房地產(chǎn)項目實行全過程成本控制的探討

【摘 要】當前，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提出了更高管控要求，因此，企業(yè)要在成本管控實現(xiàn)制度化的基礎(chǔ)上，通過規(guī)范化、標準化、信息化管理水平的不斷提高，推動成本管控的集約水平向更精細化程度提升。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；工程施工

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制，依賴于成本發(fā)生各個環(huán)節(jié)的控制，房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段各環(huán)節(jié)主要工作內(nèi)容差異大，影響因素不同，對成本影響程度有異，因此，將項目目標成本層層分解至各個項目的開發(fā)環(huán)節(jié)，把目標控制變成可執(zhí)行操作的切實行動，在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)工作過程中重視成本目標的落實，不斷進行目標與實際過程的對比，分析原因，找出偏差，制定改進調(diào)整措施，主動地開展成本控制工作。只有在每個項目開發(fā)環(huán)節(jié)都嚴格控制其各環(huán)節(jié)步驟的發(fā)生成本，項目開發(fā)的整體成本才可能得到根本的有效的控制。

一、房地產(chǎn)項目立項策劃階段的成本控制

（1）項目論證是項目成本控制實現(xiàn)的源頭，項目可行性論證做得好，項目的成本控制就有了一個良好基礎(chǔ)。立項階段的成本控制重點在于控制土地成本，土地成本主要指土地獲得階段形成的或合作開發(fā)的各種費用支出，包括地價、土地動遷補償?shù)雀黝愌a償費、土地契稅等。在土地取得過程中，不管新征土地或買斷項目，拿地后其項目的成本基本確定，一般不會有較大變化，因此控制土地成本關(guān)鍵在于拿地時的成本分析，精確的投標報價策略，嚴格分析、控制交地及付款風險，減少企業(yè)土地費用支出。（2）依據(jù)項目可行性報告及土地交易后的項目成本贏利測算目標，通過營銷、開發(fā)、設(shè)計和成本管理等工作，明確項目產(chǎn)品類型、產(chǎn)品檔次的定位，明確開發(fā)項目概念主體，明確項目概念規(guī)劃設(shè)計和成本測算及成本項目初步拆分，從而準確定位目標市場，選擇性價比最好的產(chǎn)品，以保證項目的收益最大化。在產(chǎn)品類型策劃中，運用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等決策技術(shù)以及線性規(guī)劃等方法，為項目產(chǎn)品研究進行定性、定量的分析，為項目策劃、產(chǎn)品合理定位提供科學可行的決策依據(jù)，為保證項目順利實施和制定針對性控制措施提供正確有效的工作方向。

二、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制

規(guī)劃設(shè)計階段決定項目建造的主要成本，應(yīng)依據(jù)項目產(chǎn)品品質(zhì)及定位的要求，選擇同類經(jīng)驗豐富、主創(chuàng)人員與團隊有相關(guān)或相似經(jīng)歷，且其能滿足設(shè)計進度計劃的要求、配合度較高的設(shè)計單位完成項目設(shè)計。在方案設(shè)計階段，可采用方案競賽或招標的形式，選擇方案及其優(yōu)秀設(shè)計主創(chuàng)人員，從人的能動因素上充分保證其設(shè)計質(zhì)量。對于設(shè)計管理，應(yīng)積極從自身管理出發(fā)，對具體設(shè)計項目，應(yīng)編制詳細的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，對項目設(shè)計各項工作提出具體的明確要求，如工作進度安排、各階段圖紙表達范圍內(nèi)容和深度、各階段設(shè)計成果指標等，以保證設(shè)計成果質(zhì)量。設(shè)計費用成本，盡管相對項目成本整體而言，只是其中很小的一部分，但其是控制設(shè)計單位工作的一個重要指標，因而在目標成中，應(yīng)按類進行拆分，費用標準與產(chǎn)品檔次標準相一致，費用支付與設(shè)計進度、成果質(zhì)量、配合程度相連接，在實際操作中可在合同中詳細要求設(shè)計公司的工作成果應(yīng)控制工程造價、便于施工管理以及設(shè)計配合等要求，加強其成本控制意識，通過建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，通過增加價值工程分析優(yōu)化的方案比選要求，通過設(shè)制限額設(shè)計指標等，從一開始就明確落實設(shè)計成本控制的要求。同時，加大前期設(shè)計工作投入，在充分合理設(shè)計周期前提下，完成方案、擴初、施工圖設(shè)計，盡可能將各專業(yè)、各階段、各分項設(shè)計交叉進行，提前進行部品工作，在施工圖紙完成前完成主要部品定樣、選型工作，減少的部品種類、數(shù)量，與設(shè)備、材料供應(yīng)商形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，達到合作雙贏，成本降低目的。

