“以房養老”困局待解

編者按：“以房養老”又稱為房屋“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。從明年開始，“以房養老”的試點工作即將啟動。這種“倒按揭”的“以房養老”模式，在國外曾取得一定成功，在中國能被老百姓和金融機構所接受嗎？為何先前多地的試點叫好不叫座？作為公共養老的一種新的補充模式，“以房養老”需要跨越哪些障礙？

“這房子當然得留給孩子們，給銀行算什么事兒呢？”談起是否愿意“以房養老”，63歲的北京市民張先生不假思索地說。

張先生有兩套房子，一套改造的4層樓房出租出去，用來給租客開飯館和小賣部，每月會有兩三萬元的租金收入。還有一套100平方米的房子供家人居住。張先生和老伴兒都已退休，兩人的退休金加起來一個月有八千多元，再加上豐厚的租金收入，生活過得相當殷實。

張先生說：“孩子們都已經成家立業，我們老兩口又都有醫保，養老問題不大。要是把房子抵押給銀行，就是孩子們不說，我們自己都覺得不合適啊。”

今年9月13日，國務院頒布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》中，提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。實際上，“以房養老”的概念十年前就被提出來，北京、上海、南京等地分別以不同的模式在嘗試“以房養老”， 與此前金融機構倡議不同，此次“住房反向抵押養老保險試點”被寫入了國務院養老產業的建議意見中，引發輿論廣泛關注。

“養兒防老”VS“以房養老”

今年上半年，華東師范大學課題組對上海1400名50歲以上市民作問卷調查。結果顯示，即使是無子女群體家庭，愿意參加“住房反向抵押貸款養老項目”的僅為19.1%。針對此問題，《支點》記者也隨機采訪了國內幾個城市的市民。

北京市民湯力（化名）對“以房養老”模式疑慮重重，他表示：“如果把房子抵押給銀行，銀行給我們的價格不好怎么辦？另外，政策經常會有變化，有很多不確定因素，自家的房子還是留在手里保險些。如果真的需要錢來養老，可以把房子在高價的時候賣了，然后再租便宜點的房子住。”

濟南市民劉先生對“以房養老”非常關注，他坦言：“我們不會用‘以房養老’的方式，自己有孩子，還是要靠孩子來養老。至于‘以房養老’政策，可能對于沒有孩子或者孩子不孝順的人比較適合，他們不靠兒女，用房子來養老是一種方式。但對于有兒有女的，不會采取這種方式，這是一種無奈之舉。”劉先生認為，這種方案也不適合農村，農村也沒有房產之說。中國是重視親情的國家，但是可以用一定的法律法規來規范那些不孝順的人。

在《支點》記者的隨機采訪中，大多數老年人與北京張先生一樣，更愿意把房產留給兒女。然而，年輕人和部分中年人表示可以接受“以房養老”。

來自河南的于先生告訴記者，以后等孩子買房時他會提供一些幫助。等他退休后，如果孩子愿意為他養老，他會把自己的房子留給孩子。如果孩子有自己的生活，無法照顧自己，他會考慮“以房養老”的方式。

深圳市民趙先生表示：“如果父母愿意把房子抵押給銀行來養老，我是沒意見的。現在深圳有兩套房的老人比較常見，把富余的房子抵押給銀行來養老，也是可以的。再加上有些子女不在身邊，不方便照顧，以房養老的方式也可以考慮。”

金融機構觀望者居多

2011年10月9日，中信銀行總行推出“養老按揭”服務，規定凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。這一業務至今還能在中信銀行官方網站上看到，但是嘗試者寥寥。

記者在采訪中發現，對這種“倒按揭”的“以房養老”模式，目前大多數金融機構持觀望態度，還沒有推出相關產品，也沒有出臺相關方案。

中國人壽深圳分公司副總經理李冠瑩在接受《支點》記者采訪時表示：“公司目前還沒有推出‘住房反向抵押養老保險’，大家都在密切關注這件事，具體措施還沒有出來。目前，我們公司更加傾向于個人養老遞延型產品。”

浦發銀行一位不愿透露姓名的負責人告訴《支點》記者：“對于‘以房養老’，我們也很關注新聞報道和政策動向，但是還沒收到來自總行的任何方案和信息。”

“我不看好‘以房養老’，現在銀行不愿意做這個事情。”浙江民泰商業銀行嘉興分行副行長孫天宏認為，對銀行來說，這種模式占用資金的時間太長了。短期存款長期貸，銀行哪來收益？另外，房價變動大也是阻礙因素。房產稅、遺產稅等都到了改革的時刻。還有房產70年的限制，也會阻礙“以房養老”的推行。

孫天宏說：“現在看來，大力發展‘以房養老’還是有些難度的。明年推行試點，關鍵看有沒有市場，是否符合人們的心理預期。以前也有過試點，為什么不成功呢？為什么國外可以做，在中國不能做呢？天時地利人和，要具備條件才行。中國最難的是思想變革，傳統思想是很難改變的。在傳統觀念里，房產是可以繼承的。因此對老人來說，將房產抵押給銀行比較難以接受。”

