貴州省商品房價格影響因素實證分析

張翠芝

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，它的穩(wěn)定與發(fā)展關(guān)乎國計民生。本文搜集了2000年～2011年的相關(guān)數(shù)據(jù)，利用多元線性回歸方法研究了貴州省城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際需求總投資三方因素對該地區(qū)商品房平均價格的影響。最后得出結(jié)論并提出幾點建議。

關(guān)鍵詞：多元線性回歸；商品房價格；影響因素

一、商品房綜述

自1998年起，我國城鎮(zhèn)住房加快了市場化的進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)相繼獲得了快速發(fā)展。與此同時商品房價格也不斷攀升，雖然中國采取了一系列政策對房價進(jìn)行調(diào)控，但效果甚微。

1.商品房的概念

商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)開發(fā)后出售的住宅、辦公等商業(yè)用房及其配套建筑物。

2.商品房價格的影響因素

商品房作為一種商品，它的價格是由需求、供給決定的。

3.其他影響因素

除了供給和需求之外，還有一些因素會影響商品房的價格。宏觀上有如經(jīng)濟(jì)因素，社會因素，行政和政治因素。微觀上就有中國政策，貨幣供應(yīng)量，CPI，居民可支配收入，房地產(chǎn)投資額等。

二、貴州省商品房的價格分析

本部分采用最小二乘法，先建立模型，后進(jìn)行假設(shè)檢驗，多重共線性的判斷，異方差性的判斷，自相關(guān)性的判斷。其中，假設(shè)檢驗運用了擬合優(yōu)度檢驗、T檢驗、F檢驗；旨在說明貴州省商品房的價格幾乎是不受房地產(chǎn)開發(fā)投資額 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際需求總投資和城鎮(zhèn)居民可支配收入的影響的，也就是說貴州省的房價是很溫和的。

（一）模型的選擇與應(yīng)用

為了更好地解釋經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，本文選用多元線性回歸模型進(jìn)行分析，所選指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際需求總投資額、城鎮(zhèn)居民可支配收入，并搜集了2000年到2011年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

1.建立理論模型

（二）模型統(tǒng)計學(xué)檢驗

擬合優(yōu)度檢驗：根據(jù)回歸結(jié)果，模型的可決系數(shù)0.989954，表明因變量商品房平均價格的變動中有98.9954%是由于自變量引起的。因解釋變量為多元，使用調(diào)整的擬合優(yōu)度，以消除解釋變量對擬合優(yōu)度的影響。修正的可決系數(shù)為=0.986187>0.8，模型對其的擬合很好。

（三）結(jié) 論

通過以上分析可以知道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際需求總投資額以及城鎮(zhèn)居民可支配收入對貴州省商品房價格幾乎死沒有影響的，那究竟是什么原因可以讓貴州省的房價持續(xù)保持這么溫和呢？

三、啟示

對于房價居高不下，大部分人是無力承受的，尤其是在一線城市工作和生活的人們，相比之下，貴州卻是一個很適合居住的城市，那么貴州省溫和的商品房價格給我們什么啟示呢？

1）強有力的房地產(chǎn)調(diào)控政策。據(jù)貴州省統(tǒng)計局最新消息，在房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，貴州房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年1-11月累計中，自6月份以來累計增速呈現(xiàn)逐月回落態(tài)勢。我們都知道談商品房價格問題，房地產(chǎn)的投資額是不得不提的一個因素，也就是說各地區(qū)出臺政策的時候有必要執(zhí)行強有力的房地產(chǎn)投資政策。

2）嚴(yán)格執(zhí)行的貴州省房改政策。2010年政府又開始了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，9月29號出臺了“國五條”，要求三套房和外地購房全部停發(fā)房貸；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。期間也有間斷地提出一些調(diào)控政策，可是效果卻甚微，我們都知道做永遠(yuǎn)比說難，紙上談兵是沒有用的，需要落實到實處這些政策才能發(fā)揮作用，才能改變根本性的問題，我們都知道貴州省今年年初時掀起的離婚風(fēng)波就是跟該省實施的政策有關(guān)，可是出現(xiàn)問題后貴州省就緊隨出臺了相應(yīng)的管理政策給大家一個清晰的解釋以避免類似的問題發(fā)生，所以說問題的存在并不可怕，可怕的是我們治標(biāo)二不能治本。

3）加強市場秩序監(jiān)管。持續(xù)長效的房地產(chǎn)稽查和督察制度的建立和完善，將有助于房地產(chǎn)市場管理體系的切實加強，并逐步在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立起一套決策、執(zhí)行、稽查和監(jiān)督相協(xié)調(diào)的新體制。（作者單位：貴州財經(jīng)大學(xué)）

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