兵馬未動(dòng) 糧草先行

劉楊 徐進(jìn)

大七環(huán)沿著北京市和河北省的邊界線，劃出一條“U”形曲線。在這條曲線東段和南段上，大廠回族自治縣、香河縣、涿州市、固安縣、廊坊市等河北省縣市區(qū)，都被囊括進(jìn)了“大七環(huán)”樓市的版圖之中。

在這片版圖的多年發(fā)展中，開發(fā)商早已提前布局，區(qū)域樓市氣氛逐漸成熟。然而，土地供應(yīng)瓶頸日益嚴(yán)峻，意味著“跑馬圈地”將成過去式。從根本上說，大七環(huán)樓市能否創(chuàng)造出更多的發(fā)展空間，最終有賴于“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”能否突破傳統(tǒng)的“燈下黑”。

開發(fā)商跑馬圈地

兵馬未動(dòng)，糧草先行。具有區(qū)域發(fā)展眼光的開發(fā)商，早已在北京周邊多個(gè)地區(qū)進(jìn)行了“攻城略地”。

除去已經(jīng)發(fā)展成型的燕郊之外，起步較早的香河目前已有萬科、萬通、富力、珠江、合生等知名房企進(jìn)駐，而萬通新界·紫藤堡、富力新城、共青社、大運(yùn)河·孔雀城等樓盤也陸續(xù)針對北京及周邊客群推盤。

據(jù)記者了解，離北京相對較遠(yuǎn)的涿州，今年也將有項(xiàng)目入市。鴻坤地產(chǎn)在涿州的第一個(gè)項(xiàng)目鴻坤·理想灣將在7月底開盤，據(jù)售樓員表示，當(dāng)前咨詢看盤的客戶多來自北京地區(qū)。

而早在 2011年，就有消息傳出，萬科、復(fù)地等名企將進(jìn)駐涿州。有媒體報(bào)道，復(fù)地?cái)M在涿州投資新興產(chǎn)業(yè)區(qū) 3 .5平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而以建設(shè)城市體育綜合地產(chǎn)知名的中體產(chǎn)業(yè)，則將目光投向了涿州的土地一級開發(fā)。

實(shí)際上，包括廊坊、固安等地同樣吸引著開發(fā)商“開疆?dāng)U土”，少數(shù)開發(fā)商更是批量拿地，形成了集團(tuán)化的發(fā)展模式。

主打“城市包圍農(nóng)村”的孔雀城，已先后在定位于新空港輻射區(qū)的廊坊市拿下了多塊土地。

去年12月，孔雀城下屬三個(gè)公司以總價(jià)26271萬元，競得廊坊市6宗地塊。加之此前已有的5塊土地，孔雀城或許已成為廊坊市的最大“地主”。在大量土地的支撐下，孔雀城“園區(qū)+地產(chǎn)”的模式也將在廊坊得以實(shí)現(xiàn)。

此外，10多年前就已經(jīng)著眼南邊新機(jī)場周邊布局的中坤，也將在河北省臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和“大外環(huán)”的共同建設(shè)契機(jī)下迎來發(fā)展。

鄰近固安的大興龐各莊中坤廣場項(xiàng)目，是中坤集團(tuán)在北京的第二個(gè)中坤廣場，根據(jù)北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波的規(guī)劃，這個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目將擁有千間客房的頂級酒店、大量寫字樓、公寓及高端配套商業(yè)等。而包括龍湖、遠(yuǎn)洋、萬科、鴻坤、富力等房企也在周邊有所布局。

“北京土地資源已經(jīng)相對飽和，開發(fā)商的下階段發(fā)展重心已陸續(xù)轉(zhuǎn)移到了周邊地區(qū)。”有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，“大七環(huán)建成后，與之相關(guān)的縣市也必吸引更多的開發(fā)商，就像2005年的燕郊一樣。”

供地瓶頸有待打破

北京土地供應(yīng)供需矛盾問題飽受詬病，然而近年以來，在環(huán)首都周邊的河北縣市，房企也不得不面對土地“略顯不足”的開發(fā)瓶頸。

今年5月的一場“涿州招商推介暨項(xiàng)目洽談會(huì)”上，盡可能多地爭取用地指標(biāo)，幾乎是參會(huì)企業(yè)的共同訴求。洽談會(huì)上，涿州市委書記王舟在接受媒體訪時(shí)也表示，對接環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的目標(biāo)而言，用地指標(biāo)是目前制約項(xiàng)目落地的最大瓶頸。

廊坊市某開發(fā)商人員向記者透露：“現(xiàn)在拿地也不像前幾年那么容易了，我們感覺放出來的土地量不是特別充足。”

記者了解到，今年近十年的“圈地”式發(fā)展，燕郊城區(qū)的土地幾乎消耗殆盡；固安城區(qū)以北的大片土地也早被消化，西圍已經(jīng)開發(fā)至京開高速西側(cè)；而香河土地也早被幾大開發(fā)企業(yè)“席卷”。業(yè)內(nèi)預(yù)測，廊坊市和涿州市很有可能是下一輪供應(yīng)的熱點(diǎn)。

