土地制度改革再出發(fā)

以往那種揚(yáng)湯止沸，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的救火形式來整頓市場，不再適用，決策層或在著眼于“頂層設(shè)計(jì)”的深化改革

頂層設(shè)計(jì) 釜底抽薪

被海內(nèi)外寄予厚望的十八界三中全會有望開啟新一輪全面改革，已在社會各界形成廣泛預(yù)期。金融自由化改革、戶籍制度改革、收入分配制度改革、政府行政審批制度改革、財(cái)稅改革、國有企業(yè)改革等或?qū)⒍际侵仡^戲。其中，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革倍加受到關(guān)注。

針對以前中央政府提出的通過建立長效機(jī)制來遏制房價(jià)上漲的計(jì)劃，目標(biāo)已經(jīng)明確，但如何貫徹長效機(jī)制？稅收改革、土地出讓、收入分配以及遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅擴(kuò)容，這些或許已經(jīng)列入了三中全會的文件。近期，全國多處樓市再次熾熱，中央?yún)s看似按兵不動。以往那種揚(yáng)湯止沸，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的救火形式來整頓市場，不再適用，決策層或在著眼于“頂層設(shè)計(jì)”深化改革，從體制上著力，根本性的去解決問題，調(diào)控措施會采釜底抽薪之法。而作為遏制高房價(jià)的治本之策的土地制度改革也需要其他多元化政策同時(shí)齊下，相互配合才能成功，這或許才是暫時(shí)按兵不動的主要原因，而覆蓋全體人民的基本住房制度體系才是是建立長效機(jī)制的有效方法：按照“市場的歸市場、政府的歸政府”的框架思路，商品房市場主要以市場調(diào)解為主，主要是中高收入者的市場；中低收入者的住房問題由政府提供幫助。因此社會各界普期盼本屆三中全會土地制度的改革盛宴：征地遵循“公平補(bǔ)償”原則，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將隨經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平提高而動態(tài)調(diào)整；土地自由流轉(zhuǎn)，確保農(nóng)民工權(quán)益；土地私有化，農(nóng)民最終擁有自己的土地；擴(kuò)大農(nóng)地進(jìn)入市場流通試點(diǎn)，這將利好地產(chǎn)及其投資產(chǎn)業(yè)鏈。

土地流轉(zhuǎn) 農(nóng)權(quán)破冰

“即將召開的十八屆三中全會在土地制度改革的一些細(xì)節(jié)問題上可能會有所突破，這其中包括繼續(xù)進(jìn)行農(nóng)地的確權(quán)、頒證、登記工作，繼續(xù)創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)方式的多樣化，在轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作之外，通過信托、抵押等方式將之與金融創(chuàng)新捆綁在一起，從而增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益”，中國社科院農(nóng)發(fā)所宏觀室主任黨國英說。

隨著中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步推進(jìn)，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)增長過度依賴投資，政府以擴(kuò)消費(fèi)內(nèi)需和搞自貿(mào)進(jìn)出口合作為突破口，已經(jīng)開始尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在慢慢擯棄的房地產(chǎn)投資增長模式背景下，隨著十八屆三中全會的臨近，“土地流轉(zhuǎn)”概念愈發(fā)炙手可熱?，F(xiàn)階段我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)不能通過市場流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面臨著市場進(jìn)入不平等、價(jià)格扭曲、增值收益分配不公等弊端，規(guī)模生產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)。鑒于當(dāng)前越來越凸顯的制約和障礙，打破土地二元結(jié)構(gòu)限制，促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變，建立兩種所有制土地權(quán)利平等、市場統(tǒng)一、增值收益公平共享的土地制度，顯得迫在眉睫。

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生對一些學(xué)者鼓吹的流轉(zhuǎn)則頗有微詞：“……農(nóng)地轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)是每戶農(nóng)民自己考慮的事，現(xiàn)在非農(nóng)民們火急火燎喊流轉(zhuǎn)不是黃鼠狼給雞拜年嗎？……現(xiàn)在這樣運(yùn)動式造勢是要強(qiáng)迫全國農(nóng)民轉(zhuǎn)地嗎？農(nóng)民進(jìn)城不能安居，農(nóng)地再失只能成流民，這是改革還是掘墓？” 華生的觀點(diǎn)代表了一部分主流官員學(xué)者，例如中農(nóng)辦主任陳錫文和國研中心副主任韓俊均表示中國的農(nóng)業(yè)將以家庭農(nóng)場為主，不可能照搬美洲大農(nóng)場的模式，這是由中國的人口和土地稟賦決定的。

