王海：估值重塑地產股價值顯著

中歐中小盤基金經理王海接受《證券市場周刊》記者采訪時表示，十分看好房地產行業的戰略性投資機會。

“在估值體系重塑的大趨勢下，對例如一二線地產股等已經完成接軌甚至低估的行業投資是較為安全。同時，房地產行業至少5年內總體上可能不存在產能過剩問題，也不存在融資泛濫問題；從大國經濟體城市化發展進程的歷史來看，城市化率在50%-70%之間呈現一個快速增長階段，這個階段一般持續15年左右，如此至少未來10年無需擔心房地產市場飽和。”對于“優質地產股”的股價表現，王海認為，仍然處于低估狀態，由于公司價值一直在增長，因此隨著時間推移，這種低估越來越嚴重。“只要漲幅沒有大幅透支公司基本價值，其行情將一直持續。”

房地產業或不存在產能過剩

《證券市場周刊》：從2011年四季度33.29%到2012年三季度的59.69%，中歐中小盤對房地產行業的配置越來越高，這在同類基金中并不多見，你為何看好房地產業投資機會？

王海：關于房地產股的投資機會，市場分歧一直很大，即使到今天，仍舊如此。對于房地產投資問題，我們可以先跳出細枝末節的遮障，重點關注三個問題：一是A股中不存在產能過剩的行業有哪些，5年后仍舊不存在產能過剩的行業有哪些？二是A股中不存在融資泛濫的行業有哪些？三是A股中估值體系已經完成了國際接軌的行業有哪些？

我的回答依次是：1.房地產、教育服務、醫療服務、高端技術等；2.房地產股（自2010年起所有的融資均被停止）；3.銀行、地產、鋼鐵等。

那么，這三個問題的意義何在？1.過剩就決定了在很長時間內，行業將面臨去產能化的過程，行業的盈利受到壓制；2.存量資金為主的市場中，不斷的新增融資，就意味著存量股票的價格將持續地下降；3.在估值體系重塑的大趨勢下，對已經完成接軌甚至低估的行業投資更為安全。

再補充一個基本點：地產業支柱性的產業地位決定了其正常發展，中國經濟才能夠穩定發展。從任何大國經濟體發展進程來看，無論是美國還是日本或者德國、法國等，它們在城市化進程中，房地產都是無可爭議的首位產業。中國目前才51%（按照戶籍則為35%）的城市化率水平，到70%以上的水平還有很長距離要走，這就決定了至少未來5年不用擔心房地產市場飽和的情況，實際上預期10-15年后，中國房地產市場才處于成熟狀態。

同時，從GDP角度來看，中國目前第2位的產業是汽車，汽車產業的GDP規模在兩萬多億元；而房地產行業即使按照最保守的口徑，也在6萬億元規模以上；如果考慮到房地產行業對其他經濟部門的影響，則估計近50%的GDP都與房地產行業相關。如果房地產行業出現了問題，又有誰能夠擔當起拯救中國經濟的重任？估計即使把之后的第2-10位累計起來也難以實現。

《證券市場周刊》：你在2012年二季報中表達了不少對中國房地產業的看法——“朝著房地產行業差別化調控方向走的話，股市則比較樂觀”、“房地產是解決主要問題的鑰匙”、“合理使用鑰匙，需要差別化的房地產調控，即嚴厲打擊投機、大力支持剛需”，你能否談一下，當前市場環境下如何“適當使用房地產”這把鑰匙打開中國經濟存在的困境？

王海：大體要從兩方面來考慮：首先，政策調控方面，要堅持差別化調控的方向。具體而言，對于不同的城市要區分對待，對于不同的需求要區分對待。

就城市區分對待而言，由于中國是一個大國經濟體，且內部區域經濟的發展很不均衡。為了國民經濟健康發展以及社會總體的和諧穩定，我們必須區分不同城市的不同實際情況有針對性地進行調控，而不是個別城市有問題，所有城市一起吃藥。

就需求區分而言，對于居民正常的居住需求（如首套和改善性需求）和非正常的投資、投機性需求要區別對待。對于前者，要大力鼓勵支持，一是為了滿足人們對于居住的需求，也是為了促進國民經濟穩定健康發展；而對于投資、投機性需求，要繼續保持限制性措施，以避免催生房地產泡沫，導致經濟發展和社會穩定受到沖擊。

