我國房地產企業內部控制存在的問題及對策分析

摘要：隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，使我國的許多新興產業尤其是房地產產業得到了極好的發展機會。房地產產業作為我國國民經濟的主要經濟支柱，其發展不僅促進了我國的國民經濟整體水平的提高，而且對我國的國民經濟穩定發展起到了越來越重要的作用。然而，由于市場競爭越來越激烈，房地產企業的發展也面臨著嚴峻的考驗，因此就需要房地產企業加強公司的內部控制，提高企業的市場競爭力，為企業的發展注入新的活力。本文從房地產企業的內部控制所存在的問題出發，對其進行簡單的分析并為此提供了具體的解決對策。

關鍵詞：房地產企業； 內部控制； 解決措施

一.前言

社會的進步和經濟的發展，使我國的房地業已成為了國民經濟的重要經濟支柱，房地產企業的發展更是逐漸融入了我國的市場經濟體系，這也就要求我國的房地產企業在進行內部控制時也要符合現代企業管理的要求。然而，我國的房地產企業在進行內部控制時不可避免的存在著一些問題，而這些問題不僅影響著房地產企業的發展，同樣也對我國市場經濟的健康、穩定發展也有著很大的影響，因此房地產企業要通過加強企業內部控制來控制開發成本以及降低經營風險，使企業獲得穩定的發展。

二.內部控制中出現的問題

（1）制度建設不完善

目前我國大部分房地產企業所執行的內部控制制度都存在一些問題，如會計的核算、資金的管理等，而這些問題會影響企業財務管理工作的有序進行，使得企業在進行項目的評估、土地的招投標、開發成本的控制、資金的預算管理以及施工質量的監督時控制能力下降，影響了房地產企業進行正常的工作運轉。

（2）內部監督不到位

大部分的房地產企業進行內部監督時都是依賴內部審計部門的工作進行的，然而，很多企業的內部審計部門沒有獨立性，無法與企業的財務部門實行職責分離，企業的內審工作人員往往同時又是財務人員，因此就會導致內部監督的工作僅僅局限于基礎性的賬目審查，而且還會使得審計工作受到各方面的限制，不能充分發揮其在內部稽查與評價工作時的作用，不能有效的監督企業內部的經營管理工作。

（3）資金管理不合理

房地產企業是資金密集型的產業，因此對于資金的有效管理十分重要，然而，很多的房地產企業尤其是大型房地產集團沒有設立專門進行資金管理的部門，所以這些企業的資金就不能進行統一有效的管理，例如在項目開發的初期一般會將拍到的土地抵押給銀行，向銀行貸款以獲得流動資金，但是由于沒有合理管理整個集團的資金，往往就會忽視子公司的閑置資金，導致整個企業的資源浪費，增加了企業的資金成本，降低了企業的資金利用效率。

（4）資產購置控制不嚴格

許多房地產企業對于資產的購置都沒有嚴格管理，因此對資產購置的內部控制存在一定的漏洞，尤其是部分房地產企業沒有資產購置計劃與預算，企業在對外采購資產時沒有進行統一的管理、規范性的操作，使得企業在資產限額采購與資產采購目錄清單管理中的內部控制存在著風險，同時，由于房地產企業對于暗箱操作、盲目采購以及重復購置等現象的不重視，就會使公司采購成本增加以及違規購置資產現象頻繁出現，進一步加大了有效進行內部控制的難度。

（5）風險意識不強烈

對于風險的控制是房地產企業在進行內部控制時的基礎性工作，并在企業日常經營管理中發揮著越來越重要的作用，然而部分房地產企業在調查新房產項目的市場信息時，并沒有進行詳細充分的調查，沒有進行新項目的風險評估，沒有考慮到如何保證項目開發所需的資金，只是簡單的估算了進行該項目的成本費用以及可獲得的最大利潤，匆匆忙忙的就開展了項目的招投標工作以及施工開發，往往就會造成開工容易但收工難的現象發生。因此，我們可以看到部分房地產企業著重考慮的是外部市場競爭的風險卻沒有考慮到企業內部控制不合理所引起的風險，這樣就會影響企業的經營管理與內部控制的有效性，降低企業的市場競爭能力。

三.應對內部控制問題的對策

（1）完善內部控制的制度建設

房地產企業在進行內部控制的時候，之所以會存在著這么多的問題的主要原因就是公司沒有建立完善的內部控制制度，因此相關的房地產企業就需要本著規范透明的原則，建立一個公平公正公開的內部控制制度，如重大經濟活動的決策、項目進度的控制、項目質量的監督、項目安全的保證以及項目開發成本的控制等一系列制度，并且能夠根據實際的企業運行情況做出判斷，為企業內部能夠進行有效的管理提供引導，同時能夠保證了房地產企業的領導層對公司經營權以及財務權的絕對控制。

