確實經(jīng)歷了多次演變，調(diào)控內(nèi)容如下：

1、2002-2004年，以收緊土地供給和信貸為手段以抑制投資熱；

2、2005-2008年，調(diào)控加碼，重點打擊囤地行為，改善供給，提高首付；

3、2008-2009年上半年，緊急救市，利率打折、放松調(diào)控政策；

4、2010年以來，調(diào)控全面加碼，涉及土地供給、限購、信貸、稅收、二手房交易等。這些政策對土地購置面積的變化和土地開發(fā)面積的變化有顯著影響。

由于收縮的土地政策，土地的購置與開發(fā)都受到了極大的影響，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，由此可見政策對房地產(chǎn)企業(yè)影響之巨大。更有甚者，受到國家實施的這些宏觀調(diào)控政策的影響，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能被吊銷資格，從而導(dǎo)致倒閉，破產(chǎn)，停工整頓等。房地產(chǎn)業(yè)也就相應(yīng)的出現(xiàn)回落虧損，出現(xiàn)房地產(chǎn)融資的風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營水平有限

融資風(fēng)險還與企業(yè)自身經(jīng)營水平相關(guān)，這里主要有兩個現(xiàn)象：

一是在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資時，由于決策者決策失誤造成的風(fēng)險比比皆是。比如，具體策劃項目時，對于貸款的使用與否以及貸款多少和貸款方式等問題的決策上的失誤所產(chǎn)生的風(fēng)險；還比如，由于房地產(chǎn)企業(yè)在金融業(yè)務(wù)上沒有形成規(guī)范的決策流程，尤其是對項目可行性與否的研究不夠全面徹底，對項目的潛在風(fēng)險沒有足夠的認(rèn)識和準(zhǔn)備而導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營過程中出現(xiàn)資金流斷裂等情況，造成不必要的損失。

二是房地產(chǎn)企業(yè)自身可能因經(jīng)營產(chǎn)生信貸危機。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標(biāo)、投資、施工、驗收到銷售，涉及多個部門，整個周期長。在籌資方式、地段選擇、項目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個環(huán)節(jié)中都可能產(chǎn)生信用問題。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如拖欠施工單位工程款之類，那么整個項目就會產(chǎn)生連鎖的信貸危機，使得房地產(chǎn)企業(yè)信用等級降低，貸款成本也就隨之升高，風(fēng)險也會產(chǎn)生。

（四）銀行對抵押貸款變現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用房地產(chǎn)做抵押的方式來向銀行貸款，一旦房地產(chǎn)企業(yè)因為自身經(jīng)營虧損或者企業(yè)破產(chǎn)而無法償還貸款時，銀行理論上可以把抵押的房地產(chǎn)作為償還貸款的資產(chǎn)。但是變現(xiàn)的過程中的手續(xù)多，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營虧損時往往也是房地產(chǎn)市場不景氣時，就會導(dǎo)致銀行變現(xiàn)困難。因此，銀行為了轉(zhuǎn)嫁變現(xiàn)風(fēng)險，會提高向房地產(chǎn)企業(yè)貸款的成本或設(shè)立更加繁瑣的審核程序，造成企業(yè)很多隱性的開支，這就加劇了房企的融資風(fēng)險。

（五）法律系統(tǒng)不完善

房地產(chǎn)涉及各行各業(yè)，與人們的生活息息相關(guān)，但到現(xiàn)在也沒有一部比較完善的法律制度規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)行為以及運作過程。也沒有相關(guān)的法律細(xì)致的對房產(chǎn)業(yè)的土地出讓、銀行貸款、保證金率、抵押登記、抵押房產(chǎn)處置、風(fēng)險控制等做出約束和規(guī)范。法律體系不健全的話，房企在融資時相關(guān)的權(quán)利義務(wù)就不能有效地進(jìn)行劃分，或者自身利益得不到法律的保護(hù)，造成融資風(fēng)險。

