我國房價影響因素分析及政策建議

摘要：以住宅為主的房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，其穩定發展關乎國計民生。近年來，房價問題成為社會熱點問題之一。本文從影響房價基本面因素、政策因素、投機和金融因素等進行分析，結合我國房地產市場現狀，針對政府調控房價不顯著問題提出改革建議，推動我國房地產市場的穩健發展。

關鍵詞：公共財政；房價；金融；土地財政；調控政策

引言：進入21世紀以后，我國的城市化水平逐漸提高， 城鎮住房的增量需求和改善需求雙旺盛，然而，房地產業的快速發展也使我國宏觀經濟出現了過熱的勢頭，也給經濟安全帶來一定的隱患，房價漲還是跌，政府如何宏觀調控，成為目前關注的問題。因此，分析房價的相關影響因素，探究中國高房價的原因何在，對于調控房價、保障房地產市場的穩健發展、保障國民經濟的合理發展，具有強的現實性。

一、房價影響因素探析

（一）基本面因素

價格理論認為，市場中的價格實際上是供給曲線與需求曲線交點所對應的均衡價格，而且所有影響房產價格的因素都是通過影響供求關系進而發生作用的。基本面的影響因素，主要是在供求關系下考慮的，例如供需矛盾、城市化、可支配收入等。

1、供給與需求矛盾。我國房地產市場供給結構失衡，房屋供給數量無法滿足不斷增長的住房需求，低價位住房供給不足，高檔商品房供應增加，存在供求總量的階段性失衡，有效供給不足直接導致平均房價上揚。

2、城市化發展需求。數據統計，目前中國有近 3 億農村人口在城市工作，這種置業需求和意愿推動著房地產的剛性需求，造成近幾年來房地產市場擁有強勁的市場需求，導致房價持續上漲。在我國“半城市化”背景下，消費者心理因素導致住房需求者追漲勢頭強硬，富裕享受人群的需求、收入預期的年輕人的需求等有效地刺激短期消費需求，并對房地產價格形成有力的支撐。

3、可支配收入影響。居民人均可支配收入一直處于快速增長中，收入增加會引起住宅需求的增加和價格的上漲。相關數理分析得出居民可支配收入水平與住房價格密切正相關。城鎮居民收入和支出支撐著房地產價格的上升，隨居民收入水平不斷提高，對房地產的有效需求相應增加，房地產的價格也隨之上漲。房產除了是剛性需求的生活消費品外，還具有投資屬性。經濟的長足發展會提高居民“消費剩余”的積累，增加居民房產的投資需求。

（二）政策性因素

1、土地財政。2011年初，財政部發布的數據顯示通過國有土地使用權的有償出讓而形成的“土地財政”已成為我國地方政府本級財政收入的最主要來源，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。

分稅制以后，地方政府財政收支發生變化，地方政府逐漸過度依賴房地產業，通過對其土地的壟斷來獲取高額的出讓金來彌補財政短缺，緩解政府財政困難。為了使得“土地財政”利益最大化，地方政府以各種方式推高地價和限制地方土地數理，造成土地資源稀缺和單位住宅面積土地成本增加，必然導致房價上漲。

2、政策調控。近年來國家針對房價虛高、房地產市場泡沫逐漸顯現的情況，相繼出臺了眾多調控政策，2005年出臺“國八條”；2006年國家出臺“國六條”，緊接著“國十五條”出臺，對“國六條”進一步細化；2009年，調控政策由“從緊”轉為“適度寬松”； 2010 年 4 月“國十條”在一定程度上導致了房產市場的量價齊跌；2011年7月“新國五條”出臺，進一步堅定調控決心，同時存款準備金率和存貸款利率繼續上調。國家的干預，政策的調控，在短期內對抑制投機、投資需求、遏制房價有一定的成效，但調控政策一刀切，也壓制了部分剛性需求，在一定程度上影響房價的變化。

