轉型期山西省房地產業可持續發展的研究

[摘 要]轉型期伴隨著城鎮化率的提高，房地產商品的需求也呈現快速增長趨勢，經濟發展與資源環境之間產生了不協調的關系。本文針對房地產業發展與資源利用、環境保護之間的關系，采用定量分析的方法，建立山西省房地產業可持續發展的指標評價體系，利用功效函數及協調度評價模型對山西轉型中的房地產業可持續發展進行了綜合評價，并提出了具體改進措施，研究成果對促進山西省房地產業走可持續發展道路以及促進山西轉型發展有重要的意義。

[關鍵詞]房地產業；可持續發展；評價指標

[中圖分類號]F274 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）36-0045-03

1 引 言

山西省是一個煤炭資源大省，以前的發展都是以重工業為主，依托著天然的煤炭資源進行。由于不斷開采，煤炭資源日漸減少，山西省發展進入了瓶頸期，轉型發展是山西省經濟水平、競爭實力提升的當務之急。轉型發展要求資源利用與經濟發展、與產業結構、與社會人文、生態環境等因素相結合協調發展，因此轉型發展不單單是可持續發展，但不可否認可持續發展的思想占據著重要的地位。房地產業不僅是人類社會生存發展的基礎，而且是城市發展的前提和重要投資環境。

包亞鈞與汪洪濤（1998）提出了房地產業發展需要進行制度創新、加強宏觀管理和調控、建立科學的房地產業發展決策機制和協調的管理機制，是保證房地產業可持續發展的前提條件。張敬（2006）、高燕（2008）、朱天明（2010）均以可持續發展理論為基礎，分析了當前我國房地產市場的現狀和違背科學發展觀進行規劃發展所產生的問題，提出了促進房地產業可持續發展的理論對策。但以往的文獻沒有結合空間區域因素，而且多基于理論分析層面，如何結合山西省當前發展的特點構建評價指標體系，保證山西省房地產走可持續發展的道路，是亟待研究和解決的問題。

2 山西省房地產業可持續發展的評價指標設計

山西省當前追求產業轉型、城鄉轉型、生態轉型和管理轉型相互協調的發展模式，這也要求房地產業發展必須考慮多方面的影響因素，從對環境的影響、土地資源的合理利用，到解決城鄉轉型帶來的住房供需矛盾，再到合理規劃居住區布局滿足居民日益增長的精神需求。

在遵循山西省房地產業可持續發展指標選擇的原則上，本文從經濟效益、資源利用、環境影響、人口社會這四個角度來考慮指標的選取，并且綜合考慮指標數據的可獲得性及計算的簡便性、理解的通俗性，確定了以下14個指標構建山西省房地產業可持續發展指標體系，系統中指標的名稱及測算方法如下：

（1）經濟效益指標：建筑業占地區生產總值比重（X11）、房地產開發投入產出比（X12）、房地產業投資貸款依存度（X13）、房地產業人均利潤率（X14）。

（2）資源利用指標：土地購置面積增長率（X21）、土地資源空置率（X22）、當年房屋銷售與竣工面積比（X23）。

（3）環境影響指標：建成區人均綠化覆蓋面積（X31）、人均城市公園綠地面積（X32）、城市家庭用燃氣普及率（X33）、人均擁有鋪裝道路面積（X34）。

（4）人口社會指標：房地產業就業率提高程度（X41）、人均住房建筑面積02b633c83d652f57c5bd08d9ae5c0ddf9638cc62c791c1a5f39b026473cea807（X42）、住房價格收入比（X43）。

上述指標均可以直接或者通過簡單地計算從《山西省統計年鑒》中找到對應的數據。

3 運用協調度模型對房地產業可持續發展進行評價

在對綜合的經濟效益的評價過程中，經常采用協調度模型評價法。協調度模型評價法是根據多目標規劃原理提出來的，其基本思想是通過功效函數將不同量綱的各指標實際值轉化為無量綱的功效系數，然后采用線性或非線性方法將同度量的功效系數綜合起來，得到綜合評價值，以此作為綜合評價的依據。對于協調度模型的計算，關鍵有兩部分內容：功效函數、功效函數的權重確定。

3.1 功效函數

通常情況下，統計評價指標按照其作用趨向的不同，可以分為正向指標、逆向指標和適度指標三類。那些數值越大越好的統計評價指標稱為正向指標；指數值越小越好的評價指標稱為逆向指標；數值既不能太大也不能太小的指標稱為適度指標。