可以肯定的是土地流轉(zhuǎn)改革進(jìn)入真正的“破冰期”，其導(dǎo)火索便是十八屆三中全會。五年前的十七屆三中全會為農(nóng)地非農(nóng)化流轉(zhuǎn)制度改革指明了正確的方向，但五年以來未能得到深入貫徹。而國務(wù)院研究中心課題組在十八屆三中全會召開前夕，提出將“深化土地制度改革”列為新一輪八大改革重點(diǎn)領(lǐng)域之一，這將成為未來政府工作的重要議題和重要工作方向之一。

循序漸進(jìn) 組拳出擊

事實(shí)上，關(guān)鍵的改革已經(jīng)開始。

6月，國務(wù)院要求全面放開小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，逐步放寬大城市落戶條件。雖然還未宣布目標(biāo)及時(shí)間表，但戶籍改革已在幾個省份試行，比如：9月份山東宣布放開中小城市戶口遷移限制。

7月底，國務(wù)院批準(zhǔn)了中國央行制定的推進(jìn)利率市場化進(jìn)程的整體改革方案，自2013年7月20日起，央行已經(jīng)取消了多數(shù)貸款利率下限。

8月，國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)，國務(wù)院要求上海自貿(mào)區(qū)形成“可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)”。李克強(qiáng)在上海召開座談會時(shí)曾大致透露出了意圖，“我們要用開放擴(kuò)大內(nèi)需，用開放形成倒逼機(jī)制，用開放促進(jìn)新一輪改革?！?/p>

9月全國各地房貸緊張，公積金錢荒。分析人士指出，限購政策配合房貸政策，或?qū)⒁馕吨畬Ψ康禺a(chǎn)市場將有大動作，先不讓開放商恣意漫賣，后不許剛需者貸款買房，避免政策出臺的誤傷，以房產(chǎn)稅出臺“關(guān)門打狗”，重點(diǎn)整治困擾中國許久的房地產(chǎn)泡沫問題。

10月在房價(jià)同比漲幅位居全國第一的北京，住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，90平米以下商品房售價(jià)低30%、非京籍可購，支持居民自住性、改善性住房需求。

未來土地改革的核心或在于推動“人”的城鎮(zhèn)化，主要措施可能包括：各地區(qū)的實(shí)施和進(jìn)度要求各不相同的中小城市落戶限制放開；擴(kuò)大養(yǎng)老金、醫(yī)保覆蓋范圍，使更多農(nóng)民工和農(nóng)村人口受惠；基本養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)全國統(tǒng)籌，從而推動全國異地接續(xù)和勞動力的轉(zhuǎn)移；促進(jìn)有條件的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)民在土地出讓中的收益比重。同時(shí)關(guān)于農(nóng)村建設(shè)用地的確權(quán)問題，還有農(nóng)用耕地的扭轉(zhuǎn)問題，這些都可能涉及到未來土地制度的變革。按照新文件的提法，有可能把農(nóng)村的建設(shè)用地納入到統(tǒng)一的公開交易市場交易。在公有制不變的基礎(chǔ)上，允許集體所有制土地參與建設(shè)和流轉(zhuǎn)。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)啟動

28個試點(diǎn)市縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)于9月啟動，海南、福建沙縣、浙江溫州多個地方已紛紛自下而上試水農(nóng)地流轉(zhuǎn)。目前國土部正在加快推進(jìn)包括宅基地和集體建設(shè)用地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的最后工作，截至今年5月底，全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率已達(dá)97%。據(jù)悉，確權(quán)完成后下一步就是“定價(jià)”?？傮w來看，土地流轉(zhuǎn)改革對于加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)、推進(jìn)中國土地制度改革具備深遠(yuǎn)的意義，并且“動真格”的時(shí)間窗口正悄然臨近。