（2）加強內部控制的監督

加強內部控制的監督工作，就要重視日常的監督檢查工作，使其成為制度化與規范化的工作，要保證企業能夠有效的運行內部控制機制，能夠有效的監督檢查內部控制機制的運行效率；要重視企業開展的各項專項監督檢查工作，其中最主要的就是對房地產項目的房屋質量以及安全施工進行監督與檢查，如果房地產發生施工或房屋質量上的安全事故，那么將會給企業帶來經濟上的巨大損失，并且還會給社會造成嚴重的負面影響；要積極糾正在檢查監督內部控制過程當中所發現的問題與缺陷，改變以往的官僚主義的做法，追究相關責任人和責任單位的過失，充分發揮房地產企業內部控制的作用；要合理安排企業內部負責內部控制的工作人員的職責，使其能夠獨立工作，有效的進行企業的內部控制與監督；要能夠降低發生風險的可能性，同時通過向董事會或者監事會的直接報告，對公司的房產項目進行更為有效的監督，減少內部控制制定或執行過程中出現的問題與缺陷，提高企業內部監督的運行效率。

（3）完善企業的資金管理

由于房地產項目在投資的時候金額一般比較大，所以其投資風險都比較高，因此房地產企業必須對企業的資金進行有效的管理，要善于觀察并分析公司的財務報表，尤其是企業現金的凈流量，完善企業的資金管理，切實有效的提高企業的資金利用率，例如，當企業的利潤在不斷的上升而實際的現金流量卻在不斷的減少時，這就說明該企業的實際經營效益在不斷地下降，該企業所公示出來的利潤是虛假的，那么企業的領導層則需要對此現象重視，要采取恰當的措施，對現金的凈流量進行合理的預測，充分考慮所有的風險，降低房地產企業發生危機的可能性，更準確的反映公司的財務狀況。

（4）完善土地以及項目施工的招投標管理

房地產企業要完善招投標工作的系統化建設，對招投標的管理工作進行全方面的規劃，保證企業能夠順利的實現內部控制的目標。因此要加強對公司土地資源的管理，選擇最合適的方式進行管理以便進行日后向公司提供經營所需的土地資源又同時合理保證企業日常經營所需現金。房地產企業進行項目管理時離不開對項目的施工方的整合，對項目的施工承包商以及施工材料供應商進行強有力的管理，可以最大化的降低房地產企業用來進行施工的成本，提高企業的經濟效益；同時企業里要成立專門的招投標的管理部門，專門負責相關的招投標管理，對其進行有效的管理和監控，進行集中化的招投標，減少公司的成本支出；不僅如此，在面對不同的金額與類型的產品招標時，要制定不同的招投標的流程，要最大化的發揮該管理部門的作用，同時促進內部控制機制對其進行有效監督。

（5）提高房地產企業員工的素質

隨著現代化技術以及信息化社會的發展，使得房地產企業的產業特征也發生了巨大的變化，其對人理解適應能力以及綜合素質的要求也越來越高，從根本上來講，人是決定房地產企業內部控制的主要因素，因此房地產企業要加強其對財務人員的素質教育，僅僅只是一名會做賬的會計人員已經不能適應現代企業發展的需要，相關的房地產工作人員必須主動的擴大自身的知識面，提高自身的知識水平。正如部分房地產企業在進行項目的招投標時，對于對方負責人員的選擇十分的重視并以此作為是否中標的條件之一，房地產企業在選擇會計人員的時候也應當如此，因為一個企業進行項目評估時所考慮的不僅僅是工程的造價以及公司成本的支出，更多的還要涉及到工程的設計和施工管理以及成本控制等，這些都決定了現代化的企業必須擁有一支高素質的工作人員的隊伍，使公司的內部控制能夠更為有效的運行。

（6）提高信息化水平

信息化控制是當前房地產企業內部控制的一個重要輔助工具，通過現代化的信息技術，絕大部分的房地產企業能夠將公司內部的各個部門進行管理和控制的軟件集成一個巨大的統一體，將公司內部的有效信息進行資源上的共享，不僅可以在第一時間內了解房地產項目施工現場的實際情況，而且還能夠將企業的部門與部門之間的信息進行查詢、分析和監督，更加方便了解對于內部出現偏差錯誤的信息并進行及時有效的調整，最大程度上保證了企業能夠進行有效的內部控制。

四.結語

由于房地產企業的特殊性，當其進行有效內部控制時，能夠發揮出比其他企業更為良好的控制效果，因此，能否進行有效的公司內部控制對于房地產企業的影響是十分巨大的，內部控制能力的高低不僅會提高企業防范風險的能力以及減少發生失誤的可能性，而且還會影響到房地產企業的經營管理能力以及市場競爭能力；因此，房地產企業要重視內部控制，及時解決在內部控制過程中所發現的各種問題，并在第一時間內解決相應的問題，為企業的發展提供更大的空間。（作者單位：上海九百股份有限公司）

參考文獻

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