其次，要走市場化調控的道路，逐步取消行政干預的非常手段措施，建立起房地產市場長期穩定發展的制度性體系。過去10余年的多次房地產調控均是應對性質的，熱了就打、冷了就捧，真正有效的制度性建設工作沒有到位，這造成了很多問題。

《證券市場周刊》：我們注意到，中歐中小盤對房地產緊密相關的建筑行業配置比例也很高，這是否意味著高度行業持股集中度可能隱藏風險？從未來一到兩年來看，“優質地產股”優質表現是否具有可持續性？

王海：就投資而言，同樣的品種，如果真正能夠把握住其內在的根本邏輯，再去行動，那么旁人眼中的“巨大風險”，實際上是沒有什么風險，這就帶來了獲取巨額利潤的機會。“分散風險”的理論我們都很清楚，但投資不是教條化的。

對于“優質地產股”的表現問題，就目前的股價而言，仍然處于嚴重低估狀態。預期在2013年，以一二線地產公司為代表的優質地產股將有不可忽略的重大投資機會；無論是絕對收益還是相對收益，可能都將好于2012年的表現。

金融保險：看不懂就不買

《證券市場周刊》：對于2012年金融保險業，你的熱情度似乎一直在降低，尤其對保險板塊的個股似乎根本沒有任何興趣，是這樣嗎？

王海：保險行業的估值中蘊涵的各種關鍵假設非常多，如貼現率、投資收益率等，個個都對公司價值產生重大影響，而實際上每個因素都是難以預測的。投資本來就意味著放棄，善于放棄才可能有所收獲。

《證券市場周刊》：你在三季報中提到減持銀行股，原因是“出于對壞賬增長的擔心”，但卻一直重倉民生銀行，民生銀行不存在這樣的隱憂嗎？

王海：這個是行業的問題，個別公司再優秀，也很難逃脫一個行業普遍面臨的問題。

《證券市場周刊》：中歐中小盤采取“自上而下與自下而上相結合的投資策略”，你更看重精選個股還是大類資產配置？精選個股時，你會重點觀察上市公司哪些財務指標？

王海：在實際工作過程中，我基本上是兩者結合的方式。因為無論多好的投資構想，最終必須落實到具體個股上去。當然，如果要將這兩方面的能力做個對比的話，從過去幾年來看，我在大類資產配置方面具有明顯的優勢。

個股選擇方面，財務指標只是我選擇公司的指標之一而已，甚至都不是最關鍵的指標。在最初選擇公司時，財務指標的作用是起到一個初步的篩選作用；在跟蹤公司時，則可以用來觀察是否出現經營異常等潛在問題。其他考慮因素，如行業前景、行業結構、業務的專注性、簡單、管理層等等，都是很重要的考慮因素。

驕兵必敗，投資要向前看

《證券市場周刊》：我們看到中歐中小盤重倉股中如金地集團、保利地產、民生銀行等多只個股持有時間超過三個季度以上，且均被增持。這樣的操作是否與價值投資理念有關？

王海：對于這些個股的持續增持，主要是因為我覺得它們的價值被大大低估。投資如水，一定要有變通性；教條化、機械化是難以做好投資的。不管是奉行價值投資法，還是技術分析法等等，都是投資眾多的方法之一，不能機械化。具體如何運用，要結合自己的個人特點，以及當時的大環境來考慮。但無論如何，投資是有一定限制的，或者說是要有自己的原則。限制越多，自己就越自由。

《證券市場周刊》：影響2013年市場走勢的關鍵因素有哪些？

王海：如果在政策方面沒有新的變化的話，我個人對2013年的經濟沒有市場那么樂觀。從經濟的三駕馬車而言，消費增速基本保持；進出口可能有所下降；投資而言，由于地方政府的財力有限，除非中央政府實行大規模赤字政策，否則總體持平就不錯了。

當然，從實際結果來看的話，相信政府會有許多微調的措施出來，這樣的話，能夠調動民間投資增長，從而推動經濟總體上保持一個適度的增速。

《證券市場周刊》：請談一下你對價值投資的理解。

王海：價值投資是正道。投資應著眼于長遠，歷史經驗表明，無論是海外股市還是A股，基于長遠價值投資都可以取得不菲的回報。表面上看，到2012年似乎A股指數歷經10年歸零，但實際上，具體到個股，有不少優秀的公司多年來持續成長，其長期股價上漲幅度非常可觀。因此，在市場底部階段，我們的主要功課是如何選好股票并買入持有，而不應花過多時間和精力去猜市場的短期走勢，做小波段，占小便宜。