房地產企業預算管理存在問題及對策思考

[摘 要]預算管理是企業進行經營規劃的重要工具，對企業經營具有指導和規劃作用。本文結合房地產企業經營實際，對其在進行預算管理中存在的主要問題進行了分析，并提出了相應的對策思考。

[關鍵詞]房地產企業；預算管理；預算編制

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）36-0054-02

1 房地產企業全面預算管理內容

房地產企業全面預算的編制包括專項預算的編制、成本費用預算的編制、投融資及財務預算的編制三個部分。專項預算中，銷售預算由銷售公司編制，薪酬預算由人力資源部編制，資本支出預算由設備工程部和企劃部編制。成本費用預算中，制造費用預算由發生費用的部門編制，生產成本預算由生產部門編制，生產材料采購預算由采購部門編制，管理費用預算、銷售費用預算、其他業務預算和采購總預算由財務部編制，存貨預算由倉儲部編制。投融資及財務預算中，投資預算由企劃部和財務部編制，籌資預算、財務預算、預計財務報表由財務部編制。房地產企業建立了“金字塔”形的財務預算管理體系，體系的最頂端是預算管理委員會，由最高管理層成員和一些關鍵職能管理部門的負責人組成，負責審查批準財務預算方案，協調預算的執行、調整、檢查、考核工作。集團公司、子公司、項目部、班組，一級對一級負責，逐層分解落實，層層考核，確保預算的編制和執行。各資金使用單位編制本單位年度的預算，報資金歸口管理部門，經資金歸口管理部門審核后于10月底報集團公司財務部門，財務部門進行審核及匯總后，編制集團公司預算方案，于11月中旬報集團公司預算管理委員會審核，進行綜合平衡后，由集團公司財務部編制預算草案，經審議通過后，根據批準的年度預算編制執行預算，然后下達給各單位執行。

2 房地產企業全面預算管理中存在的主要問題

2.1 編制程序不合理

我國房地產企業預算管理受制于企業的公司治理結構影響，存在明顯的企業管理“長官意識”和“一言堂”現象，預算管理的編制普遍采用“自上而下”的預算編制方式。這種預算編制往往以公司經營利潤為目標值，通過層層分解的方式來進行指標的分解，雖然能夠增強預算編制管理的剛性，確保預算能夠得到全面執行，但容易和企業經營實際相互脫離。特別是房地產企業在經營業績下滑的情況下，為了實現既定的利潤目標，往往采用倒壓的方法來實現經營利潤，這種“鞭打快?！钡姆椒ㄈ菀讓е骂A算和實際經營相互脫離，難以發揮企業的主觀能動性。同時，由于編制程序的不合理導致編制數據的不準確，在實際執行中往往形成一定的阻力，或為了實現預算而人為編制數據現象發生，影響了預算管理的嚴肅性。

2.2 預算分析不全面

房地產企業在進行預算管理的過程中，雖然能夠充分認識到預算管理對企業經營工作的重要性，但并沒有充分地將預算管理和企業運營工作有機銜接，缺乏相應的分析和控制工作。預算管理很難發揮事前規劃、事中控制的作用，往往只是事后進行業績考核的工具，預算的作用難以得到全面發揮。房地產企業的經營較為復雜，而預算管理正以線的作用將各個運行環節進行連接，通過預算管理中的分析作用，對房地產企業的資金運用、籌集，費用控制和管理，以及內部控制的建立和調整起到積極的作用。而如果缺少預算分析工作，往往使得預算和計劃工作相互混淆，難以對房地產企業的資金進行有效管理以及費用的有效控制。難以實現預算的事前、事中和事后全面管理的作用，偏重于事后管理導致預算管理“不全面”。

