當利率上升時選擇投資房產

凱西·弗雷澤（Casey Frazier）是對戰資本（Versus Capital）的基金經理，專注于房地產領域的投資。

當美聯儲暗示第三輪量化寬松政策可能比大多數人預期的更早結束時，這導致利率大幅飆升。在5月2日至7月10日期間，美國10年期國債收益率上升104個基點，巴克萊綜合債券指數基金下跌了3.95%。高紅利的股票和其他能產生高收益的投資品，由于過去幾年受到熱捧價格已經高企，有吸引力的投資選擇已經很少。

對此，弗雷澤認為，優質房地產是當前投資環境下的最佳選擇。他所認為的優質房地產是高品質的房地產，具有穩定的租戶和強勁的租金收入，回報穩定。

弗雷澤分析了美國過去35年利率波動的數個周期。優質房地產的投資回報，以NCREIF（NCREIF地產指數在美國已有近40年的歷史，是美國最主要的私人商業房地產市場表現指數）開放多元基金核心指數（該指數跟蹤30只房地產基金）來衡量，在利率上升期間其表現良好。10年期國債利率每上升100個基點，其平均每年回報率為12.2%；當利率上升150個基點或更多時，其平均收益率提高到19.2%。不過，要排除2008年至2010年，那個期間房地產回報率為負。對巴克萊綜合債券指數進行同樣的分析，結果顯示該指數在利率上升期間表現不好，在10年期國債利率上升100個基點的時候，該指數的平均年收益為-0.4%，當利率上升150個基點或者更多的時候，該指數的回報率為-3%。但是巴克萊綜合債券指數在2008年至2010年間表現強勁，平均每年上漲7.8%，主要是因為投資者從動蕩的股票市場撤出尋求債券作為一個安全的避風港。

弗雷澤計算了NCREIF開放多元基金核心指數三年滾動收益與10年期國債利率之間的相關性，證明房地產收益和10年期國債利率相關性為0.1，基本可以忽略。

他還計算了巴克萊綜合債券指數和10年期國債利率之間的相關性。毫不奇怪的是，債券收益和10年期國債利率表現出非常強的負相關性，結果為-0.89。了解房地產是否將在上升的利息率環境中受益的關鍵，是確定其未來產生的現金流量是否增加。

這些變量可以影響房地產未來的現金流：

1.基本面：供應和需求將決定房地產回報率。如果需求超過供應，房地產業主將提高租金，增加現金流。如果供給超過需求，業主可以降低租金，以吸引稀缺的租戶。一般來說，當利率上升的時期，經濟正在改善。隨著經濟的好轉，房地產需求將提高，帶來租金收入的增長。

2.房地產與其他資產的相對價值：投資者評估整個資本市場上的投資機會，并根據相對價值將資本分配到不同領域，那些具有良好的預期收益和較低風險的資產會受到重配。利率上升對房地產的影響，還取決于房地產和其他金融資產的預期回報的差距，如果房地產具有較好的收益和較低的風險，會受到投資者的追捧，價格就會上漲。

隨著經濟從金融危機中慢慢恢復，人們對房地產的需求有所改善，而新的房地產供應一直處于較低水平，因此弗雷澤認為，房地產投資的收益水平在中短期將高于市場平均水平。如果長期因為經濟條件改善，導致利率上漲，這說明房地產的需求將增加，這預示著其收益將上漲。

在過去幾年里，市場參與者追逐穩定收益的熱情，已經使得債券價格高企，收益下降，然后使得派息股票的價格上升，使得紅利率下降。房地產也受益于資本的不斷流入，但力度沒有涌向債券和派息股票時大，因為相比與股票和債券，資本購買商業樓宇不是很便捷。現在的環境下，房地產租金收益率與國債收益率的差額遠遠高于歷史平均水平。隨著時間的推移，涌向房地產的資本將不斷增加。

弗雷澤預測無杠桿的房地產基金在2013年至2015年的收益每年為8.1%，其中60%-70%的回報來自租金收入。債券投資者可以考慮將部分資產配置于優質資產上，以解決所面臨的利率困境。