中央別墅區的“掌心”

徐進

孫河區域被中央別墅區的其他三大板塊、眾多樓盤開發項目以及豐富的配套資源所環繞，眾星拱月之勢，使得孫河儼然中央別墅區的“掌心”。

孫河位于朝陽區，被劃入順義區中央別墅區的新版圖之內。隨著孫河組團內多塊低密度住宅用地的高調拍出，已經“沉默”多年的中央別墅區，終于重回鎂光燈之下。中央別墅區在原有的天竺、香江、后沙峪三大別墅板塊之外，再增孫河板塊。從地圖上看，孫河區域被中央別墅區的其他三大板塊、眾多樓盤開發項目以及豐富的配套資源所環繞，眾星拱月之勢，使得孫河儼然中央別墅區的“掌心”。

接棒中央別墅區

如今，北京已有8大或10大別墅區之說，其中不乏新出現的“啤酒式”別墅區，花樣名目多，泡沫自然也多。而作為北京市最早形成的高端聚居區，中央別墅區被稱作“白酒式”的板塊，歷史最早，亦是歷久彌香。這不僅得益于中央別墅區近20年來的發展積淀，使其具有難以復制的國際化教育、生活、社交資源配套；更得益于中央別墅區四大板塊的“連續接棒”，不斷給區域賦予新的樓市價值。

孫河就是新一任的“接棒者”，它正在承接中央別墅區高端居住需求的升級。之所以被業界稱為“中央別墅區的手掌心”，因為孫河組團占據中央別墅區最中間區域，東邊是最早期發展起來的天竺板塊，南邊是香江別墅板塊，又稱大湖板塊，北邊是后沙峪板塊，是目前相對較為活躍的樓市板塊。

而這個“掌心”不僅被其他板塊的配套資源所環繞，距離北京市城市核心區更近，同時擁有溫榆河綠色休閑的配套，使得區域具有打造城市別墅產品的可能性。

龍湖地產的相關人員表示，龍湖在孫河的別墅項目龍湖雙瓏原著將主打“第一居所”的概念，因為孫河相對靠近城市核心區位，又緊鄰京東北重點區域大望京板塊，屬于“逆城市化”現象中新出現的城市別墅土地供應，并非傳統意義上的郊區別墅。

按北京市政府的相關規劃顯示，孫河組團是集高端商業休閑服務設施、高品質居住社區為一體的綜合功能區，西南至李天高速，東至京順路，北至規劃溫榆河西南濱河路。區域規劃用地面積283.8公頃，其中建設用地120公頃，已全部納入土地儲備，這意味著孫河還具有充足的土地供應潛力。

在交通區位方面，孫河鄰近順義空港城、望京、東壩等北京重要功能區，更擁有“一鐵雙橫四縱”的立體交通網。孫河組團處于京順路交通走廊，緊鄰地鐵15號線孫河站，周邊已有京平、京承、機場三條高速公路，路網交通可謂四通八達，這些交通動脈給孫河區域帶來了更多的機會。

規劃先行的豪宅區

“政府有意預留孫河這片地”，業內人士透露，隨著城市土地供應的趨緊，朝陽區有意將孫河的規劃向著順義中央別墅區靠攏，而今年將是孫河土地的重要放量期。

今年5月8日，北京市國土資源局公布了2013年度北京市第一批擬供應的239宗土地信息，其中朝陽區推出的5宗土地都在孫河，總體量為62.82萬平米，目前已經出讓的三宗土地的容積率都在1.4以內。毫無疑問，朝陽孫河的土地市場將持續升溫發酵，在未來的幾年內，孫河將成為北京的頂級豪宅聚集區。

在“十二五”規劃中，孫河組團已被列為朝陽區十大發展基地“溫榆河生態休閑區”中的重點發展區域。早在2010年，朝陽區將孫河組團定義為“集高端商業休閑服務設施、高品質居住社區為一體的綜合功能區”。

北京市規劃學會秘書長高毅存認為，城市高端別墅區的形成，一般都是依據自然環境及相關優勢配套而自發形成的，并非政府的有意為之。比如中央別墅區的早期形成，很大程度上和其濱水的區域優勢相關，濱水的生活環境和濕地的自然景觀能為別墅社區提供良好的外部環境。此外，靠近機場的區位優勢，也是中央別墅區獲得第一批外籍居住者青睞的重要原因。

但是，孫河地塊卻是“反其道而行之”，政府的相關規劃措施主導著區域整體的轉型升級過程。業內人士認同這個觀點，孫河在2010年拆遷改造之前，不過是溫榆河畔的普通村落群，雖然被中央別墅區包圍環繞，卻猶如“城中村”一般并未受益區域價值的提升。而朝陽區政府對孫河的整體規劃，極大地提升了土地價值，也促進了整個中央別墅區的聚集和再次生長。

自1997年中央別墅區的概念被首次提出，區域內的土地價值連年攀升，成為了吸引周邊優質項目主動靠攏的“吸鐵石”。此后，中央別墅區的范圍越來越向外延伸，擴展至機場高速路與溫榆河相交的三角區。如今，隨著京承高速的通車以及機場高速北線的擴建，中央別墅區沿溫榆河向西北、東南兩個方向延伸，上延至立湯路區域，下至朝陽一帶。而原本不在中央別墅區定義內的朝陽，也開始主動向順義靠攏。

外籍人士扎堆

“我們曾經想拍中央別墅區的區域宣傳片，但是把攝像師難倒了，因為不論怎么取景，這里看上去并不奢華”，一位業內人士告訴記者，中央別墅區的精神氣質是去浮華、不張揚，擁有成熟高端居住社區的氣韻。

因為靠近燕莎等外國使館區，中央別墅區吸引著最早一批在北京工作居住地外籍人士。行走在中央別墅區的街頭，常常可見外籍家庭出游。在孫河區域東北部的北東花鳥市場，常常可見外籍顧客。“他們經常騎著自行車來買東西，并不開豪車，比較低調。”一位當地花匠告訴記者。

正因為區域內居住著大量的外籍人士，中央別墅區擁有幾乎全北京最為國際化的配套設施。早在1988年，該區域就已成立鄉村高爾夫俱樂部。1994年，京西國際學校成立。隨后，國際馬術俱樂部、高爾夫俱樂部、國際學校、國際化購物中心和商務會所等高端配套相繼進駐。

據悉，中央別墅區共擁有14所國際學校，占北京市國際學校的68%；共擁有7家高爾夫球場，擁有126個球洞；國際化的馬術俱樂部6家。中央別墅區域內高端的生活配套、成熟的居住氛圍、國際化的生活方式，都未孫河成為新高端生活區奠定了良好的基礎。

此外，溫榆河夾岸的自然生態和天然濕地環境，形成了167平方公里的“溫榆河綠色生態走廊”，使這一帶成為北京市最宜居的高端居住區域。