關于房產稅改革問題的研究

摘要：早在中國古代，房產稅就一直是社會各界所關注的焦點。如唐朝的間架稅，清朝初期的“市廛輸鈔”、“計檁輸鈔”，清末和民國時期的“房捐”等，都是對房屋征稅。如今，在中國經濟高速增長的階段，房地產市場也成為拉動經濟增長的一大動力，其對于中國經濟的貢獻也可想而知。從發達國家的經驗來看，無論從完善稅制的角度，還是促進房地產價格穩定的角度，開征房產稅都是大勢所趨。但從中國的國情來說，開征房產稅是一項系統工程，還面臨著許多問題需要解決。

關鍵詞：房產稅改革；房產稅的影響

隨著市場經濟的蓬勃發展，舊的房地產征稅制度已經難以遏制中國房地產泡沫的迅速滋生，靠單獨的市場機制分配住房也有失公平，造成人們基本的住房保障也難以實現，而其中房地產市場的炒作及日益功利化也成為了房地產的一大毒瘤。作為調整這一切的房產稅也沒有體現其應有的價值，交易環節稅負太高，稅收調節并未取得財富合理分配的成效，而其中的投機行為更是越演越烈，從莫言買房到“房姐”，中國的房產市場效率公平的嚴重失衡以及房產稅的有效改革已經成為國人乃至世界談論之焦點，中國房產稅應如何改革，如何進一步提高人民住房水平，這似乎也已經成為政府應解決的當務之急。一系列的貨幣乃至財政政策以及限購令的實施不僅沒有緩和房產市場，反而是房價一高再高，以已經到了難以控制的地步。隨著房產稅成為新“國十條”出臺后民眾和媒體討論的熱點，征收房產稅到底是不是樓市最后的救命稻草？房產稅到底能不能解決中國樓市的諸多問題？到底能不能最終改革如今混亂的房產結構？

2011年1月28日，重慶、上海兩地經國務院同意，頒布了對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行規定。其中上海房產稅征收范圍為本地戶籍新購且屬于家庭第二套以上及外地戶籍新購住房，稅率暫定為0.6%，其中家庭全部住房面積人均低于60平方米（含）的，免征房產稅；而重慶則對個人擁有的獨棟別墅，人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套房子征收房產稅，稅率為0.5%～1.2%。房產稅的試點改革在多方面都造成了很大的影響。

一、對市場的影響

就整個市場來說，通過開征房產稅，增加保有環節的稅負，減少交易環節稅負，有助于均衡社會財富，防止兩極分化，調節分配不公，抑制房價過快增長和投機行為，達到資源的合理配置，發揮稅收對于房地產市場平衡及調節作用，緩解房價上漲所帶來的一系列社會問題，如：一人多房或多戶，官僚階層權利占房等。從而也可以保障市場主體的持續健康發展。同時，我們需要看到的是，房地產市場的改革影響著眾多產業的發展前景，如：鋼鐵，水泥等。通過房產稅的實施，也可以使得相關產業得到優化和發展，是資源得到最優配置。

二、對房產投資商的影響

對于房產投資商來說，隨著房產稅的逐步實施，房價開始小幅下降，房地產市場的利潤空間開始變薄，而伴隨著資金成本的越來越高，就會加大投資風險，投資商需要的是在適當的時機抓住投資機會，在面臨改革的房地產市場想盡各種方法縮小自身的投資風險。

三、對人民的影響

房價一直是人民所關注的問題。就民生方面來講，是否能降低房價才是首要指向。對于人民來講，不管什么政策，只要你沒有達到只要沒有達到人民所想要的效果就都是失敗的。而對于剛進入2014的重慶上海來說，房產稅并沒有對于房地產市場造成太大的動蕩，有專家學者還指出，此次滬渝房產稅改革是完全失敗的，有的時候房價不降反升，中下層階級買房的困惑依舊沒有得到解決。雖然房產稅依舊在運行，房產稅負轉移卻未解決，不管怎樣增收房產稅，按房地產市場現有運行機制來說，其始終會轉移到中低階層頭上，反而會加大社會負擔，拉大貧富差距，效果適得其反。這樣也只會繼續增加房地產市場的資本泡沫。

四、對房產企業的影響

首先，房產稅的來臨確實在一定程度上造成了他們在融資以及資金成本的提高方面的問題，資金成本的提高是否已經是銀行對于房地產市場失去信心，他們面對房產稅是否會改變企業資本結構，進一步優化企業資產負債比率，促進資源的優化配置和快速流動，從而使企業存活下去，房產稅的實施導致了房價有了小幅下降。2014年才剛開始，房地產開發商就嗅到了緊張的氣息。近來，杭州、上海部分樓盤大幅降價，越來越多的城市加入降價行列，加上部分銀行叫停地產融資，引發銀行對樓市未來的悲觀預期。近日，興業銀行暫停地產夾層融資事件持續發酵，由此導致的萬科、招商地產、保利地產、金地集團四大龍頭跌破了頭。興業銀行發布公告稱，在3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策之前，暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務。總行高層似乎已經嗅出房地產信貸的風險。

其次，其他各家銀行也在全面收緊房地產企業的授信，房地產開發商反映，很難拿到銀行貸款，個人住房貸款也未出現松動。目前經濟增速下降，流動性狀況偏緊，包括購房者和開發商的資金成本都進入了趨勢性的上升通道，這很可能會對商品房需求造成持續的負面影響，對樓市成交量和交易價格造成向下壓力，使房地產行業面臨銷售增速放緩的風險。

再次，許多房產投資商也會風險問題對房產望而卻步，對于房產開發商會是一大難題，他們將面對如何來調整企業的資本結構，進一步優化企業等眾多問題；

最后，對于當今各大銀行對于個人買房信貸也有了一定的限制，而且隨著房地產市場泡沫的不斷滋生，居民開始買不起房以及不敢買房的恐慌，在這樣的情況下，房地產開發商必須調整戰略，改變購房首付比例以及對個人買房的門檻限制，才能進一步促進自身業務的發展。

五、對政府方面的影響

第一，稅收也是調節市場經濟的重要手段，房產稅的征收可以進一步增加政府收入，調節經濟結構，提高各級政府公共服務指標。房地產市場作為市場經濟發展的一大動力源，在房產稅實施以后，國民經濟勢必會受到一定的影響，政府要做的是把這樣的影響縮小在自己的預算范圍之內；

第二，通過上海重慶的房產稅改革，我們可以看到的是，雖然本次試點取得了一定的成果，但是對于各界的反響以及政府所預期的目標來說，房產稅還尚未達到其應有的影響，在后期如何全面規范有效的在全國范圍內實施改革也是一大難題。

第三，最為重要的是政府應該如何控制實施房產稅的力度，才能使各方的利益都得到保障，打擊投機行為。對于房產稅的“一刀切”問題，應該有差別征稅，確定免稅階段，有明確的政策出臺規范，明確征收細則。當然，此次房產稅在全國范圍有一定強度的實施，打擊了某些貪官，讓房地產市場內的官僚之風得到了一定的限制和消除。

對于此次滬渝房產稅現行試點改革后，我們可能會有這樣的疑問：在今后房產稅全國推進的過程之中，是否可以按規定的強度實施與實施后的效果問題，房產稅稅基的確定以及征收尺度，是否可以如同個人所得稅一般差別征收實施累進稅率。評估機構如何才能正確評估房產價值，是否有足夠且優秀的人員對物業進行評估，其中是采用公允價值計量還是賬面價值計量，是否需要考慮折舊以及攤銷的問題。（作者單位：重慶工商大學）

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