（三）投機和金融因素

1、投機性需求。我國投機性購房需求旺盛，大城市中投機性持房量不低于同期一手房總數量的 1/3～1/2，投機性購房主要看房價走勢，一旦房價走高，需求就會迅速擴張。過旺的投機性需求，會擾亂房地產市場，引起房價大起大落，嚴重影響房地產業的健康發展。

2、金融性因素。房地產業素有“準金融業”之稱。具有投資大、風險高的特點，其土地使用權的獲得、市政配套、工程建設等都具要很大資金投入，而我國直接融資渠道不暢，資本市場和企業債市場發展不成熟，房地產業開發資金主要依靠的是銀行信貸，銀行利率的變動對其發展有著不可忽視的影響，牽動著整個資金鏈的問題。貸款利率高的話，房地產開發商的融資費用和財務成本就會增加，這就會轉嫁給消費者，進而影響房價上漲。

（四）其他因素

除土地購置費以外，人力成本和材料成本等也成為影響房價的因素。隨著經濟的發展和物價的上漲，工程造價、建筑材料成本、營銷成本、建筑工人力成本等也隨之上漲，造成房屋造價高，顯著的影響到房價的變化。

二、推動我國房地產健康發展的政策建議

房價問題也并非能一次性徹底解決，是一個長期性的問題。為了解決好居民的住房剛性需求，保障人民安居樂業、維持社會穩定、創建和諧文明新社會，房價問題是關鍵。結合我國房價影響因素的分析，提出解決問題的政策性建議：

1、市場調控為主，政府調控干預為輔。對于房價調控，短期內政府調控政策見效比較快，穩定房價效果顯著。長期來說，市場調控才能保持政策的連貫性，為了達到穩定的房地產市場，我國政府應該改變主次關系，將市場調控放在首位，用市場規律去調控房價，政府的政策干預作為輔助主要調控投機、投資性需求。

2、遏制投資、投機需求，穩定市場發展。為了控制房價，國家出臺了很多調控政策，但調控效果不是很明顯，房價仍然持續上漲，其中很大一部分原因是對于投資、投機性需求沒有硬性政策。國家應該對于投資性需求做良性引導，鼓勵家庭轉變投資方向，更多的進入實業投資行業和金融創新品市場，將居民“消費剩余”合理化。此外，加大遏制力度、征收投資性置房、抑制各種投機炒房行為、鞏固調控成果，促進房價合理回歸，穩定房地產市場發展。

3、穩定土地價格與房地產投資額。我國的房價與土地價格和房地產投資額之間存在長期穩定的動態均衡關系。即土地價格和房地產投資會影響房價，土地價格與開發投資額上升，隨之房地產開發成本上升，房價就會上漲。政府應該合理把握土地儲備計劃的制定和土地有效供應政策的執行，制定合理的土地價格，協調供需矛盾，促進房價趨向穩定。對于房地產開發投資來說，國家應該加強房地產貸款管理和相關政策制度，使得房價合理回歸，推動房地產市場有序健康的發展。

4、合理規劃各類住房的投資建設比例。政府應該合理的規劃商品房、經濟適用房和廉租房建設的建設比例。對低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對于中等收入家庭，擴大經濟適用房建設來解決；對高收入家庭，主要通過市場來滿足其合理的居住和投資需求，但政府要通過間接調控來維護市場的穩定。針對不同收入群體采取不同的住房政策，切實調整住房供應結構，制度合理的建設比例，滿足居民的剛性需求，到達人人有房住的目標。

總之，作為世界性的大國，最重要的是要保證國民經濟的平穩發展。因此，房地產業作為國家經濟宏觀調控的重點行業，其穩定健康發展至關重要。在分析影響我國房價相關因素基礎上，我國政府應該不斷完善房價調控政策，用穩健的政策預期確保穩定的房地產市場。加大政策措施的執行力度，針對不同現實情況評估政策合理性，在穩定中求發展，在發展中追求穩健。（作者單位：長安大學政治與行政學院）

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