軌道交通對武漢住宅區位的影響

【摘 要】我國城市軌道交通事業發展迅速，改變了原有的城市居住空間格局。武漢市的軌道交通建設正在如火如荼的建設中，勢必影響武漢市居住空間格局。本文在分析了軌道交通對居住區影響的基礎上，結合武漢市居住區現狀資料，對武漢市的1、2、4號線沿線幾大熱點區域進行了分析，進而推導軌道交通對武漢市住宅區的影響。

【關鍵詞】軌道交通；住宅區位；武漢市

一、居民對居住區的選擇分析

居民作為房地產消費主體，將根據收入情況、工作地點、交通條件等選擇自己滿意的居住區位；開發商作為獨立法人必須按照市場的需求，不同區位、不同檔次的住宅滿足人們居住多樣化的需求。住房作為一種特殊商品、其最大特點是空間位置的固定性和獨特性。房屋的價格不僅因其面積、質量及其結構的不同而變化，而且也有區位上的顯著差異。土地、住房與區位三者是不可分的整體，在空間經濟系統中區位具有經濟價值。對于消費者而言，居住區位和建筑物本身都具有一定的居住效用，且兩者在局部居住效用中可相互替代。歐美和日本等的研究和實踐表明，住宅的區位價值可占住房總價格的1/2以上。因此，城市土地和住房定價應遵循“差異補償原則”，即反映區位優勢的經濟價值。居住區位包括位置，交通條件，環境質量，文化氛圍等方面。隨著人們日常生活節奏的加快，對自由時間的加倍珍惜，在住宅區位選擇中，交通條件對住宅區位選擇的影響作用更大。

二、軌道交通對居住區位的影響

隨著現代社會越來越高效的生活節奏，城市居民在住宅區位的選擇上，對交通條件的要求越來越強的依賴性，這是交通對城市生活影響力的表現，其中尤為明顯的當屬城市軌道交通的建設，這種安全、快速、大運量的交通方式一出現就成為影響城市居民購房取向的重要因素。軌道交通的建設能促進沿線房地產價格的快速上漲，其根本原因是軌道交通作為一種公益型的大型公共基礎設施，具有明顯而巨大的外部效益。表現為軌道交通能大幅度地節省道路交通使用者的走行時間，并產生巨大的“磁力效應”，它能夠吸引各種生活、商務、商業、文化、娛樂等設施向軌道站點周圍集中，刺激站點周圍土地的高密度開發，繁榮軌道交通沿線的經濟，這些因素必將促進沿線房地產增值。在這種作用機理下，軌道交通對房價的提升主要從以下幾個因素影響。

（1）樓盤距軌道交通站點的距離。軌道交通對房地產價格的影響范圍是以車站為中心，半徑為0.2km～0.9km左右的圓周區域。在這個圓周的區域內，樓盤價格隨著距站點距離的增加而呈下降之勢。（2）樓盤的自身區位。可達性水平越高、區位優勢越強的區域，其軌道交通站點對房地產價格的影響力越小；而相對可達性較低、遠離市中心的區域，軌道交通站點對房地產價格的影響就越大。（3）軌道交通的路線布局。一般來說，對城市中心、CBD地區、城市副中心、大型公建設施這些吸引大量人流的節點與大型居住區聯系的路線，對沿線房價的提升作用比較明顯，相反則較弱。

三、武漢市居住區分布現狀

武漢由于獨特的兩江夾三鎮地形，與一般的城墻類城市不一樣，客觀上存在多中心，漢口有西北湖/解放公園永清片/沿江老城區多個中心，武昌有中南/街道口/光谷/東湖/水果湖/徐東沙湖等中心，漢陽除了原有的老中心以外，隨著沌口經濟開發區的興起，周邊也成了某種意義上的中心。對于具備不同居住偏好的消費者來說，有人喜歡老漢口的熱鬧繁華，也有人喜歡武昌的清凈幽雅，環肥燕瘦，各有所好，并且在每個中心，居住者的需求都能得到滿足。根據武漢市規劃，武漢未來居民住宅的開發，將主要集中在17個大中型住區：包括后湖、古田、南湖、四新、東湖、盤龍、湯遜湖、流芳、金銀湖等9個大型居住區；黃浦、站北、關山、青山、豹澥、白沙洲、蔡甸、常福等8個中型居住區。

四、武漢市近期住宅熱點分析

結合武漢市住宅區規劃和軌道交通近期規劃，主要由軌道交通1號線、2號線一期、4號線一期組成，線網總長約70km。具體分析如下：武漢市軌道交通1號線位于漢口地區，東西方向橫穿漢口，西起吳家山，東至堤角。其沿線連接了漢口中央商務區，吳家山臺商投資區，硚口經濟開發區，古田居住區，后湖居住區，金銀湖居住區，黃浦居住區。

