開發(fā)商的“保障房”之痛

李茉

中央政府再推保障房建設(shè)，宏觀調(diào)控的重點已經(jīng)從抑制需求轉(zhuǎn)向了擴大供應(yīng)；然而，各大房企對參與保障房的熱度迥異，建設(shè)保障房是否是賠本賺人氣的買賣？

10月29日，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進行第十次集體學(xué)習(xí)。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時指出，“十二五”規(guī)劃提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套（戶），到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右，這是政府對人民做出的承諾，要全力完成。

此消息發(fā)布后，保障房概念股集體逆市上揚，涉及行業(yè)包括水泥、玻璃、鋼鐵以及房地產(chǎn)。萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、龍湖地產(chǎn)（0960.HK）、綠地集團等行業(yè)龍頭此前均參與過保障房的建設(shè)，而金隅股份（601992.SH）、首開股份（600376.SH）、城投控股（600649.SH）等上市公司更是保障房的積極建設(shè)者。是什么原因吸引了部分房企積極參與保障房建設(shè)，又是什么原因令一些房企對保障房建設(shè)敬而遠之？

房企態(tài)度迥異

早在《2010年度廣東省房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)社會責(zé)任報告》（綠皮書）中，萬科、碧桂園（2007.HK）、富力地產(chǎn)（2777.HK）、中信地產(chǎn)、招商地產(chǎn)（000024.SZ）等多家房企都表示會積極參與保障性住房的建設(shè)。

早在2006年，萬科就參與了廣州市保障房的建設(shè)，“萬匯樓”也在一段時間內(nèi)成為各地建設(shè)廉租房的樣本。四年之后的2010年，萬科通過競標以代建方式再次參與了深圳、北京以及南京市三個保障房項目的開發(fā)，建筑面積總計達到163萬平方米。而目前，萬科在位于豐臺的萬科紅獅家園項目、房山的新里程項目等地塊中都配建有各種保障性安居工程。

作為保障房建設(shè)的先行者之一，龍湖地產(chǎn)自2007年起陸續(xù)承接北京通州區(qū)半壁店大方居兩限房和廉租房、海淀區(qū)中關(guān)村甲三號廉租房、順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張家莊村回遷房等政府保障房項目。龍湖地產(chǎn)向《證券市場周刊》提供的數(shù)據(jù)顯示，公司共承建過8000多套保障性住房，2010年完成了北京最大規(guī)模的兩限房建設(shè)，如期交付6000多套，當時的售價僅為4800元/平米。而在龍湖地產(chǎn)的大本營重慶，自2010年開始，公司承諾5年內(nèi)投資8億元，參照政府公租房的租金標準，以市場租賃價格的60%，提供2000套面積為35-65平方米的租賃房。

近兩年來，承建保障房的多是國有大型房地產(chǎn)公司，與同行業(yè)規(guī)模相當?shù)墓鞠啾龋鹩绻煞荨⒈本┳】偂⒊峭犊毓伞⒈本┏墙ǎ?00266.SH）、首開股份等公司保障房的建設(shè)比重都比較大。

例如，首開股份曾先后參與開發(fā)了回龍觀文化居住區(qū)、望京新城、通惠家園、首開康乃馨城、首開暢心園等眾多保障性住房項目。2012年，公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)了大興康莊限價房、豐臺小屯限價房等多個保障房項目，在建、擬建保障房規(guī)劃建筑面積達到了104萬平方米，其中北京本地保障房項目或配建保障房面積約為87萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，首開股份參與建設(shè)的保障房總建筑面積超過1500萬平方米。首開股份董事長劉希模曾多次在公開場合表示，雖然保障房的利潤空間小，但國企必須承擔更多責(zé)任。

在北京地區(qū)，另外一個保障房開發(fā)大戶金隅股份2012年商品房累計合同簽約面積為76.82萬平方米，其中保障性住房累計合同簽約面積就達到了52.62萬平方米，占比達到了68.50%。

位于上海的城投控股也是一個保障房建設(shè)大戶，2013年半年報顯示，城投股份在建的8個房地產(chǎn)項目中有4個為保障房項目，累計投入金額達到了約69億元。

另一國有房地產(chǎn)公司招商地產(chǎn)曾在2010年參與代建了深圳市政府最大的保障房項目，即光明新區(qū)整體拆遷項目。據(jù)知情人士透露，招商地產(chǎn)建設(shè)光明新區(qū)的利潤約為其代建管理費用的3%。事實上，在此之前，招商地產(chǎn)已經(jīng)建設(shè)了深圳瀾園及北京溪城家園等保障房項目。

此外，保利地產(chǎn)參與建設(shè)的保障房已經(jīng)涵蓋廉租房、經(jīng)濟適用房、雙限房、動遷房等多種類型，公司參與建設(shè)的北京保利嘉園、廣州西子灣保障房項目已投入使用，其中北京保利嘉園提供保障性住房4199套。

有企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，但也有企業(yè)選擇對保障房敬而遠之。在進軍北京拿地配建保障房之前，恒大地產(chǎn)（3333.HK）董事局主席許家印就曾在2011年明確表示不會參與保障房建設(shè)，稱“恒大不適合做保障房。”

