城市間房價相關性與系統性金融風險防范探討

[摘 要]我國經濟的高速發展，人口的持續增長，房地產行業也得到了充足的發展，國內城市的房地產價格也持續上漲，上漲幅度較大。居高不下的房價對人民生活水平有很大程度的影響，對我國的經濟也有著不可忽視的影響。如今房地產行業在國民經濟中的具有重要地位，如果房價脫離物價和收入水平持續攀高的話，很容易形成房地產泡沫。我國各個地區城市間的房價之間有著相互影響的作用，若房地產泡沫擴散開的話，對我國的經濟和金融都有著非常巨大的影響。因此，研究各個城市間房價的相關性，并系統地做好預防金融風險的措施是非常必要的。

[關鍵詞]城市；房價；相關性；金融風險；防范措施

[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）36-0052-02

近年來，隨著經濟的發展，我國房地產行業也得到了充足的發展，國內城市的房地產價格也持續上漲，并且上漲幅度大，速度快，持續時間長。居高不下的房價不僅對人民生活水平有很大程度的影響，成為影響居民解決住房的最大困難；同時對我國的經濟也有著不可忽視的影響，也引起了社會各界的密切關注。房地產被稱為人們的基本需求物品，也是國家的根本和基本，同時它也涉及了眾多的行業，房地產行業在國民經濟中的具有拉動經濟與穩定經濟的重要作用，如果房價脫離物價和收入水平，持續攀高的話，很容易形成房地產泡沫。我國各個地區城市間的房價之間有著相互影響的作用，某一地區房價的上漲也會在一定程度上引起周邊地區房價的上漲，尤其是大城市的周邊，這種帶動效應更加明顯。同樣地，如果房地產產生泡沫，泡沫破裂房價下跌的話，也會在國內大范圍的傳染。若房地產泡沫擴散開的話，對我國的經濟和金融都有著非常巨大的影響。因此房價的波動，對我國經濟有著牽一發而動全身的影響。在國際上也不乏因房價過度虛高，導致房地產泡沫破裂，進而引起金融危機的案例。我國應該借鑒國際經驗，吸取他國的教訓，充分重視城市房價間的相關影響，對房地產進行有效地監測和宏觀調控，防止房價脫離經濟水平和國民收入水平一味上漲，從而起到從根本上防范金融危機風險的目的，保證我國國民經濟持續又快又好地向前發展，保證社會主義建設目標的順利完成。

1 房地產行業對經濟的重要作用

房地產行業的投入大，資金要求高，融資程度高，關聯產業廣，設計產業鏈長，能帶能的相關產業數量多，對我國的國民經濟的發展有著至關重要的作用，并同時影響著我國產業結構的分配，房地產的波動對國民經濟的方方面面都會有所觸及。其重要作用主要體現在以下兩個方面：

1.1 對經濟的拉動

房地產被稱為人們的基本需求物品，也是國家的根本和基本，同時它也涉及了眾多的行業，例如：鋼鐵、混凝土、家具、家電等重要的行業。從拉動經濟方面來看，房地產業可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業的發展，據統計房地產行業直接或間接影響60余個行業。考慮到房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。在城市的建設中，也離不開房地產的拉動作用，城市最重要的就是城市居民，居民越多、消費越多，消費場所和公共設施的建設也就越完善、越豐富，城市經濟發展就越快，城市中的各項產業才能得以發展，消費又能帶動就業，城市人口就會更加增多，城市規模也就越大。而居民在城市中最需要的就是住房，解決了住房問題，也就能相對穩定地開展城市生活。因此，房地產是各項產業良性發展的必不可少的前提和物質基礎。

1.2 對經濟的穩定

從穩定經濟方面來看，房地產資金投入大，融資程度高，資金回籠周期較長，房地產的發展與金融業的支持是密不可分的，并且房地產是金融投資的熱門，對金融業的資金的出路。由于產業關聯度高，房地產開發投資的大幅波動，可以帶動其他相關產業也出現波動，最終必然會引起經濟的波動。同時，由于開發商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地產開發投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，因此保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展也具有重要意義。

