豪宅不貴，陋室難求

寧靜鞭 張宇

國際都市與北京、上海進行的對比表明，14個國際都市城市面積平均約620平方公里（相當于25×25公里），大致相當北京五環內、上海外環內面積；其中核心區平均面積93平方公里，相當于上海內環內，小于北京三環內（二環內面積約60平方公里，三環內面積約150平方公里）。而目前北京五環以內、上海外環線內承載的人口規模均超過1000萬人，與首爾、莫斯科相近，超過國際都市平均的670萬人，僅少于印度孟買的1300萬人。

中國一線城市核心區域房價只是接近國際都市平均水平，但是郊區房價占到核心區域房價的50%-60%，明顯偏貴。因此，我們相對看好中國一線城市核心區，看淡遠郊區。

此外，無論是從核心區房價收入比（均超過100倍），邊緣區房價收入比（均超過50倍），還是月供收入比（均超過400%）來看，中國城市的購房負擔能力明顯偏弱。

城市規模比較

我們首次區分了大都市區、城市行政區域、城市區域、核心區四大概念，其中都市圈/大都市區是指多個大城市地區連接成的巨型化、一體化的居住和經濟活動的群集地帶，往往包括一個中心城市及多個衛星城市，如東京都市圈；行政區域則是指各國按行政區域劃分的城市，如東京都；城市區域則是我們實際生活中生活居住的區域概念，且具備經濟空間功能，一般區域范圍與建成區面積相近，為了方便一致性比較，我們將城市區域定義為在本地行政區域中，人口密度超過4000人/平方公里，具備較為連續建成區的區域，如東京都區域；城市核心區是指物理及經濟意義上的城市中心，如東京的港區、千代田、中央等區。

按照我們對城市區域的定義，莫斯科、北京、倫敦是全世界城區面積前三大城市。研究表明，14個國際都市城市區域面積平均為620平方公里，其中最小的城市是華沙262平方公里，最大的城市是莫斯科超過1000平方公里。

我們匯總統計的主要國際城市的城市區域人口約為670萬人，人口密度1.09萬/人平方公里，核心區人口密度1.6萬人/平方公里。目前北京、上海環線內承載的人口規模均超過1000萬人，與首爾、莫斯科相近，超過國際都市平均的670萬人，僅少于印度孟買的1300萬人。

房價的國際比較

國際都市城市區域的整體房價并不貴，平均僅為6170美元/平米；香港房價整體全球第一。我們匯總了10個具備詳細的分區域房價數據的城市發現，如果按城市區域的口徑計算，城市中簡單分區平均的房價僅為6170美元/平米，其中整體最貴的城市是中國香港。

國際都市的核心區均價在9000美元/平米，全球核心區最貴的三大城市香港、倫敦、紐約。我們匯總發現，核心區房屋均價一般在6000-13000美元/平米之間，除開中國香港、倫敦、紐約、巴黎核心區房價超過10000美元/平米，其他城市核心區房價都在8000美元/平米以下。

但城市邊緣區僅是核心區的40%。我們同時比較了城市區域的邊緣地帶房價與核心區的房價差異，我們發現，平均而言，城市邊緣區房價僅是核心區房價的40%左右。

綜合來看，對比北京、上海房價分布，我們發現：北京、上海核心區域房價只是接近國際都市平均水平，但是郊區房價占到核心區域房價的50%以上，明顯偏貴。因此，我們相對看好中國一線城市核心區，而看淡遠郊區。

購房難度的國際比較

我們匯總統計了各國和地區城市的人均收入情況，以平均購買90平米房屋測算了房價收入比指標，我們發現，核心區房價收入比為41倍，而城市邊緣房價收入比18倍，該指標下邊緣區購房難度最大的城市是中國香港（36倍），其他國際都市都在10倍-20倍之間。

如果考慮到各地實際的購房情況（比如貸款按揭利率水平），以月供收入比方式來測算，我們發現，各國及地區城市購買邊緣區住房的月供收入比平均約在112%，其中最高的是莫斯科、中國香港，分別為232%和173%。

中國北京、上海兩大城市核心區房價收入比均超100倍，邊緣區房價收入比均超50倍。以中國兩大核心城市北京、上海來考量，我們發現無論是從核心區房價收入比，邊緣區房價收入比，還是邊緣區月供收入比來看，中國城市的購房負擔能力明顯偏弱。

房價整體與經濟水平正相關，意味著房價水平還是不能脫離經濟基本面支撐。分區房價與位置有關，距離核心城區越遠，區域房價呈現明顯下行趨勢，特別在東亞區域，這一特點尤為顯著。

與人口密度指標呈現倒U型分布。我們對比發現，2萬人/平方公里人口密度的區域是各個城市房價最高區域，過于擁擠（超過3萬人/平方公里）、過于稀疏都對房地產價值帶來負面影響。

作者為中金公司分析師