多地試行效果不佳

“住房反向抵押貸款”起源于荷蘭，然而荷蘭卻幾乎沒有人選擇這一模式。20世紀80年代，美國出現大量的“房子富翁，現金窮人”，“以房養老”模式應運而生，并且覆蓋了該國4%的人群。隨著老齡化的到來，眾多國家引入了“住宅反向抵押貸款”。在我國，近年來多個城市也曾嘗試“以房養老”，然而效果不佳。

“給我房子、替你養老”。2005年4月，南京湯山留園公寓推出這一業務時，一度引來不少人關注。該公寓為這一業務規定的條件是：擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可自愿將房產抵押給老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于繳納養老費用。老人去世后，房屋產權歸老年公寓所有。兩年后，當地媒體的調查稱，該公寓只有4名老人入住，留園老年公寓即將進行工商注銷。

華東師范大學金融與統計學院教授汪榮明指導學生專題調研了“中國反向抵押貸款養老”模式，針對南京在此方面的探索，汪榮明課題組分析，這個方案的限制條件過于苛刻，機構公信力不夠，很多老人不敢把房產交給民營機構打理。

2007年，上海公積金管理中心推出了“以房自助養老”模式，具體內容為：65歲以上的老人將自己名下房產賣給公積金中心，可一次性收取房款；該房屋由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。

然而，這一嘗試并未取得預期效果。汪榮明課題組在調研中發現，這一模式推出初期咨詢者眾多，但是真正申請試點的對象僅是個位數。據滬媒報道，2010年，“以房養老”上海試點早已停止，上海公積金管理中心表示，“無恢復時間表”。項目失敗的主要原因，汪榮明課題組分析認為，“大多數老人不能接受簽約的時候就變更房屋產權。”

其他城市的試點也是如此，大多因辦理業務的客戶過少而銷聲匿跡。

“以房養老”障礙重重

自今年9月《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”以來，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇就變得異常忙碌。作為“以房養老”保險產品首個倡導人，這幾個月來，他一邊接受各路媒體采訪，一邊在微博上跟他的20多萬粉絲討論“以房養老”的種種問題。

2011年9月，銀監會在公開辦復全國政協委員“以房養老”提案時表示，我國現有的制度——房屋產權70年致“以房養老”難推行。產權到期后該如何處置，成為各方討論“以房養老”障礙的熱點話題。

“70年房屋產權是誤讀。”孟曉蘇查閱了相關法律法規后，就此問題專門在微博上發表言論稱：“ 2007年頒布的《中華人民共和國物權法》明確規定：‘住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期’。如何理解‘自動續期’，即70年到期不必辦續期手續。而且再到期時又‘自動續期’，因此它是‘永續無期’。”

然而，即便如孟曉蘇所說70年到期后可以“自動續期”， 但物權法對如何續期、續期是否收費等問題都沒有明確規定，且至今未出臺相關司法解釋。

對于土地使用權續期問題如何處理，《城市房地產管理法》第22條有這樣的規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

由于《物權法》沒有明確規定，因此該條規定現行有效，有可能成為處理土地使用權續期問題的依據。同樣，由于《物權法》留下的這一法律空白區，地方性法規也可能在土地使用權續期問題上“做文章”。

如此看來，“以房養老”不僅面臨傳統觀念的障礙，還存在一些法律法規的盲區。除此外，作為一種養老的新模式，是由政府控制，還是市場主導？在實際操作過程中，需要哪些監管措施？貸款人是否需要擔保？如何控制房價變動給貸款人及金融機構帶來的風險？老年人抵押房產后，如果選擇進入養老機構，是否真的能獲得優質服務？政府對養老的相關配套資源將如何配置？

公開數據顯示，目前中國60歲以上老人已有約1.94億，2050年將突破3億。這意味著4個人中就有一位老人，養老壓力可想而知。用房子抵押獲得銀行貸款，以支付養老負擔，成為解決養老金缺口的一種思路。

其實，真正的養老，還是要靠目前國家基本的養老制度，能夠實現大體上每一個人，通過他工作的積累，對自己有一份基本的保障。那么剩下的養老需求，實際上是一種個人化的、有差異的養老方式。“以房養老”僅僅是一種補充。

不過，“以房養老”要想順利推廣，上述種種問題和障礙需要解決。作為一項民生項目，“以房養老”的探索還有很長的路要走。

國外“以房養老”啟示錄

盡管“以房養老”在中國還很新鮮，但在國外很多地方都存在不同形式的“以房養老”模式。他們有的很成功，被認為是“很有效”的養老方式；有的卻并不受歡迎，“倒按揭”幾無市場。

雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作為補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，發放對象為62歲以上的老年人。許多美國老年人在退休前10年左右就為自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。

日本對“以房養老”的申請條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不可申請。

在加拿大，超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數額1.5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。

而英國“以房養老”主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式 ；另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養老。

“以房養老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養老”這種方式來過退休后的生活。

新加坡傾向于將“剩余價值”交給其繼承人。在新加坡，60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”（房價減去已支付的養老金總額）交給其繼承人。這種模式風險較小。