保利房地產（集團）股份有限公司償債能力與盈利能力分析

【摘 要】本文以保利房地產（集團）股份有限公司財務數據為基礎，通過對保利地產償債能力與盈利能力的分析發現保利地產經營戰略的優勢與不足，并給出合理化的建議。

【關鍵詞】保利房地產；財務報表；償債能力；盈利能力

一、公司簡介

保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，連續三年榮膺中國房地產行業領導公司品牌。截至2012年底，公司總資產突破2500億元，實現銷售認購1017.39億元。保利地產堅持以商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業，奉行“和者筑善”的企業價值觀。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋45個城市的全國化戰略布局，擁有216家控股子公司，業務拓展到包括房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。

二、財務指標分析

本文根據保利地產2010～2012年財務報表中的相關數據對保利地產的償債能力、盈利能力的相關指標進行計算，并據以分析。

（一）償債能力分析

償債能力是指企業償還各種到期債務的能力。償債能力分析是企業財務分析的一個重要方面，通過這種分析可以揭示企業的財務風險。償債能力分析主要包括短期償債能力力分析和長期償債能力分析。以下為保利地產2010～2012年主要償債能力指標：

圖1 償債能力指標趨勢圖

表1 償債能力指標分析

1.短期償債能力分析。短期償債能力是指企業償付流動負債的能力。一般可以通過分析流動負債與流動資產之間的關系來判斷企業短期償債能力。通常償債能力的財務分析比率主要有：流動比率、速動比率、現金比率、現金流量比率等。（1）流動比率。流動比率是衡量一個企業短期償債能力的一個重要財務指標，比率越高，說明企業償還流動負債的能力越強流動負債得到償還的保障越大。但過高的流動比率也并非一個好的現象，因為流動比率過高，可能是企業滯留在流動資產上的資金過多，未能有效的加以利用，可能會影響企業的盈利能力。根據西方經驗，流動比率在2：1左右比較合適。從以上分析可以看出，保利地產近幾年來流動比率由增到減，償債能力的強度有強到弱，這是由于流動負債的增長速度大于流動資產的增長速度，導致流動比率下降，公司的償債能力有所減弱。（2）速動比率。速動比率越高，說明企業的短期償債能力越強。一般來說，速動比率在1：1是比較合適。但是房地產企業擁有大量的存貨，所以會造成速動比率較低。該公司的速動比率較低，但流動比率又在正常范圍之內，這表明存貨在流動資產中所占的比重較高，影響公司的償債能力，但由于房地產行業的特殊性，存貨在流動資產中的比重相當大，因此，其償債能力可以得到保障。

2.長期償債能力分析。長期償債能力是指企業償還長期負債的能力。對于企業的長期債權人和所有者來說，更為關心企業的是長期償債能力，因此，對于企業長期償債能力的分析有利于債權人和所有者全面了解企業的償債能力及財務風險。反映企業長期償債能力的財務比率主要有：資產負債率、股東權益比率、產權比率、權益乘數等。（1）資產負債率。資產負債率反映企業償還債務的綜合能力，這個比率越高，企業償還債務的能力越差，財務風險越大；反之，企業償還債務的能力越強。通過分析，保利地產的資產負債率基本保持在78%左右，表明公司對債務資金的依賴性強，財務風險較大公司應慎重考慮，該比率對公司發展是否有利，是否有待改善。（2）產權比率。產權比率反映了債權人所提供資金與股東所提供資金的對比關系，它揭示企業的財務風險以及股東權益對債務的保障程度。該比率越低，說明企業的長期財務狀況越好，債權人貸款的安全越有保障，企業財務風險越小。通過對保利地產產權比率的計算，該公司產權比率較為平穩，有下降趨勢，其原因在于負債總額的增長速度超過股東權益總額的增長速度，這表明公司償還債務的能力減弱，對債權人而言，這是一個不利的信號。

（二）盈利能力分析

盈利能力是企業獲取利潤的能力，是投資者取得投資收益、債權人收取本息的資金來源，是經營者經營業績的體現，也是職工集體福利設施不斷完善的重要保障。評價企業盈利能力的財務比率有：資產報酬率、股東權益報酬率、銷售毛利率與銷售凈利率等。以下為保利地產2010～2012年主要盈利能力指標：

圖2 盈利能力指標趨勢圖

表2 盈利能力指標分析表

1.資產報酬率。資產報酬率是企業在一定時期內的利潤額與資產平均總額的比率。資產報酬率是衡量企業利用資產獲取利潤的能力。根據所采用利潤額的不同，資產報酬率可分為資產息稅前利潤率、資產利潤率和資產凈利率。本文以資產凈利率財務指標來分析。資產凈利率越高，說明企業盈利能力越強。保利2010～2012年資產凈利率分別為：4.54%、4.24%、4.47%，由此可見資產凈利率呈現先減少再增加的趨勢，表明保利地產的盈利能力在平穩中有所上升。

2.股東權益報酬率。股東權益報酬率是評價企業盈利能力的一個重要財務比率，它反映了企業股東獲取投資報酬率的高低。該比率越高說明企業的盈利能力越強。通過計算分析，保利地產的股東權益報酬率呈現平穩上升的趨勢，表明公司盈利能力不斷上升。

3.銷售凈利率。銷售凈利率說明了企業凈利潤占營業收入的比例，它可以評價企業通過銷售賺取利潤的能力。該比率越高說明企業通過擴大銷售獲取收益的能力越強。通過計算分析可以看出，保利地產的銷售凈利率同資產凈利率呈現相反的趨勢，先增加再減少，但一直都保持在15%左右，這樣的銷售凈利率是非常高的，表明保利地產的盈利能力非常強。

三、綜合評價

通過對保利地產2010～2012年償債能力與盈利能力的分析可以得出：

1.保利地產在財務方面的優勢。（1）公司的流動比率保持在正常范圍內，表明其償債能力較強，對于債權人的債務償還能夠提供保障。（2）保利地產具有較好的盈利能力，股東權益報酬率，銷售凈利率等都保持在較高水平，企業獲取利潤的能力較強。

2.保利地產在財務方面的不足。（1）流動比率與速動比率下降，償債能力減弱，容易導致資金鏈的斷裂，造成財務危險。（2）產權比率下降，負債總額的增長速度超過股東權益總額的增長速度，償債風險加大。（3）流動資金不充分，存貨過多，短期變現能力較差，短期償債壓力較大。

3.改進建議。（1）產權比率過高，負債總額是股東權益總額的三倍之多，風險壓力較大。建議保利地產提高自有資金所占比重，適當降低產權比率，提高自身的償債能力，以便自己擁有更強的應對風險的能力。（2）速動比率降低，表明保利地產擁有較多的存貨，這既是優勢又是不足。既能為未來發展提供保障，但又是現在財務風險的來源之一。建議保利地產提高存貨管理水平，提高資金利用率，使資金資源能夠得到充分利用。（3）銷售凈利率在15%左右，還有較大的上升空間。建議保利地產加強成本控制，盡量降低成本，以獲取更高的利潤。

通過對保利地產的償債能力與盈利能力分析，我們大體可以了解保利地產的部分財務狀況。同時，保利地產應當多多關注自己的償債能力與盈利能力，科學分析，掌握其規律，提高償債能力與盈利能力，實現其健康穩定發展。

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