（六）融資渠道單一

在上文中分析現(xiàn)狀時筆者已經(jīng)提到過，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要是通過銀行貸款，從貸款的形式上，大致可以分為經(jīng)營的流動性貸款，專項貸款和大修理貸款（目前占主要的是房地產(chǎn)的經(jīng)營和專項貸款）。所以，房地產(chǎn)的資金來源對銀行金融業(yè)的依賴過大。根據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)項目中60%左右的資金都是來自于銀行，以2010年為例，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源72494億元，其中國內(nèi)貸款12540億元、利用外資796億元、企業(yè)自籌資金26705億元、其他資金32454億元，其中包括定金及預(yù)收款19020億元、個人按揭貸款9211億元，當(dāng)年資金來源中直接來自銀行信貸的資金，含國內(nèi)貸款加個人按揭貸款，占比為30%。

與此同時，第二大資金來源渠道——企業(yè)自籌資金中的大部分主要由商品房銷售轉(zhuǎn)化而來，其中大部分仍然來自前期銀行按揭貸款，按照保守估計首付四成計算，來自銀行信貸資金總的比重達(dá)到52.11%。從這些數(shù)字，我們不難看出我國房地產(chǎn)對銀行業(yè)的依賴。如果銀行業(yè)出現(xiàn)大幅度的受政策等因素影響的貸款策略變化，則房企將面臨較高的貸款成本，而同時也找不到替代的方案。

五、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范建議

上文中分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資風(fēng)險的主要原因，其中一些可以通過改革來消除。相關(guān)部門應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┓€(wěn)定市場，保持市場的健康發(fā)展，筆者這里提出以下幾點建議：

（一）改善融資渠道過分單一的現(xiàn)狀

解決融資風(fēng)險的一條主要方案是分散風(fēng)險。這就需要增加房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多元化。比如，鼓勵私募基金的發(fā)展。雖然大型的房地產(chǎn)企業(yè)受到過銀行等投資企業(yè)的青睞，也能通過IPO等融資平臺進(jìn)行融資。但對于中小型的企業(yè)來說融資條件并沒有那么寬裕，所以利用基金不僅有助于從擴大經(jīng)營的規(guī)模，更可以降低資產(chǎn)負(fù)載率提高直接融資的比重和融資的成本。房地產(chǎn)私募基金也可以嘗試一些新的變化：

1.投資領(lǐng)域更加細(xì)化，深入整個產(chǎn)業(yè)的鏈條中。

不同的基金可以結(jié)合自身優(yōu)勢和條件往自己有利的領(lǐng)域發(fā)展，比如可以向開發(fā)拿地的環(huán)節(jié)前移；也可以像投資后的售后服務(wù)后移，在物業(yè)管理等增值服務(wù)上投資。

2.房地產(chǎn)私募集基金投資方式的改變。可以從以前偏債權(quán)型投資改變方向為股份型投資或者兩者并行的方式。這樣一方面降低了企業(yè)的還款壓力，另一方面也給投資者帶來了更多的選擇。

（二）加強法律監(jiān)管

在新興的基金方面，我國還沒有嚴(yán)格的《投資基金法》，因此無法在法律的層面上把房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等加以約束和管理，房地產(chǎn)基金沒有法律可依。嚴(yán)密的法律體系是一個健康穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融市場運行的保障。以美國為例，為建立完善的房地產(chǎn)金融曾相繼出臺了《同等信用機會法》、《不動產(chǎn)清算程序法》、《借貸真相法》等一系列法規(guī)。因此在政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也存在巨大風(fēng)險。

（三）鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展并購

并購是融資方實現(xiàn)融資的一種方式。對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過并購可以實現(xiàn)手上資金的合理利用也可以優(yōu)化配置自己的資源。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過并購可以出售手上的項目等，在企業(yè)面臨融資困境是，給企業(yè)帶來充足的資金，緩解融資的困境，應(yīng)對風(fēng)險。

（四）加強市場的主導(dǎo)作用。

市場經(jīng)濟不能脫離市場的作用。在完善房地產(chǎn)金融體系前提下，應(yīng)讓信托、保險、養(yǎng)老金等資金更多的參與到一級資本市場中，逐漸形成以市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)金融市場，讓市場自我調(diào)控風(fēng)險。（作者單位：四川現(xiàn)代職業(yè)學(xué)院）

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