世茂集團公關(guān)部門工作人員也做出了類似的表示：“世茂還是比較擅長中高端房地產(chǎn)項目的開發(fā)，我們在這個領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗和一定的開發(fā)優(yōu)勢，公司目前還沒有積極參與保障房建設(shè)的計劃。”

北京某中小型房地產(chǎn)開發(fā)商向《證券市場周刊》表示不會參與保障房的建設(shè)：“建設(shè)保障性住房利潤低，一般情況下大型房企的資金情況要好于規(guī)模較小的公司，融資能力也比較強，成本控制也優(yōu)于小型房企，它們對建設(shè)保障房可能帶來的資金壓力以及虧損都有一定的承受能力，但是我們就不同了。”

建設(shè)保障房 房企收獲幾何

萬科總裁郁亮在談及保障房建設(shè)時曾表示：“只要有一塊錢的利潤就可以了。”萬科地產(chǎn)副總裁毛大慶也曾直言：“作為企業(yè)來講，我們沒有盈利，只是政府給了一個固定的管理費，可以覆蓋我們的人工（包括智力投入）、設(shè)計管理費用。至于參與的動機，一方面是企業(yè)在這個領(lǐng)域內(nèi)的一種社會責(zé)任；另一方面也是管理上的拓展和鍛煉。”

長三角地區(qū)某房地產(chǎn)公司老總也表示：“建保障性住房能有盈利就很不錯了。”

事實的確如此，業(yè)內(nèi)有人將保障房的建設(shè)比作“公益事業(yè)”，某大型房地產(chǎn)開發(fā)商曾因保障房建設(shè)項目而損失近億元，保障房建設(shè)歷來存在著資金來源有限、成本控制壓力較大等問題。

以保障房建設(shè)大戶金隅股份為例，金隅股份2012年年報顯示，報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)總收入為109.35億元，營業(yè)總成本為67.99億元，成本與收入之比為62.18%；其中，保障房開發(fā)營業(yè)收入為15.08億元，對應(yīng)的營業(yè)成本卻為12.79億元，成本與收入之比高達84.81%。而2013年上半年，金隅股份的這兩個比例則分別為65.58%和90.71%。

某不愿具名的知名券商分析師表示：“以此前的建設(shè)進度來計算，要在‘十二五期間完成3600萬套保障房建設(shè)目標肯定是不可能的，要在剩余的年限內(nèi)完成建設(shè)目標，就必須加快進度。要吸引房地產(chǎn)開發(fā)商進行保障房的建設(shè)，僅僅依靠一個企業(yè)的社會責(zé)任是遠遠不夠的，畢竟企業(yè)的存在是以盈利為目的的。”

龍湖地產(chǎn)董事長、前中國女首富吳亞軍也曾表示，龍湖地產(chǎn)若再參與保障房的建設(shè)一定會以保障股東利益、確保不會有重大虧損為前提。

2013年7月，曾經(jīng)拒絕參與保障房建設(shè)的恒大地產(chǎn)以35.6億元成功競得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)（沙河高教園二期（一）地塊）R2二類居住用地，該地塊建筑控制規(guī)模為511193平方米，配建260000平米保障房，保障房占比超過一半。除配建政府將以11000元/平方米進行回購的260000平方米公租房之外，本次出讓地塊的剩余建筑部分將全部用于建設(shè)“園區(qū)安置房”， 房屋銷售價格也被限定為14000元/平方米，而該地區(qū)周邊房屋銷售均價在10月末已經(jīng)達到了2萬元/平方米。

9月，恒大地產(chǎn)再次以40.4億元力壓群雄摘得朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲備項目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設(shè)施用地，該項目擬配建51500平方米公租房。除配建的公租房外，該地塊剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價為22000元/平方米。

上述券商分析師表示：“以恒大成功競得的沙河地塊為例，該地塊的樓面均價大約為7000元/平方米，公司有可能盈利很少，甚至有可能沒有盈利，其實這屬于被動參與保障房建設(shè)，現(xiàn)在三四線城市的房地產(chǎn)市場基本已經(jīng)飽和，一二線城市情況要好一些，主要一線城市剛需十分明顯，像恒大這樣的公司必須向一二線城市回歸，這樣的土地出讓方式使得一些開發(fā)商如果希望拿地，就必須配建保障房，這樣打包出讓土地的方式賦予建設(shè)保障房一種紅利，就是土地紅利，還有一種紅利就是政府關(guān)系紅利，類似恒大這樣的公司要進軍一個新的地區(qū)，需要在當?shù)貥淞⒘己玫墓娦蜗螅约伴_拓良好的政府關(guān)系。除此之外，在剔除保障性住房之后，其實一些項目的商品住宅部分價格仍然處于明顯高位，也會給公司帶來一定的盈利。”

11月4日，北京再有8塊住宅用地密集成交，合計出讓面積高達118.3萬平方米，受讓條件均有“保障房配建”，而其中7個地塊的需配建保障房面積比例過半。上述8個地塊最終的入市成交金額為87.69億元，較掛牌價溢價26%。