平安倫敦買樓尚可斟酌

據報道，平安集團將出資2.6億英鎊購買倫敦地標性建筑——勞合社大樓（Lloyd's building），但平安集團表示目前沒有相關信息可透露。沒有肯定、也沒有否定。由于牽涉房地產投資、海外投資和平安集團，所以此事備受關注。

2012年10月，中國保監會發布相關細則，險資可以在包括英國在內的25個發達國家主要城市的核心地段投資不動產。因此，平安集團有此舉動，并不令人意外。

其實中國企業甚至個人在全球房地產市場“掃貨”早已不是什么新聞，保險公司出手，也并不奇怪。所以，不管這筆買賣最終是否成交，這件事都是值得探討的。畢竟，目前的情形下，張三不買李四買，不買這棟樓也會買那棟樓。

勞合社大樓不是一般商業樓

從地理位置上看，勞合社大樓位于倫敦金融城東面，距離英格蘭銀行僅0.5公里，屬于倫敦“1平方英里”（Square Mile）核心金融商圈。從歷史上看，勞合社最早在1928年于此塊地上修建了辦公大樓，1978年勞合社經過招標，聘請 Richard Rogers在原址上拆除舊樓設計新樓，并于1986年竣工啟用至今。竣工時的建造成本為0.75億英鎊。從建筑特色來看，這棟樓有一個綽號是“內臟外掛樓”（Inside-Out building），因為它的樓梯、電梯、電纜和供熱管等都是外掛的，以使樓內的使用空間最大化；該樓12部電梯因為使用玻璃罩而開創了英國觀光電梯的先河（友情提示：普通公眾只能在一年一度的“大樓開放日Open House”那個周末才能去體驗這里的電梯風光）。

2011年12月，這棟樓獲得了一項殊榮：進入英國著名歷史建筑名單，俗稱“一等建筑榜（Grade I listed）”。這一方面是對其建筑特色歷史價值的肯定，同時也意味著它不再是一棟普通的商業建筑，大樓改造等工作將報當地文物保護部門審批。享有這個稱號的建筑目前在倫敦有150座以上。

幾番易手

勞合社大樓雖然才竣工使用二十多年，但其產權已經多次易手。

1988年-1992年間，由于勞合社遭受了一系列的巨災，損失高達史無前例的79億英鎊，這促使勞合社進行體制改革。作為改革籌資方案的一部分，勞合社1996年采用35年期售后回租（sale and leaseback deal，到2031年）的方式，以1.86億英鎊的價格把大樓賣給了德國最大的基金零售商之一DekaBank（目前管理著大約640只共同基金和550只專門基金）旗下的房地產基金Deka Immobilien Investment GmbH。回租租金采用每5年按照市場水平協商一次的方式進行，在第25年和第30年雙方可以商談是否續租。

大概從2003年開始，DekaBank集團因業績欠佳而遭遇資金流出。2004年夏季，德國聯邦金融監管局BaFin認為該公司的一些房地產項目（勞合社大樓和格拉斯哥的St Enoch購物中心等）市值低于賬面價值而啟動對其調查，同時該公司還卷入房地產行業的賄賂丑聞（比如開發商賄賂房地產基金經理高價購買房產項目等），這些因素的疊加徹底摧毀了德國公眾對房地產基金是避風港的傳統觀念，導致DekaBank集團面臨流動性危機，于是要求旗下的房地產基金變現籌措7億歐元。出售勞合社大樓被納入籌資計劃。

2003年11月，由開發商Garrett Kelleher控制的愛爾蘭大型房地產公司Shelbourne Development開始與DekaBank集團接洽購買勞合社大樓事宜。到2004年初，已經有報道稱基本達成購買意向。

但2004年6月份，Shelbourne公司聲稱在勞合社大樓建材樣本中發現了堿硅酸反應 （ASR：Alkali Silica Reaction），俗稱“水泥癌癥”（concrete cancer）。雖然參與設計該樓的工程師Ove Arup堅持認為已經有補救措施、保證ASR不構成問題，但Shelbourne公司還是表示，不與Ove Arup爭論技術細節，不過該樓對該公司的吸引力已經大打折扣。

Shelbourne公司還擔心勞合社可能在最早的續租商談日就放棄續租。最終，Shelbourne公司退出了購買行列。

后來，2005年2月，德國銀行Commerzbank的子公司CLI Group旗下的單一資產封閉式基金CFB-Fonds 154號，以2.31億英鎊的價格從Deka基金手上接盤勞合社大樓。

由于Commerzbank旗下持有勞合社大樓的封閉式基金CFB-Fonds 154號將于2016年到期，所以，Commerzbank從2010年就開始謀劃勞合社大樓的轉讓事宜，比如聘請Savills和CBRE幫助尋覓買家，并對大樓的未來進行造勢。2011年9月，Commerzbank將勞合社大樓正式推向市場時的要價是2.9億英鎊。

據報道，目前有過購買意向的是加拿大的房地產基金Matrix Property Fund Management。Matrix在2012年10月經過CBRE牽線與Commerzbank接觸，出價2.6億英鎊。但Matrix目前管理的資金規模只有6億美元左右，其主要業務方式是聯合其他投資人一起組成辛迪加。報道稱，2012年12月有關談判已經擱淺。

平安還需考量三方面

以中國目前的房地產價格水平來衡量，估計很多國家的同等物業都是價格低估的，所以，各路資金都在出海參與房地產投資。如果平安等中資保險公司開展海外房地產投資，也是十分正常的，符合保監會的有關規定即可。

勞合社大樓項目確實是一個不錯的潛在投資標的：地理位置優越、建筑特色鮮明、是倫敦的地標性建筑、有聲名顯赫的長期租客。

但在真正掏出真金白銀之前，至少需要仔細考量以下幾個問題。

一是與勞合社的續租問題，因為如果延續初始合同的話，到2021年就要談續租，已經很快了。如果勞合社能以合理的租金水平續租30年以上，那將是一樁好買賣。但如果不續了，問題就比較嚴重。因為這棟樓是為勞合社量身定做的，而且現在已經屬于英國文物，要進行改造很難，拆除重建更是難上加難。如果不改造，那么其他公司來租，甚至購樓的保險公司自己入駐，是否可行還需要事先仔細考察。

二是“水泥癌癥”的問題，雖然可以彌補，但代價以及衍生的問題是必須考慮的。這是一個技術問題，必須請行業專家仔細調研。

三是對世界通脹持續性等重大宏觀經濟趨勢的研判。由于當今世界的貨幣發行方處于強勢，而且很多國家領導人奉行適度通脹能促進經濟發展的信仰，所以，通脹較高但又不至于惡性通脹是過去幾十年的常態。不過，這種對老百姓財富“冷水煮青蛙”式的侵蝕，正在滋生一系列的債務負擔、乃至債務危機。隨著其負面后果的逐步顯現，世界通脹趨勢等宏觀走向是否會發生改變，是值得思考的。

總之，我們期待并相信，平安和其他中國保險公司能審時度勢，總結以往的經驗教訓，既不盲目樂觀也不恐懼，突破海外投資的瓶頸，在全球投資市場上開辟出新天地。