試論房地產企業預售收入的財稅處理

摘要：房地產業通過快速發展，成為我國重要支柱產業之一。但是我國房地產業在會計核算、稅務處理等方面，還有很多不成熟和不規范之處，本文將對房地產企業銷售未完工開發產品取得預售收入這一業務，從會計核算與稅務處理方面結合實際進行介紹、分析和探討。

關鍵詞：房地產；預售收入；財稅處理

引言

根據《城市商品房預售管理辦法》中的規定，房地產企業預售收入通常指的是房地產企業對達到預售條件的在建項目，在征詢主管部門同意并獲得預售許可證后同買受人簽署《商品房預售合同》，將在建商品房提前賣給買受人，同時獲取買受人定金或者房款的收入方式。

一、房地產企業預售收入財稅處理規定

（一）會計核算規定

房地產企業的會計核算有著特別的規定，因為在房地產項目預售的過程中獲得的預售收入有悖于《企業會計準則——收入》中涉及收入確認的規定，所以房地產企業在預售其項目的過程中所獲得的款項，僅僅是預收性質的價款，這部分收入理應劃入“預收賬款”來核算；只有當開發項目完工并且驗收合格后，進行詳細的竣工決算，房地產企業才可以根據購銷合同中規定的內容，將商品房轉交給買方，待所有手續辦妥后，方能確認實現多少收入增加。

另外，針對如何進行會計核算，確定預售收入繳納的相關稅費，當前尚未有更新的會計制度對這部分內容進行約束。

（二）稅收征管規定

依照現行的中華人民共和國稅法的相關規定，房地產企業在進行未完工的商品房的銷售過程中，所獲得的預售收入應該分別依據以下規定進行相關稅費的繳納：

1、土地增值稅：土地增值稅指的是對有償轉讓國有土地使用權和地上建筑物和其他附著物產權，向單位或者個人所征收的稅。

2、營業稅：營業稅指的是參照2009年頒布實施的《營業稅暫行條例實施細則》中的規定，當納稅人采用預收款方式，進行土地使用權的轉讓以及銷售不動產的行為，應該在收到預收款的當天繳納稅費。

3、企業所得稅：企業所得稅指的是參照2009年頒布實施的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中的規定，當房地產企業進行商品房預售時，應該繳納預售房地產項目過程中所產生的相應稅費。該辦法還明確規定，房地產企業產生的已銷開發產品計稅成本、期間費用、土地增值稅以及營業稅金等，應該按照相關條例對當期的稅費進行扣除。

從以上的稅收征管規定中不難發現，我國是按照“收付實現制”的方針，對房地產企業的銷售收入進行稅費收繳。另外，還需要通過事先征收涉及房地產項目預售的相關稅費，以此來實現對稅收的源頭進行強有力的控制，以此來保證房地產稅收能夠準時、保量上繳入庫。

二、房地產企業預售收入財稅處理現狀

（一）預售收入財稅處理現狀

1、如今，房地產企業會計核算工作正在逐步走上規范化的道路，然而我們仍不能忽視依然有許多房地產企業在預售階段不按照標準規范來進行預售收入和代收代繳款項的區分工作，直接導致了繳費科目混亂，更有甚者不將預售收入進行過賬處理，進一步加劇了賬面混亂的情況。

2、在房地產項目的預售階段，許多房地產企業常常根據“預收賬款”的貸方產生的金額作為當期應該繳納的營業稅、企業所得稅以及土地增值稅的計算根據。

（二）預售收入相關稅費財稅處理現狀

因為現行的會計制度不能在短時間內對預售收入產生的相關稅費進行核算，導致了許多房地產企業在稅費結轉時的處理方法不同，間接造成了不能提供正確的會計信息。當前，許多房地產企業已經采取了許多措施來處理預售收入，主要可以分為以下兩種方式。

1、相關稅費直接損益類。這種方式的主要特點是要先依照當期預售收入對營業稅、土地增值稅、城建稅以及教育費附加等稅費進行計提，將這些稅費列進“營業稅金及附加”，在月末總結時，進行當月收益的評估。在進行當期應繳納的所得稅計算的過程中，不再另外對當期應繳納的營業稅等稅費進行納稅調整。這種處理方式的缺點在于能夠將不吻合收入確定條件的“預收賬款”以收入的方式對相關稅費進行結算，往往造成了損益和負債的虛增現象，而且會掐斷預售收入、營業收入與營業稅、土地增值稅等相關稅費之間的聯系。此外，這種處理方式也有悖于會計的配比原則。

2、這種方式的主要特點是要通過將單獨使用的預售收入需繳納的稅費或者使用過渡性科目過程中產生的相關稅費與企業的經營收入掛鉤，以此來計算企業在當前的經營狀況。根據這種處理方式來計算企業當月應繳納的所得稅的過程中，需要對預售收入所需繳納的相關稅費減去應該納稅的所獲得的收入。利用這種方式來進行所得稅費計算時，如果通過增設相關資產類過渡性的科目來確認預售收入所需繳納的稅費的話，很可能會導致資產的虛增。另外，若是不根據任何過度科目通過“應交稅費”進行賬目核算的話，那么極有可能會錯誤的將企業按規定繳納的稅費當做是企業“多繳了的稅費”，這樣會對企業的會計核算造成影響。

通過對以上兩種相關稅費的處理方式進行詳細的分析和比較，不難發現，只有通過增設過渡科目來進行相關稅費的結算的方式才是最科學合理的。

三、房地產企業預售收入財稅處理方法的相關建議

（一）規范房地產企業預售收入會計核算

首先、根據國家針對房地產企業在進行預售階段所征收的稅費管理規定，判斷國家是否對房地產企業征收預付款稅費的依據是房地產企業是否取得了一定的、實質性的“預售收入”。所以，如何對這筆“預售收入”進行核實和確定，對于國家以及房地產企業都是至關重要的。通常來說，我們比較容易界定哪些稅費是建立在基于合同、條例的基礎上，但是我們隊預付款項和“其他應付款”，比如“保障金、誠意金、預存水電費”等款項均定為較為模糊，這些都會影響我們正常判斷哪些屬于稅費范疇。

其次、為了方便今后對預售收入所繳納的稅費進行統計和檢查，也為了方便對房地產企業各段經營時期所產生的相關稅費的計算，建議房地產企業應該在收到賬款的時候，不論是預售期內產生的，抑或是在現房銷售的過程中產生的，都按照“預售賬款”進行上賬。通過這種方式，能夠幫助我們更好的核對預付款、預售收入等收入，以此來判斷房地產企業在這段時間內的經營狀況，也就方便計算所需繳納的稅費。

（二）完善房地產企業預售收入相關稅費的計算公式

我們應該結合實際工作的情況以及國家有關稅務征管的相關條例，做好對房地產項目在預售期應繳納的各種稅費的整理，在此基礎上進行延伸，最終可以用于房地產企業銷售的各個階段。

計算本年累計應繳納的稅費應該與當前產生的利潤總成本、本年度預收賬款、預計計稅毛利率等因素，通過一定的函數關系，緊密的結合在一起。

四、小結

上文對房地產企業的預售收入的財稅處理方式做了詳細的介紹、分析和比較，在此基礎上，我們不難發現房地產企業的預售收入確實十分復雜，需要我們慎重對待，不能有絲毫差錯。只有更加客觀的、科學的對待房地產企業預售收入過程中產生的稅務情況，才能幫助我們更好的進行企業的會計核算，不會對企業的賬面統計造成困擾。（作者單位：青島藍海新港城置業有限公司）

參考文獻

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