稅制寬容視角下房地產稅種的簡化整合

[摘 要]當代中國以房地產稅制為主體的財產稅改革已經成為新一輪稅制改革的熱點議題之一。本文試從稅制寬容理念出發，研究分析復雜重疊的房地產諸多稅種的簡化整合，為進一步的房地產稅制改革乃至我國財產稅的改革奠定基礎。

[關鍵詞]房地產稅；稅種簡化；稅制寬容；財產稅

[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）36-0050-02

1 房地產稅種概述

1.1 房地產稅占據我國稅制的“半壁江山”

在1994年分稅制改革之后，我國現行的稅制結構中共有21種稅，其中與房地產相關的稅種就高達11個，其中與房地產直接相關的有5種，包括房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅；而與房地產間接相關的有6種，包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅、固定資產投資方向調節稅。其中，固定資產投資方向調節稅已經暫時停征。由房地產稅種占據我國稅制結構的52.38%，從近幾年房地產稅收收入的逐年增長，可以看出房地產稅制已經占據我國稅制的“半壁江山”，其稅制規模及重要性之大可見一斑。

1.2 房地產企業納稅人需要繳納的房地產相關稅種

房地產企業是房地產稅制的主要納稅人之一，房地產企業在對房地產進行建造開發、經營銷售、保有增值各個階段都有多種類型的房地產稅負。

1.3 個人納稅人需要繳納的房地產相關稅種

個人（城市、縣城、建制鎮、工礦區等個人，不包括農村居民）在持有房地產，轉讓房地產，出租房屋這三種情況下都需要繳納各種房地產稅。其中房產稅和城鎮土地使用稅是在房地產持有環節征收。

1.4 房地產稅種交叉重疊現象突出

（1）土地稅類：對土地課稅設置耕地占用稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。

（2）房產稅類：①房產出租：房產稅與營業稅重復征收。②個人房產轉讓：土地增值稅、營業稅與個人所得稅重復征收。③企業房產轉讓：土地增值稅與企業所得稅重復征收。④房產持有：房產稅與城鎮土地使用稅重復征收。

（3）書面憑據稅類：印花稅與契稅重復征收。對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移書據或契約，產權承受方既要繳納印花稅，又要繳納契稅。

2 房地產稅種重疊的消極影響

（1）房地產稅制重疊交叉，容易造成重復課稅，加重納稅人的負擔，不符合“以人為本”的科學發展觀精神，不利于建設和諧社會。

（2）各種房地產稅制不平衡，交易環節稅種重疊現象尤為嚴重。

（3）房地產稅不僅未能調控我國房地產市場良性運行，并且助長了房價非理性上漲。

（4）房地產稅中多數稅種都是財產稅，房地產稅制的混亂影響著我國財產稅制的改革與健康發展，并且制約著我國地方稅制的完善。

3 改進建議

3.1 土地稅類

（1）取消城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。國務院1988年頒布《城鎮土地使用稅暫行條例》的立法目的有三點：一是促進土地資源的合理有效配置；二是調節土地級差收入，促進公平競爭；三是增加地方政府財政收入，用于地方建設。第一個立法目的可以通過征收統一的土地稅也能實現；第二個立法目的混淆了地租與地稅的區別，因而城鎮土地使用稅實際上是在執行級差地租的功能。我國盡管地大物博，但是土地資源也不是取之不盡的，正如依靠土地出讓金的“地方財政”不可持續一樣，城鎮土地使用稅的稅基也是狹窄和局限的。

（2）保留耕地占用稅。耕地占用稅是對在我國境內占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，按其實際占用的耕地面積征收的一種財產稅。由于農業是我國國民經濟的基礎，耕地是基礎的基礎，我國雖然國土面積廣博，但是人均耕地面積僅為1.4畝，不足世界人均耕地面積的一半。耕地占用稅從保護耕地的立法理念出發，由于耕地占用稅保護耕地和籌集地方財政收入的重要作用，本文認為應該繼續保留征收，另可以對一些稅制要素進行完善。

（3）取消土地e87855ec62bc6dec888b1f824b0330e0增值稅。土地增值稅是對轉讓土地權利而獲取收益的主體，就其土地的增值額征收的一種財產稅。開征土地增值稅的立法目的主要有三個：一是抑制通過炒賣土地來投機獲取暴利的行為；二是加強對房地產開發和房地產市場的規范和管理；三是參與土地增值收益的分配，增加國家財政收入。土地增值稅很大程度上實現了增加國家財政收入的這一立法目的，但是如此大額的稅收背后卻是“重復征稅”的結果，并且由于其高昂的稅收存在于房地產交易流轉環節，并未打擊投機者“炒房”、“炒土地”的積極性，反而該稅負被賣方并入房價轉嫁給買方，也成為房地產持有環節的“房產稅”全面開征的一大阻礙因素。由于土地增值稅并未很好地實現其立法目的，因而建議取消。

3.2 房產稅類

在經過上述土地稅種的簡化整合之后，房產稅成為唯一在房地產持有環節征收的稅種，并且由于土地增值稅等流通環節的房地產稅負已經有所減輕，因d3c731ae2b6a087b16e85297ae33ce0c而我國的房產稅可以全面真正開征，以房產的市場價值為基礎，完善房地產價值評估機制，并且借鑒國外房產稅（或稱物業稅）比較成熟的國家的征稅經驗和方法。

3.3 書面憑據稅類

（1）契稅與房地產印花稅稅制要素對比分析?？梢詮募{稅人、征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收收入以及當年稅收收入占全國稅收收入比重這幾方面可以進行清晰明了的對比分析。

（2）學界現存兩種改革主張評析。①取消印花稅；②借鑒港澳地區的經驗，僅征收印花稅；③本文改革建議——將房地產印花稅中對產權轉移書據的征稅并入契稅。

4 結 論

房地產稅制改革從古至今都是影響國計民生的一個熱門話題，特別是由于近年來我國房地產市場價格的非理性上漲帶來的諸多問題，更加使得房地產稅制改革成為我國稅制改革的重中之重。本文從稅制寬容的理念出發，認為房地產稅制改革應該“減稅”先行，貫徹“結構性減稅”理念，有選擇地減稅與加稅。改變以往通常從稅收環節進行稅種分類的研究方法，分別從土地稅、房產稅、書面憑據稅類分析研究房地產稅種的簡化整合，在此基礎上進一步開征持有環節的房產稅。稅收是國家宏觀調控的重要手段之一，因而稅制改革的出發點應該立足于國家利益與人民利益，只有真正“以人為本”的稅制結構才是科學和可持續的。

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