鼓勵民間資本參與養老產業

中國已成為世界上養老形勢最為嚴峻的國家之一。在“以房養老”試點正式啟動前夕，社會各界針對這一全新的養老模式引發廣泛熱議。作為公共養老的補充，“以房養老”的市場潛力究竟有多大？在實際推動過程中，面對種種阻力和現實問題，應如何應對？針對這些問題，上海財經大學不動產研究所副所長陳杰、同策咨詢研究部總監張宏偉接受了《支點》記者的采訪。

“以房養老”潛在需求很大

《支點》：“以房養老”模式在國內的幾個地方試點并不太成功，是這種構想有問題還是沒有市場需求？

陳杰：未來“以房養老”的需求會有較大迸發，供給意愿也將提高，中央和地方政府也都有積極性去推動需求和供給。首先，產權方面的法律阻力不是太大。2007年《物權法》頒布之后已經基本掃清這方面障礙，“70年產權”大限距離尚遠，其實并不構成真正實質障礙，相信最終能妥善解決。

從需求來看，潛在需求很大，而且將快速增長。隨著這幾年房地產市場持續調控，社會上逐漸形成心理預期，未來房產增值不可能像過去十年那樣再出現狂飆突進的景象，在“高位”套現住房資產的風氣已經悄然出現。

從現實來看，2012年全國60歲及以上老年人口1.93億人，占總人口的14.3%，其中65歲及以上人口1.27億人，占總人口的9.4%。而根據民政部《2012年社會服務發展統計公報》，2012年全國各類4.43萬個養老服務機構，只擁有床位416.5萬張（其中社區留宿和日間照料床位19.8萬張），收養老年人293.6萬人，雖然比上年增長12.7%，但每千名老年人仍只擁有養老床位21.5張（比上年增長7.5%）。雖然基本養老保障這塊有政府托底，但想要得到高質量的養老服務，光靠養老金肯定不夠。

此外，經歷這十多年房地產市場高速發展，中國居民積累了巨額的房地產財富。西南財經大學中國家庭金融調研報告提出，2011年中國城市戶籍住房資產價值為152萬億元。根據“六普”數據推算，中國老年人持有的住房資產總值在14萬億元左右，平均到每戶老年人家庭，約有價值40萬元的住房資產。這大概相當于2012年城鎮全部居民平均家庭可支配收入至少7倍多、老人家庭可支配收入的8倍多。

金融市場也對這筆資源垂涎已久。只要14萬億元老年人住房資產中的1%被盤活，就能帶來巨大業務空間。尤其目前金融和保險被要求放開，民營銀行和保險進入加快，傳統業務競爭激烈，急需開辟新市場空間。

鼓勵民間資本參與競爭

《支點》：在推行“以房養老”模式的時候，該怎樣解決以前試點時遇到的難題？

張宏偉：首先要完善市場定價與資產評估機制，建立公開化、公正化的市場化“以房養老”操作體系，不再設置行業進入門檻，讓民間資本充分參與養老產業競爭，讓銀行等金融機構放下身段，以促進“以房養老”相關衍生產品的創新，降低“以房養老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養老”的實惠。

同時，逐步推進資產證券化，將缺乏流動性的房產資產轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動性。這樣，金融機構可以以資產管理公司名義對“以房養老”資產打包進行操作，既可以使養老群體定期取得一定數額養老金，金融機構也會因此有一定的經營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風險損失，或以一定形式補貼給養老群體。對現有住宅房屋產權70年到期之后如何處置要有法可依。如補繳少量土地出讓金，可多延長一定年限住宅產權使用年限，可以增強“以房養老”方式的市場參與活力，使金融機構、養老群體及家庭都會有更多的受益機會和選擇。

在新建、改建養老地產項目，也要重視養老服務配套及服務體系建設，提高養老服務質量。如新增床位使用時，應切實考慮養老地產周邊配套、老年群體無障礙設施等相關問題，避免配套服務與養老項目脫節的現象，避免因公眾認可度不足，設計、配套和服務等難以滿足老年人的需求而使床位陷入“空置”的窘境。

養老可能不再僅靠“退休金”

《支點》：若“以房養老”政策全面啟動，對我國現行的養老模式會有哪些影響？

張宏偉：此次國務院首提發展“以房養老”試點，引起市場對于“以房養老”焦點話題的關注，這意味著國外已很成熟的“以房養老”模式，將會有規劃地在國內規范發展?！梆B老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”。

對于國內養老地產市場來講，也可以通過“以房養老”模式進行創新，盤活存量房資產，使老年群體擁有相對寬裕的資金進行養老，這對于國內躍躍欲試的開發企業來講，也會迎來新的市場發展機會。

陳杰：從完善養老機制、刺激內需、推進金融創新、保持經濟增長速度等方面看，“以房養老”都是強有力的動機，所以中央和地方政府動力都很足，可以動用大量政策資源推動“以房養老”模式的試點。具體而言，政府可能會通過設立反向按揭保險公司，對借貸雙方提供保險，對反向按揭住房所得收入和房產的持有、出售豁免相關稅收等優惠鼓勵措施來刺激反向按揭的需求與供給。