軌道交通2號線起于漢口常青花園，止于武昌魯巷，沿線將常青花園居住區，金銀湖居住區，江漢經濟開發區，漢口火車站，王家墩商業中心，漢口中央商務區，武昌中南商業中心，街道口商業中心，東湖高新技術開發區，光谷高科技產業園串起。而2號線沿線的積玉橋片區在軌道交通的超前影響下成為2007年武漢市的住宅熱點開發區域。

積玉橋地區是武漢市城市建設規劃中的“江南核心區”。武漢市地鐵2號線將引領積玉橋快速發展，必將成為武漢市的一個熱點區域。首先，它是區委、區政府的所在地。其次，它擁有碧波萬頃的沙湖和一線長江景觀，是武漢市最適合人居的風水寶地之一。第三，擁有便捷的交通，一條中山路，將和平大道、友誼大道、臨江大道3條主干道全部有機的貫穿，形成三縱一橫的便捷路網，隨著2號線長江隧道的貫通，積玉橋片區還將成為城市的交通中心。第四，該地區經過舊城改造后，可以說是在一片白紙上重繪未來藍圖。第五，這里將具備完善的商業配套，距離司門口商業中心不到1km。我們可以從積玉橋片區的幾個典型的樓盤的價格變化（如表1）看出，這一熱點區域表現已經非常明顯了。

軌道交通4號線一期工程起于武昌火車站，止于武漢火車站，沿途連接了武昌火車站、中商廣場、洪山廣場、武漢火車站等商業中心和主要交通樞紐，青山居住區，東湖居住區等居住區。值得一提的是4號線沿線的東湖居住區團結大道段，它與其它地區有所差異，具有其獨特的特點。該地區現在是未開發用地，對于開發商來說土地成本就比較低，但是該地區距徐東商業中心并不是很遠，可以說它是徐東商業中心的延展。現在該地區缺乏統一規劃，都是一些雜亂無章的居民自己建的平房，跟武漢市外環的郊區一樣，但是該地區處于武漢市內環與中環之間，只是因為交通不便而形成現在的樣子。

該地區南臨東湖環境優美，政府的規劃無疑將會提升該地區的價值。若4號線建成，該地區可以很方便的直通中南商業中心。4號線的開建無疑將會點燃該地區的規劃和建設。現在4號線剛開建，其超前影響已經對團結大道鐵機段產生了。開發商看到了軌道交通帶來的商機，已經扎堆在這一片區集中開發了。愛家國際就是看中了這一點，大打“地鐵”牌，在團結大道將打造70萬平方米的居住區，而武漢市2006年住房竣工面積為700萬平方米。我們可以從團結大道沿線幾個典型的樓盤的幾個變化（如表2）可以看出地鐵對4號線團結大道段沿線房價的影響。

根據以上分析，1、2、4號線都將會把武漢市的現有商業中心和一些規劃的居住區串在一起。通過對1號線，2號線，4號線沿線幾大典型的熱點區域的分析，我們可以看出它們有一個共同的特點—居住區位比較優越。像這樣的區域在武漢市還比較多，例如：像永清片區類型的區域有1號線沿線的古田片區，后湖片區，常青花園片區，像積玉橋片區類型的有魯巷光谷片區，武昌火車站片區，武漢火車站片區，像東湖片區類型的有堤角片區，吳家山開發區。由于軌道交通的影響具有當期性和超前性的特點，這些地區將會繼永清片區，積玉橋片區和東湖片區之后，在近期先后成為武漢市住宅市場熱點區域。

五、結論

對武漢市1、2、4號線沿線住宅熱點區域的分析，可以看出它們都具有以下特點：（1）距離商業中心的距離比較近，而且都是在站點周圍的地區，交通十分便利。（2）周圍的服務設施好，環境優美，有公園之類的休閑娛樂設施。

通過對武漢市軌道交通住宅熱點的分析，武漢市軌道交通對武漢市住宅區位影響主要成以下規律：（1）隨著可達性的提高，軌道交通對其延伸區域的住宅和站點周邊住宅的價值具有提升作用；尤其是站點周圍地區，軌道交通對其影響最大。（2）軌道交通對住宅價值的影響是超前發生的，并且隨著時間推移和區域交通網絡的發展，軌道交通對住宅價值的影響程度將逐漸減弱。（3）可達性水平越高、區位優勢越強的區域，其住宅的價值也就越高。

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