不妨設房地產業可持續發展評價體系指標變量為

3.2 協調效度函數

我們用線性加權法對每一個指標功效值匹配一個權數Wi，建立協調度函數，表示如下

當協調度C≥0.8時，協調度極大，房地產可持續開發穩定有序的進行，房地產開發過程中資源、環境、人口與社會經濟之間高度協調發展；當0.6≤C<0.8時，房地產可持續開發系統比較協調；當0.5≤C<0.6時，房地產可持續開發系統基本協調；當0.4≤C<0.5時，房地產可持續開發系統不太協調，當0.2≤C<0.4時，房地產可持續開發系統不協調；當C<0.2時，房地產可持續開發系統處于極不協調的狀態，此時土地資源過度利用，資源、環境、人口與社會經濟發展極不協調，土地退化、環境污染嚴重、經濟偏離正軌面臨崩潰。

協調度模型合理性的關鍵在于功效函數中的上、下限值的選取。本文中該值可以根據山西省房地產開發與經濟運行情況來確定。當我們知道了各個指標所處的穩定區間的臨界值時，便能很容易求出房地產可持續發展系統的功效。

在本文對山西省房地產業可持續發展的評價中，取2005—2010年各指標的平均值作為該指標的下限值，即式（1）中的mi值，以山西省“十二五”規劃中各指標應達到的目標值作為山西省房地產業可持續發展指標的上限值，沒有數據的參考其他平行省市的規劃數據，即式（1）中的li值，然后根據2011年各指標的實際值（xt）對目前山西省房地產業可持續發展程度進行分析評價，并利用式（1）計算單項指標的功效值（見表1）。

綜合評價結果：無論是單個因子還是總體的協調度都小于0.3，處于極不協調的狀態。2010年山西省房地產的發展狀態很差，尤其是對資源的合理利用和環境保護方面做得很不好，生態環境狀態差，必將影響到山西省轉型經濟的發展，房地產業的可持續發展道路還很漫長。

3.4 結果分析與評價

通過分析表明山西省人居環境還不夠理想，房地產業的可持續發展進程還很不到位。主要表現在：城市建筑密度較大，從而導致城市街道狹窄，交通擁堵現象非常嚴重。環境污染嚴重，生活環境差，隨著城市化進程的加快，尤其在山西省處于轉型發展的關鍵時期，如何合理規劃城市布局，解決增長的城鎮化率帶來的住宅用地增長、公共設施需求增大問題非常重要。隨著工業生產的快速增長，山西省GDP穩步增長，人民生活水平不斷提高，但其市內生活污染也越來越嚴重，環境衛生條件極差，房地產開發和日常生活中大氣污染物排放量也隨之增加，再加上過多的施工場地，噪聲污染也成了山西省突出的環境問題。

山西省的用地結構很不合理，而且布局混亂不協調，每年的土地購置面積在增長，但其空置率也在增長。導致公共綠地面積不足，居住地周圍的休閑區域少，市政公共設施占地面積比例偏低，社會生活質量不高，人均居住面積不足，燃氣普及率也不夠理想。

4 結 論

房地產業的發展與經濟增長之間的相互影響作用越來越顯著，但山西省房地產業仍然存在很多與可持續發展原則相違背的現象，制約著房地產業的穩健發展。為此，我們應該正確把握對房地產業的定位，將可持續發展觀思想融入房地產業發展過程中，作為地區經濟發展的重要組成部分的房地產開發，必須充分認識到并且把握好城市生態系統的特點，尋求有利于房地產開發、經濟增長與生態環境協調發展的有效途徑，促進一個地區房地產業開發的經濟效益、社會效益和環境效益的統一。

要推進山西省房地產業可持續發展和建設資源節約型社會：第一，要加強對土地市場的管理，完善土地出讓制度，加強對土地二級市場的監管，提高土地利用效率，合理規劃舊城區改造，盡量減少耕地占用，合理改造“城中村”；第二，增強建筑節能意識，加大宣傳和對違規行為行政處罰力度，加大節能方面的科技創新投入；第三，調整房屋供應結構，要合理確定普通商品房、高檔住宅以及經濟適用房的劃分標準；第四，加強市場監管，對房地產市場運行狀況定期進行動態監測，定時向公布當期的土地供應量、房地產供銷狀況等信息，引導居民合理投資消費。

參考文獻：

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