房價收入比函數(shù)的建立及應用研究——以上海市為例

王元華，張永岳

（1.華東師范大學 商學院，上海 200241；2.山東建筑大學 管理工程學院，山東 濟南 250101）

一、引言

1998年我國全面推進住房分配貨幣化改革以來，我國的房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，2010年全國商品房銷售均價上升到了5034 元/平米，是1998年的2.46 倍[1]。上海市的商品住宅均價和人均可支配收入也分別由2001年的3659 元/平米、12883 元上升到了2011年的13448 元/平米和36230 元，上漲的比例分別是268%和181%。2010年，中國人民銀行對全國50 個城市進行的2 萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示75.5%的居民認為房價“過高，難以接受”[2]。2012年3 月，兩會期間，時任國務院總理溫家寶曾指出房價還遠遠沒有回到合理價位。合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。隨著房價的上升，國內(nèi)外學者也越來越多的研究住房的支付能力，無論從經(jīng)濟學研究的相關概念及支付能力的計量，還是社會學角度探討的不公平性，高房價都引起了人們的廣泛關注。由于住房價格、質(zhì)量以及收入分布、家庭借款能力、人們對于住房與其他商品之間的選擇等等的不同，影響新建及舊房的供應，給住房可支付能力理解帶來了很大的難度[3]。

本文以現(xiàn)有的房價收入比研究為起點，結合收入分布函數(shù)，首次建立房價收入比函數(shù)，探討不同階層的房價收入比以及房價等因素影響的房價收入比的變化，進而了解人們的住房支付能力。因此，本文的結構如下：第二部分為有關住房支付能力理論的回顧；第三部分，結合收入分布函數(shù)，提出房價收入比函數(shù)；……