房產稅改革的關鍵：計稅依據變更的實現

摘要：2011年上海、重慶兩地率先實行對個人住房征收房產稅的試點工作提到了計稅依據的變更，提出應稅住房的計稅價值為房產交易價，待條件成熟時按房產評估值征稅，計稅依據變更的實現成為房產稅改革成功與否的關鍵。

關鍵詞：房產稅改革；計稅依據變更

房產稅是我國早在1986 年就開始實施的一種財產稅，它以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收。2004年以來，我國政府面對居高不下的房價以及不太合理的地方財政稅收體系，一直都在努力以調節收入分配為核心，促進社會公平正義為原則，積極地探索一條正確的房產稅改革之路。2011年滬渝兩地率先實行對個人住房征收房產稅的試點工作，這次試點工作有較大差異，都提到了計稅依據的變更。就試點工作的效果來看，計稅依據沒有變更也是試點成效不如預期明顯的關鍵原因。12年8月湖北省制定的房產稅改革征收細則中重點涉及計稅依據由過去的房產原值變為定期的市場評估價意味著中國房產稅改革進程進入一個新的階段。但近期媒體曝出湖南、湖北試點房產稅相關準備工作已暫停，加之重慶和上海出現房產稅征收難的現象，我們有必要進行一些階段性和因素性的探討。

一、 我國歷史上房產稅征收的計稅依據及其弊端

1.計稅依據

我國歷史上房產稅征收的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種。從價計征是指按照房產余值征稅，房產原值一次減除10%～30%后的余值作為房產稅繳納標準?？鄢壤扇嗣裾诙惙ㄒ幎p幅內自行確定。財稅[2010]121號明確了房產原值包含地價以及為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等；從租計征是指按照房產租金收入計征為房產稅的計稅依據。

2.弊端

按照原值計征，雖然計稅依據穩定計稅辦法簡便，但極不合理。這種計征的方式忽略了房產賬面價值隨折舊的提取而減少的客觀事實以及房產的各種升值因素。且由于房地產升值保值能力較強，目前我國房屋原值與其租金收入多數不成比例。房屋賬面價值反映房屋的歷史成本，通常變動不大，而房屋租金收入反映房屋的市場價格，變化較大，這種計征方式必將導致房產計稅價格和房產市場價格的嚴重脫離，明顯不利于合理調節收入分配，甚至會起到反向作用，更不能滿足促進社會公平正義的原則，直接對房產稅改革的健康發展形成了巨大的阻力。

二、我國房產稅改革現狀-試點城市的計稅依據變更情況

由于目前我國計稅依據改革仍然處于初級階段，歷史經驗不足，配套設施不完善，存在很多未知的困難。2011年1月，上海市計稅依據變為參照應稅住房的房地產市場價格所確定的評估值，該評估值按規定周期進行重估。但也提出了試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，房產稅暫時按照應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

重慶市試點方案中提出以應稅住房的計稅價值為房產交易價，待條件成熟時，再以房產評估值作為計稅依據。獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅范圍，如無新的規定其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。大部分應稅住房用于出租的，按新出臺辦法的規定征收房產稅，不再按租金收入征收房產稅。

湖北省房產稅改革征收細則正在制定中，與上海、重慶不同的是，計稅依據由原來的房產原值改為市場評估價。為了較好地展開房產稅改革試點工作，人才培訓準備工作已在火熱地開展當中，培訓重點是針對房產價值評估應用與操作方面，為計稅依據變更工作的進行提供有效的保障。

計稅依據變更在我國房產稅體制改革中的重要意義

①.優秀的典范

美國房產稅以房產估價為計稅依據，評估體系完善。美國將房產的計稅估價與征管分開，評估由州級政府執行，而征管由不同級機構和單位負責執行。美國還實行評估報告復審制度，致力于保證評估質量和水平；在評估隊伍建設上結合土地管理、稅收征管等培養具有綜合素質的人才。

澳門房屋稅的相關章程規定，出租的房屋以租金為計稅依據，未出租的房屋以估計租值為計稅依據。其計稅依據并非按照房屋的原值，而是按房屋的公允價格來計算的。對于那些沒有可參考租金衡量其當前市場價值的房屋，則由專門的房屋估價常設委員會估定其收益進行課稅，并定期做調整。

②.我國一直在努力地開展房產稅改革試點工作，當前已經就征稅范圍，稅收政策，稅率等方面進行了較大的改革，但就全國開展的情況而言效果并不顯著。筆者認為其關鍵的困難點在于房產稅計稅依據變更仍未得到實現。

三、促進房產稅計稅依據變更實現的建議

1.培養高素質的房地產的價值評估專業人員

澳門共設置了六個房屋估價常設委員會。每一個委員會設正選及候補委員各三名，均從工務廳注冊的土木工程師、設計師、土木技師、建筑商、工程主任及業主中選出。美國的評估隊伍建設則選擇了大量綜合土地管理、稅收征管等培養出來的具有綜合素質的人才。由于房地產價格取決于多方面因素，該評估工作對估價人員專業能力要求很高，因此對價值評估人員的教育培訓以及選拔制度必須完善，實行嚴格的考核，健全房地產評估師職業資格審核機制，對估價人員的道德素質和職業操守的要求同樣需要重視，選拔出高素質的房地產價值評估專業人才從業。

2.設立專門的房產評估機構

在我國征收房產稅，稅基評估是房產稅征收和管理不可缺少的因素，必須打造一流的具有良好職業道德、誠實守信的公正、公平的稅基評估機構，獨立于稅務機關，國家還要制定切實可行的個人房產稅稅基評估方案和被各方接受的個人房產稅稅基評估方法。從而公正地評定出公允的房產稅征收稅基。

3.適當完善和轉變政府職能，為房產評估提供健康環境.

在市場經濟體制下，政府應該制定規則、維護社會和市場秩序，建立和完善社會保障體系制度，防止市場失靈。而我國政府對自身職能定位由于國情所處階段會顯得有些模糊，在監督的同時又有與民爭利之勢。房產稅改革需政府轉變職能，努力完善監督機制，才能為房產評估工作的開展提供一個公開公平的社會背景，使評估工作能夠順利地進行。

4.確定規范的房屋價值評估方法和制度

①.我國可借鑒美國的分離評估模式以及評估報告復審制度，保證評估質量、水平和過程中的公正性。

②.努力將評估機構市場化，逐漸建成符合市場經濟體制需要的評估機構隊伍，防止單一化造成評估結果失實。加強對計算機軟件評估方法的利用，使評估方法公開、信息透明、保證評估的結果能重復驗證。

③.規范房屋價值估定方法，綜合各種影響現值確定的因素，把握房地產的造價、結構、檔次、地理位置等各因素的分量，委托房產管理部門和專門的房地產評估中介機構來評估和確定現值。

④.為了節省成本，應確定一個合理的房產價值評估的間隔期，我認為可以設定在1 ～ 3 年。

⑤.建立一個功能強大且覆蓋面龐大的科學評估系統。只有建立起一個功能龐大的評估系統，對市場數據進行及時監控，準確評估，才能合理、公正地實施好房產稅的征收。（作者單位：重慶工商大學）

參考文獻

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