前訴開發(fā)人員還表示：“廊坊和涿州畢竟是市級單位，對土地供應(yīng)和土地使用的監(jiān)管都比較嚴(yán)謹(jǐn)，特別是香河土地那件事情以后，環(huán)首都土地供應(yīng)的控制更嚴(yán)格，不會(huì)再像以前那樣‘粗放了。”

他所說的“香河土地事件”是指2011年曝出的香河縣政府違規(guī)圈占土地開發(fā)項(xiàng)目的事件。香河縣政府違規(guī)將土地流轉(zhuǎn)變異為“以租代征”，村委會(huì)私下與村民簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，違規(guī)開具“土地補(bǔ)償完畢證明”等相關(guān)材料，后上報(bào)縣國土部門，辦理國有土地權(quán)證。使得原本的耕地未經(jīng)過合法征地渠道就成了可用于“招拍掛”的國有建設(shè)用地。

而這批相對廉價(jià)的土地，吸引了包括萬科、保利、首創(chuàng)、萬通、富力、中糧等近30家知名房地產(chǎn)企業(yè)，而他們都成了香河政府違規(guī)征地的受害者。

業(yè)內(nèi)估算，受此事件波及的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額至少有千億元。

在“香河土地事件”之后，河北省將環(huán)京13縣市土地問題納入重點(diǎn)監(jiān)控范圍，萬畝級別的土地供應(yīng)日益稀少，房企在環(huán)首都區(qū)域大規(guī)模“圈地”的時(shí)代已經(jīng)一去不返。

對于環(huán)首都房地產(chǎn)市場而言，大盤的操作更能發(fā)揮出規(guī)模優(yōu)勢，可以有住宅、商業(yè)等多種產(chǎn)品形式，也容易打響項(xiàng)目品牌。

但是隨著土地供應(yīng)趨于謹(jǐn)慎，房企在大七環(huán)上的土地競爭將更趨激烈。

區(qū)域成型尚需時(shí)日

在前些年都不敢想象的六環(huán)置業(yè)已成事實(shí)的情況下，有不少業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測，“七環(huán)樓市”所覆蓋的三河、大廠、香河、廊坊、固安等熱點(diǎn)區(qū)域，將來也極有可能吸引大量的剛需置業(yè)者。

“一方面是政策高壓下的購房資格問題，很多沒有資格在北京購房的人，今后只能選擇在周邊地區(qū)購房。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉指出“另一方面是房價(jià)問題，當(dāng)前六環(huán)剛需盤已經(jīng)達(dá)到兩萬元/平米的價(jià)位，很多剛需置業(yè)者實(shí)際上已經(jīng)將目光投到了更遠(yuǎn)價(jià)格較低的區(qū)域。”

除房價(jià)因素外，經(jīng)濟(jì)增長同樣為環(huán)北京區(qū)域發(fā)展添了一把火。據(jù)了解，今年上半年固安縣產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)吸納超過500億元投資；廊坊市也引入了大量資金和項(xiàng)目，其中項(xiàng)目類型以高新技術(shù)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)媒體報(bào)道，北京電子、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域諸多龍頭企業(yè)正在陸續(xù)將下游產(chǎn)業(yè)搬至廊坊。

事實(shí)上，所謂的七環(huán)路所經(jīng)過的多個(gè)縣市，均實(shí)現(xiàn)了不同程度的快速發(fā)展。但與一些發(fā)達(dá)國家相比，環(huán)北京區(qū)域仍然處在剛剛起步階段。據(jù)了解，在某些國家，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的生產(chǎn)總值最多能占到全國生產(chǎn)總值的三分之一左右。

然而，接受記者采訪的多位開發(fā)商均表示，區(qū)域并未成熟也正是他們選擇進(jìn)駐的重要考慮。在他們看來，在這樣待發(fā)展區(qū)域，雖然前期要進(jìn)行較大的投資，收益期也會(huì)較長，但等到區(qū)域價(jià)值受到認(rèn)可的時(shí)候，總體收益仍舊會(huì)十分可觀。而根據(jù)世界各地的經(jīng)驗(yàn)，大型城市周圍100公里，即1小時(shí)交通圈內(nèi)土地有著巨大的升值機(jī)會(huì)。

可是，究竟還要過多少年才能迎來“七環(huán)樓市”的春天，誰也無法給出確切的時(shí)間。

“環(huán)北京區(qū)域樓市發(fā)展必將是一個(gè)緩慢的過程，除交通、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展吸引人群之外，教育、醫(yī)療等配套的完善與否，同樣是購房者重點(diǎn)關(guān)注的置業(yè)條件。”張大偉就表示，“一旦達(dá)到一定的置業(yè)條件，房價(jià)也會(huì)水漲船高，到底漲到多少才算皆大歡喜？這勢必也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)博弈期。”

據(jù)記者了解，所謂的大七環(huán)區(qū)域大多配套建設(shè)仍相對滯后，而這一處境在短期內(nèi)也難以徹底改變。僅僅享有交通的利好，也尚不足以直接帶動(dòng)“七環(huán)樓市”沸騰。或許正如業(yè)內(nèi)所言，當(dāng)產(chǎn)業(yè)外移規(guī)模已經(jīng)形成，各衛(wèi)星城各項(xiàng)配套基本完善的時(shí)候，“七環(huán)樓市”才能真正迎來騰飛。