2 城市間房價的相關性

房地產價值高，資金投入大，回籠周期長，發展依賴于金融業的支持，隨著房地產行業的迅速發展壯大，金融行業也獲得了快速高效的發展。通過對1998年以來的房產價格增長數據的分析，可以發現房產價格的變化與金融發展的變化是相一致的，金融迅速發展的時期，房產價格也呈現上漲的趨勢。地區間房產價格差異很大，金融發展的差距也就比較顯著。雖然金融發展水平和房地產價格有著非常明顯的區域性，但是區域之間的房價也是存在著相關聯系和影響的。通過對我國大城市和其周邊地區，衛星城市的房產價格進行比較分析，就能看出房價本身存在著空間的相關性。房價受各種因素的影響而發生變動，要掌握房價的運動規律，必須弄清影響房價的因素。根據各種影響房價因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。影響房價的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。城市的發展對周邊地區的經濟發展和人口增長具有帶動作用，因此，城市間的房價也具有一定的相關性，越是大城市，這種相關性就越加明顯。并且這種相關性還有著逐年越來越強的趨勢。所以，房地產的泡沫，也會在各個城市間擴散和傳遞，對整個金融系統也會有很多的威脅。

3 防范房價虛高的措施

由于房地產和金融之間的緊密聯系和影響，為了防范因房價虛高的泡沫而引起的金融風險的危害，應充分認識到房地產之間的相關性，建立我國的房地產監管機構，加強宏觀調控的力度，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。

3.1 縮小地區間的差距

我國區域經濟的發展十分不平衡，金融和房地產的發展也不平衡。要解決大城市集中的高房價問題，預防房價過熱產生的泡沫，應該加大中西部地區的開發，加快農村城市化進程，逐步縮小東西差距，城鄉差距和南北差距，加大對相對落后地區大開發和建設，創造更加適合投資的政策環境，鼓勵房地產企業到這些地區發展，拉動經濟，增加就業，從而達到縮小地區間房價差距過大的目的。

3.2 加強監管體系，預防投資過熱

由于房地產近年來的快速發展，增長過快，市場利益的盲目導向，導致房地產投資掀起了一股熱潮。不顧供需的結構，盲目進行投資的話，會引起房地產行業發展的失衡，導致房地產泡沫的產生。要特別注意對房地產的監管，充分發揮社會主義特有的宏觀調控作用，防止投資過熱的情況出現，避免影響到我國經濟的發展。對金融業也要加強監控力度，對銀行借貸體系應該進行監控，必要的情況下要提高銀行貸款的門檻，規范房地產的資金鏈，從根本上避免金融風險的產生。

4 結 論

房地產對我國國民經濟有著舉足輕重的作用，能夠拉動就業，帶動相關產業的發展。近年來，我國的房地產行業發展迅速，取得了一定的成績，房產價格也持續快速上漲，對國民的生活和經濟的發展都產生了很大的影響。由于發展迅速，房地產行業的投資也持續增加，掀起了一股投資熱。但是如果房地產過熱，會產生房地產泡沫，對國民經濟有很大的損害。城市間的房產存在著相互影響的關系，房地產泡沫出現的話，會在城市間擴散開，從而對金融安穩產生威脅。要加強國家宏觀調控的力度，避免因房產過熱對我國經濟和社會的發展產生不良影響。

參考文獻：

[1]陳雪楚，彭建剛，吳夢吟.城市間房價相關性與系統性金融風險防范[J].上海金融，2012（8）.

[2]陳仲常，盧婷.地區金融發展水平與房價相關性研究——基于30個省市數據的實證分析[J].西部金融，2012（6）.

[3]許峰.中國房地產業與國民經濟增長關系的實證分析[J].中國房產年會，2009（6）.

[4]郭為立.當前我國房價虛高的影響及對策探析[J].中國市場，2011（1）.