2.3 預算考核制度剛性不足

在房地產企業中，預算管理往往只是進行相應的數據編制以及數據分解，而對預算的考核重視程度不夠，對預算形成的差異不能有效和深入的進行分析，難以查找預算偏離的原因，難以為企業進行降本增收提供翔實的基礎數據。主要表現在：一是雖然能夠確定各個項目部為責任部門主體，但對責任人考核時，往往過度強調外部自然原因導致成本上升、費用增大，人為調節既定的預算考核指標，這種摻雜個人情感的考核容易使考核失去客觀公正性。二是在考核指標設定時，往往過度重視對成本的控制，認為只要成本不超標，預算管理就是好的，這種過于單一的偏向考核容易導致內部管理部門過度重視成本控制，容易造成工程材料不達標，材料使用定額不符合標準，影響了商品房的質量，雖然成本得到了降低，但也埋下了質量和安全的隱患，與公司實施預算管理控制目的相違背。三是指標過于彈性化，由于房地產施工和一般商品制造存在明顯的不同，其受到政策經濟、自然等外部影響更大，因此，也為內部預算管理難以完成提供了借口，在預算指標完成不好的情況下，以種種理由調整考核指標，損害企業的整體利益。

3 完善房地產企業預算管理的對策思考

3.1 科學設定企業預算編制程序

預算目標是企業進行預算管理的核心內容，也是企業經營管理中的一種前瞻性奮斗目標，而預算目標是否合理受制于預算編制是否合理以及預算執行控制的可行性。房地產企業在進行預算編制程序上，應采用上下結合的雙向預算編制方法。即通過公司對各個項目部預算進行匯總，將預算編制進行綜合平衡，經企業管理層批準后再下發給各個項目部，經過多次綜合平衡后，最終確定預算數據，成為企業控制經營的依據。在進行預算編制時，要充分考慮房地產企業經營外部環境的復雜性，預算數據編制要留有一定的彈性，以適應市場變化給企業經營帶來的不穩定因素，防止因為預算指標過死而導致“計劃趕不上變化”，進而使企業進行人為的預算調整。在實際執行中，對預算的調整仍需要按照既定的程序來完成，而不能隨意進行調整，以保證預算的準確性和預算控制的有效性。

3.2 加強預算的分析工作

預算的分析屬于預算執行中的關鍵環節，通過對重點的差異進行數據分解，并進行差異原因分析，可以為企業修正經營提供準確的依據。在分析時，無論是有利差異還是不利差異都要進行詳細的分析，通過分析查找出管理中的強項和弱項，并總結出相應的經驗和教訓，為下一步經營管理政策的修正提供依據。預算管理原則上要進行定期會議的召開，一般是由企業的管理層進行召集，各部門負責人和責任主體參與。在進行預算分析例會上，首先，財務部門進行預算情況的通報，將重要事項進行綜合分析，并按照分析內容進行問題的梳理，要檢查預算落實情況，并形成最終的書面報告。此外，重要事項要分為綜合報告和專題報告，重要事項一般是業務責任中心來進行負責，而專題報告一般是預算部門歸口負責，并進行匯總后形成正式的報告，為企業進行經營決策提供參考。

3.3 強化對預算的考核

預算考核一般是根據預算執行情況和預算的標準進行對比分析，形成預算考核的實際數據，并上交管理層進行批準，預算考核的數據流程如下圖所示。

預算考核的數據流程

（1）預算管理工作評分。輸入數據：選擇預算項目、選擇單位名稱、選擇預算周期，輸入預算管理工作評分，即四項預算管理評分之和。在信息化條件下，可以直接從其系統中得到實際執行數據。

（2）預算考核表。輸入數據：選擇預算項目（所有預算項目）；選擇單位名稱（所有預算執行部門）；選擇預算周期（年、季、月）；輸入指標權重。

輸出數據：如表2所示。預算值，來自《預算方案》；實際額，為該項預算實際發生數值，來自ERP系統或直接填入；預算管理工作評分，來自“預算管理工作評分表”；考核總評分=（各項預算指標考核得分×相應指標權重）。

系統接口：在ERP系統數據完整準確的前提下，可以直接從其系統中得到實際執行數據。

功能：可按多維度組合匯總、查詢、導出預算考核結果。