穩(wěn)增長重拾房地產(chǎn)

隨著二季度經(jīng)濟滑至7.5%，“穩(wěn)增長”政策開始陸續(xù)鋪開。擴大鐵路建設(shè)計劃、減免小微企業(yè)稅負等措施陸續(xù)出臺，與國民經(jīng)濟緊密相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控似乎也不再如過去那樣嚴厲。

7月30日召開的中共中央政治局年中經(jīng)濟工作會議稱，將要積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。值得注意的是，諸如“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”、“抑制房價過快上漲”等措辭未被提及。這可能預示著，決策層開始重視地產(chǎn)投資對穩(wěn)定經(jīng)濟增長的作用。

上半年“國五條”試圖壓制火熱的房地產(chǎn)市場，但并沒有取得明顯效果，反倒催生了需求的提前井噴。二季度GDP增速以及各項宏觀經(jīng)濟指標繼續(xù)惡化，稅收增速放緩抑制財政刺激空間，地方政府債務負擔隱隱作痛，房地產(chǎn)是為數(shù)不多的能夠在短期提振經(jīng)濟的工具之一。房地產(chǎn)企業(yè)眼下資金充裕且融資渠道有望進一步疏通，但需要警惕區(qū)域分化的趨勢，并適當控制三四線城市住宅庫存。

政策被迫微調(diào)

在各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)普遍下滑、宏觀調(diào)控政策乏力的2013年上半年，房地產(chǎn)投資同比增長20.3%，增速比上年同期高3.9個百分點，是少有的大幅改善的指標。如果下半年房地產(chǎn)投資能穩(wěn)中有進，對于“穩(wěn)增長”意義重大。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍對《證券市場周刊》表示，近期來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不會有大方向的改變，但已經(jīng)開始顯示出一些更為積極的微調(diào)跡象，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資也有望創(chuàng)出新高。

6月26日召開的國務院常務會議研究部署加快棚戶區(qū)改造，引導金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸和發(fā)債支持。緊接著在7月11日，由國開行協(xié)調(diào)、國開證券任主承銷的18億元“13岳陽城投債”就正式發(fā)行，募集資金用于棚戶區(qū)改造。從政策發(fā)布到落實僅間隔半個月，顯示房地產(chǎn)領(lǐng)域資金供需兩旺。

7月30日召開的中共中央政治局年中經(jīng)濟工作會議指出，要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。諸如“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”、“抑制房價過快上漲”等措辭這次均未被提及。光大證券首席宏觀分析師徐高對本刊記者表示，主要原因應該是領(lǐng)導層重視地產(chǎn)投資對穩(wěn)定經(jīng)濟增長的作用。

下半年的房地產(chǎn)市場最大的政策看點毫無疑問要數(shù)再融資是否會放開。雖然證監(jiān)會尚未正式宣布再融資重啟，但李戰(zhàn)軍透露，部分房企已經(jīng)在為此積極準備，一旦政策開閘，融資活動很快就可以跟上。此外，近期有數(shù)家上市房企停牌，并公布重大資產(chǎn)重組的公告，這也暗示再融資重啟的可能性大增。

6月份，國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市絕大多數(shù)房價上漲，其中京滬房價領(lǐng)漲全國，新房、二手房價格同比漲幅均超過10%。房地產(chǎn)調(diào)控不再步步緊逼，也是“穩(wěn)增長”之下的無奈之舉。

2013年以來，貨幣信貸對推動經(jīng)濟增長顯得力不從心，而且央行貨幣政策工具主動刺激的跡象并不明顯。財政方面的刺激已經(jīng)陸續(xù)啟動，但財政收入的下降無疑會限制財政刺激的力度和空間。

市場已經(jīng)嗅到了下半年房地產(chǎn)政策微調(diào)的動向，在政策利空出盡后愈加樂觀。國內(nèi)最大的房地產(chǎn)信息綜合服務商克而瑞7月29日發(fā)布的三季度“地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)”達到了60.9，創(chuàng)下自2011年初以來的最高點。受訪的31個城市的350名地產(chǎn)經(jīng)理人當中，有半數(shù)表示醞釀在三季度提價。

融資仍是頭等大事

房地產(chǎn)行業(yè)上游涉及到鋼鐵、水泥、建材等工業(yè)產(chǎn)出品，下游涉及到家電、家具等大宗消費品，不僅屬于實體經(jīng)濟范疇，并且關(guān)系到諸多就業(yè)崗位。政府當前引導金融業(yè)支持實體經(jīng)濟來穩(wěn)定經(jīng)濟增長和就業(yè)，那么金融業(yè)也應當對房地產(chǎn)企業(yè)融資給予足夠支持。

6月的“錢荒”一定程度上影響到了下半年的流動性預期。渣打銀行在6月份的一項調(diào)查顯示，融資是房地產(chǎn)行業(yè)最重視的問題。一家老牌房企的管理層人士也對本刊表示了對融資問題的特別關(guān)注。他同時透露，目前大公司的優(yōu)質(zhì)項目仍可以獲得銀行貸款，擁有海外資源的公司還可以選擇點心債或銀團貸款，不過全國總體而言，銀行理財產(chǎn)品、信托、PE等成本更高的融資途徑已經(jīng)占據(jù)主流。

