搭建“資金池”決勝金融時代

近期關于金融系統的一系列事件沖擊著人們的眼球。繼6月銀行系統“錢荒”之后，國務院下發“金十條”，提出要“嚴格防控房地產融資風險”，預示著房企未來融資難度可能隨之加大。

但房企搶地戰仍方興未艾，連堅稱“不拿地王”的萬科，半個月內耗費百億拿下三塊“地王”?？梢?，哪個房企擁有更多的現金流，就能更好地把握土地市場底部機會，及時“換倉”制勝。

在國內趨緊的融資渠道下，開發商應構建穩健的資金池，才能抗風險、謀發展。如萬科等房企都保持著數百億的自持存量資金，只有盤活存量，放棄囤房、囤地等占壓資金的方式，以高周轉實現滾動開發，才能有效回籠資金。

資金池內，還要保證充足的增量資金?？梢灶A見的是，房地產游戲規則已經改變。前不久萬科董事會主席王石就說：“將來的房地產市場，沒有幾千億的融資平臺，你只是一個打工的”。接下來，誰能募集更多更低成本的資金，誰就將在地產金融時代勝出。

近期國內市場“流動性”趨緊，美聯儲亦透露或將終止第三次量化寬松政策，因此房企不應把“雞蛋”放在一個“籃子”里，而要朝著股權私募、基金、發債、海外融資等多平臺發展，給自己上多重保險。

在A股融資平臺，繼綠地投資金豐之后，先后又有中弘股份等5家上市房企停牌。盡管目前A股融資平臺開閘的消息甚囂塵上，但基于國家調控思路，A股融資平臺不可能大規模放行。

赴港融資，構建“雙平臺”仍是大勢所趨。知名房企紛紛看齊中海、華潤，或赴港上市或借殼融資，萬科、招商更早已搭建“A+H”雙平臺。利用境外平臺發債更具優勢，近期龍湖的一筆超70億港幣的組合貸款，就刷新了內地房企單筆貸款融資規模。

此外，如何開展與地產私募基金等長線資金的合作十分重要。近期地產私募基金頻頻介入土地市場，如拍下上海地王的福潤天成背后就隱現私募身影，而金地、保利等大型房企更早已先行一步。

資金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合腳”為宜。融資方式必須保量保質，在確保資金來源充足安全的前提下，房企應優化負債結構，適當降低負債率，同時需要提升對資金投放效益的分析能力，力爭實現利息成本最小化和資金效益最大化。