三、房地產(chǎn)項目招投標階段的成本控制

招投標及合約階段是項目前期準備，招投標及合約階段工作的有序按計劃進展，能夠有力保證工程項目實施的順利開展。在項目招投標采購及合約階段，其文本文字工作量巨大，并且各項目內(nèi)容復(fù)雜，涉及的環(huán)節(jié)多，許多成本隱患和管理難點、爭議也容易在此階段遺留產(chǎn)生，其對后續(xù)項目建造及成本控制影響很大。因此，建立招投標及合約文本庫，通過對招投標及合約的管理內(nèi)容、協(xié)調(diào)事項的不斷完善，這樣既有利于招標、評標及合約工作本身的高效完成，更有利于通過招投標及合約階段，結(jié)合項目實際情況、特點，充分發(fā)揮招投標及合約在市場競爭及項目管理的功能，取得包括成本在內(nèi)的管理工作事半功倍的功效，避免招投標及合約工作的失誤而造成的管理困難，成本增加。同時，根據(jù)項目建設(shè)總體進度要求以及后期工程建設(shè)計劃，制定詳盡的招投標及合約工作計劃，按照各項工程施工工期、進場時間、設(shè)備材料供應(yīng)周期、招投標及合約工作時間、各分項工程施工范圍，有計劃的制定開展招投標采購及合約簽訂工作。以目標成本科目拆分為基礎(chǔ)，結(jié)合工程實際情況，有條不紊地開展招投標采購及合約簽訂工作。

四、房地產(chǎn)項目工程施工階段的成本控制

（1）在市場經(jīng)濟條件下，合同是相關(guān)締約者最高的行為準則，是合同參與者經(jīng)濟活動、工程管理、爭議解決等相關(guān)事項的基礎(chǔ)依據(jù)。因此在成本管理中，以每一合同為基本控制單元，做好每一目標成本下的合同管控工作，并全面重視開發(fā)項目系統(tǒng)的合同單元之間組織協(xié)調(diào)工作，保證各項目建設(shè)各分項內(nèi)容按期開工、按計劃進展、按期竣工、按目標控制好成本，從而達到項目整體的成本管控目標。（2）加強施工準備階段的成本管控。施工前準備工作，千頭萬緒，現(xiàn)場管理情況復(fù)雜，必須全面統(tǒng)籌，按計劃與現(xiàn)場實際狀況，進行施工現(xiàn)場平面布置，臨時設(shè)施設(shè)建設(shè)及其控制工作，協(xié)調(diào)好各項開工準備工作，重點組織好開工項目的圖紙會審、合同交底工作及《施工組織設(shè)計》審查，從最開始就使參建單位及人員明確、清楚各項工作目標、任務(wù)、施工工藝、質(zhì)量標準、配合要求、責任范圍等。為工程建造總體目標樹立良好開端，對涉及工程現(xiàn)場七通一平等臨水、臨電、圍墻、道路、場地平整等臨時控制性費用，應(yīng)加強各部門協(xié)調(diào)，分清各自職權(quán)范圍，嚴格按照工作步驟程序及時審批確認，以保證各項內(nèi)容發(fā)生的費用合理、范圍清晰、程序合規(guī)、成本受控。（3）工程價款支付作為合同主要內(nèi)容之一及工程管控手段，應(yīng)嚴格按照合同約定以及管理的流程、審批步驟、權(quán)限范圍及時足額支付，以滿足工程進度及項目管理要求，促使開發(fā)項目建造按計劃、有步驟、可協(xié)調(diào)整體統(tǒng)一順利進行。根據(jù)工程計劃，目標成本計劃、項目進度情況、工程款支付情況、設(shè)計變更、工程簽證、索賠發(fā)生情況等建立開發(fā)項目工程成本動態(tài)控制體系，建立包括已發(fā)生工程成本、未發(fā)生工程成本、工程目標成本等關(guān)于工程成本動態(tài)管理相關(guān)的一系列管理控制報表，從月、季、年等不同的時（點）段，動態(tài)反應(yīng)項目建設(shè)的成本情況及進展狀態(tài)。通過動態(tài)成本體系的建立，及時反映項目成本狀態(tài)，并通過統(tǒng)計分析，利用橫道圖、時標網(wǎng)絡(luò)圖、相關(guān)表格及曲線，形象直觀反映工程進度、工程成本狀況及其對后續(xù)管理的影響，為工程進度管理及成本管理決策調(diào)整提供充分的依據(jù)，從而使工程建設(shè)各項內(nèi)容進展在主動、受控范圍內(nèi)進行。（4）工程項目竣工，工程實體內(nèi)容實施完成后進行了移交，但工程成本控制需繼續(xù)開展各分項內(nèi)容結(jié)算、工程各分項成本分析評價以及工程成本控制整體后評估，此部分工作質(zhì)量的效果仍然對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程成本的控制有極大的影響。此階段的成本控制仍然是成本管控的一個重要階段，通過工程結(jié)算及項目成本后評估，可以及時掌握各項目的成本最終狀況，全面回顧比較、分析總結(jié)各項目以及整體項目成本的計劃實施、控制的過程，從而總結(jié)積累成本管理經(jīng)驗和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為項目團隊成本管理水平提高奠定堅實的基礎(chǔ)。

當前，房地產(chǎn)規(guī)模化的快速發(fā)展，對房地產(chǎn)成本管理提出了綜合化的集約管控要求。依據(jù)我國成本管理水平，在全過程成本管理思想基礎(chǔ)上，在嚴格遵循項目開發(fā)科學程序前提下，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及成本管控現(xiàn)狀，建立并完善符合企業(yè)發(fā)展要求的成本管控組織、制度、流程體系，加大現(xiàn)代管理技術(shù)方法的科學推廣應(yīng)用，必將會推動房地產(chǎn)成本管理實現(xiàn)成本集約管控要求。

參考文獻

[1]孫清銀.《房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程成本控制探議》.城市建設(shè)理論研究.2012（21）

[2]王亞楠.《房地產(chǎn)企業(yè)成本費用管理問題的探討》.當代經(jīng)濟.2012（16）