渣打銀行的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的平均利率從2013年一季度的8.1%上升到二季度的8.7%。而本刊記者獲得的另一家國內(nèi)龍頭房企在二季度為西南某一線城市房地產(chǎn)項目進行分級式PE融資的說明書顯示，該基金向有限合伙人投資者允諾的年化收益率明顯高于10%。

渣打銀行中國經(jīng)濟學家申嵐稱，目前一線城市住宅庫存消化時間在6個月以內(nèi)，且下半年可能進一步下降；但是二線城市庫存消化時間在15個月左右，存在一定的去庫存壓力。“但是從房企買地的熱情來看，現(xiàn)金儲備仍然充裕，這意味著如果銷售不力，企業(yè)更傾向于推遲申請新盤的預售證，而不是加緊降價出售。”

李戰(zhàn)軍同樣認為當前房地產(chǎn)行業(yè)整體“不差錢”。但他指出，如果有再融資的幫助，房企就可以把戰(zhàn)略重心更多地放在地價快速上漲的一二線城市，支撐當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的長期繁榮。就短期的而言，房地產(chǎn)投資不僅可以使經(jīng)濟平穩(wěn)著陸，還能帶動土地出讓，保障地方政府的財政收入。

根據(jù)國泰君安統(tǒng)計，2013年1-7月份，包括“北上廣深杭”在內(nèi)的全國16 個一二線城市累計土地成交金額同比增長116%，其中一線城市累計同比增長346%，二線城市累計同比增長49%。雖然土地財政總體依舊擴張，但是全國2013年一季度土地成交金額占地方財政收入比重增速分化明顯：一線城市由24.7%升至38.8%，二線城市由59.5%降至50.2%。而在土地財政最火熱的2010年，一線城市土地成交金額占地方財政收入比重達57%、二線城市達到96%，三四線城市則更高。

聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學家文國慶對本刊記者表示，如果房地產(chǎn)再融資放開，不排除會有地方政府將其下屬城投公司的土地資產(chǎn)注入其控股的公司來進行定向的股權(quán)或債權(quán)發(fā)行，間接完成土地轉(zhuǎn)讓。這樣一來，城投公司的存量土地就可能被盤活了，對緩解城投債的流動性風險也具有一定作用。

區(qū)域分化將加劇

即便是一直號稱不爭“地王”的萬科，也從6月份開始先后搶下了重慶、上海、廣州等城市的總價或樓面價的地王，標志著一二線城市的房地產(chǎn)市場的全面反彈或就此開始。然而在一二線城市的房地產(chǎn)市場的競爭呈現(xiàn)白熱化的同時，其他地區(qū)卻是另一番景象。

上述房企人士以江蘇常州舉例稱，該市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量過度超前，未考慮到周邊各區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展較為均衡，人口很難向市區(qū)集中，因此被稱為“鬼城”并非空穴來風。“我們公司就曾以常州房地產(chǎn)市場作為案例進行研究。”

而在另一被列入“十大鬼城”名單的遼寧營口，本刊記者看到2011年就已經(jīng)開盤的“恒大江灣”孤零零地矗立在渤海灣邊，周圍是開闊的鹽田和零星散落的幾處未投入使用的廠房。一條被重型貨車碾壓出無數(shù)坑洞的濱海公路，連通著這個被譽為當?shù)亍暗谝粸I海豪宅”的樓盤和市中心。當?shù)厝藢Ρ究浾弑磉_了類似的擔憂：“環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展遠比不上長三角、珠三角，作為其中一環(huán)的營口能提供的工作機會不支持大規(guī)模的外來人口，但是各大房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上，造成供給過剩，當?shù)胤績r這些年也漲不動。”

上述房企人士稱，全國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化趨勢已經(jīng)形成，即便其所在公司現(xiàn)金充裕且有海外融資能力，也在向一二線城市集中，在三四線城市拿地和開發(fā)越來越謹慎。“一二線城市由于享有較好的工作機會與教育、醫(yī)療資源，還有較大的人口集中空間，這也是一二線城市房地產(chǎn)市場最主要的信心來源。但部分三四線城市周邊人口繼續(xù)向城市集中的前景比較有限，因此消化需要較長時間。”他說。

“隨著一二線城市地價持續(xù)上漲，這種分化趨勢以后會更加明顯。”李戰(zhàn)軍補充道，“而且房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也會隨之上升。”

上述房企人士認為，即便“穩(wěn)增長”和“城鎮(zhèn)化”還會激發(fā)住房需求，但三四線城市房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型迫在眉睫。“目前迎合本地家庭第二套改善性住房需求的中高端項目，還能有一定增長空間。此外，開發(fā)養(yǎng)老型住宅等符合人口發(fā)展趨勢的細分市場領(lǐng)域，是地方房企轉(zhuǎn)型的另一個方向。”