住宅工業(yè)化：萬科沉重的翅膀

王姣

“2013年后，住宅工業(yè)化是萬科的重點(diǎn)，我們將在三年左右的時(shí)間內(nèi)在工廠化方面取得長足進(jìn)步。”2013年2月，萬科A（000002.SZ）董秘譚華杰在2012年業(yè)績推介會(huì)上表示。

令人疑惑的是，盡管“住宅工業(yè)化”已躍居萬科最核心的戰(zhàn)略地位，但《證券市場周刊》采訪發(fā)現(xiàn)，機(jī)構(gòu)分析師卻很少關(guān)注公司此塊業(yè)務(wù)。未來兩年，萬科的目標(biāo)是將住宅工業(yè)化率從18.5%提升到主流產(chǎn)品100%，但業(yè)內(nèi)卻有人質(zhì)疑這個(gè)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。

從契合走向主動(dòng)，從零星試點(diǎn)走向規(guī)模化生產(chǎn)，歷經(jīng)13年孤獨(dú)前行，萬科的住宅工業(yè)化要真正突圍，顯然仍面臨不少桎梏。

住宅工業(yè)化率遠(yuǎn)低于王石設(shè)想

在2012年年報(bào)中，萬科首次將“住宅工業(yè)化”放在經(jīng)營策略首位，其住宅工業(yè)化由裝修房、工廠化和綠色建筑共同組成。

所謂住宅工業(yè)化，即標(biāo)準(zhǔn)化、批量化生產(chǎn)樓梯、墻體、外墻面磚、窗框、浴室等部件，將部件運(yùn)輸?shù)巾?xiàng)目現(xiàn)場后拼裝組建成整體住宅。據(jù)萬科內(nèi)部人員介紹，以1-8層的小高層住宅為例，使用工業(yè)化的生產(chǎn)方式，可提高生產(chǎn)效率40%-55%，提高設(shè)備周轉(zhuǎn)率60%，還能最大程度地節(jié)省能源，改善結(jié)構(gòu)精度，減少滲漏、墻體開裂等質(zhì)量通病。

基于長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)下的管理壓力、成本削減以及效率和質(zhì)量提升需求，加上國家宏觀政策的引導(dǎo)，萬科自1999年開始探索工業(yè)化生產(chǎn)模式。2007年，萬科住宅工業(yè)化研究基地落成，并獲批成為“國家住宅工業(yè)化基地”，開始了技術(shù)成果向?qū)嵺`轉(zhuǎn)化的推廣應(yīng)用階段。截至2012年底，公司累計(jì)交付工廠化住宅701萬平米，2012年新開工住宅工業(yè)化面積272.29萬平米，占比為18.5%。

18.5%，不僅離萬科董事會(huì)主席王石的預(yù)想目標(biāo)差距甚遠(yuǎn)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上同行業(yè)的長沙遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司（下稱“遠(yuǎn)大住工”）。

王石2007年底曾透露，未來五年內(nèi)（至2012年底）公司工廠化生產(chǎn)比例將提高至50%。而早在2005年，遠(yuǎn)大住工的工業(yè)化率就達(dá)到60%，2009年就達(dá)到85%。

從衡量住宅工業(yè)化水平的另一指標(biāo)——預(yù)制率來看，2007年萬科住宅工業(yè)化技術(shù)在上海第一次運(yùn)用，預(yù)制率30%，到2012年，萬科南京上坊保障房項(xiàng)目預(yù)制率超75%，接近日本同行水平。從公開信息來看，萬科住宅工業(yè)化項(xiàng)目的預(yù)制率從11%到75%不等。

萬科建筑研究中心一位內(nèi)部人士告訴記者，每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)制率與市場定位、國家規(guī)范、專家評(píng)審等多種因素相關(guān)，但按現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)鏈情況，預(yù)制率越高，成本越高，但像日本這種住宅產(chǎn)業(yè)體系完善的國家，預(yù)制率越高，平均成本越低。

2007年至2012年底，萬科建筑研究中心累計(jì)投入約6億元，先后開發(fā)了上海新里程、北京假日風(fēng)景等多個(gè)住宅工業(yè)化樓盤，但并未公布各個(gè)項(xiàng)目的盈利情況。根據(jù)萬科2012年報(bào)中的數(shù)據(jù)，金色雅筑至2012年底累計(jì)投入7億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)效益2.63億元，投入產(chǎn)出比約37.57%。

另據(jù)萬科上述內(nèi)部人員介紹，住宅工業(yè)化各個(gè)項(xiàng)目的利潤率不一，不過工業(yè)化的利潤率比現(xiàn)澆產(chǎn)品低，但總體來看，住宅工業(yè)化項(xiàng)目沒有虧損。萬科財(cái)報(bào)顯示，2007年至2012年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率從41.87%降至36.44%。

盡管萬科非常重視自身的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略，但一位業(yè)內(nèi)知名的房地產(chǎn)證券分析師卻表示，目前并未對(duì)住宅工業(yè)化進(jìn)行深入研究，因?yàn)楝F(xiàn)階段住宅工業(yè)化只是一個(gè)概念，對(duì)公司業(yè)績影響不是很大。

內(nèi)外制約

2009年6月，深圳市專家經(jīng)濟(jì)技術(shù)服務(wù)中心丁成章在撰寫的《萬科在搞“住宅工業(yè)化”嗎？》中稱，“萬科目前所做的‘住宅工業(yè)化工作，與它以前所開發(fā)的樓盤，在程序上沒有太大的差異。只是所謂的‘住宅工業(yè)化樓盤或項(xiàng)目中的某些建筑構(gòu)件是采用OEM（俗稱“貼牌生產(chǎn)”）的方式從OEM廠商那里采購來的。”

時(shí)隔三年多，丁成章仍堅(jiān)持認(rèn)為，萬科的住宅工業(yè)化還是貼牌生產(chǎn)。他對(duì)《證券市場周刊》記者表示，萬科沒有自己的住宅工業(yè)化生產(chǎn)線。萬科上述內(nèi)部人士印證了此說法，他表示，在過去的住宅工業(yè)化項(xiàng)目中，萬科都是與各地的構(gòu)件廠合作，采購部件造房。

記者從一位投行人士處獲悉，國內(nèi)現(xiàn)有預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)線14條，其中13條由某家公司提供核心設(shè)備，萬科要大規(guī)模地做住宅工業(yè)化，必須要建自己的生產(chǎn)線。

萬科上述內(nèi)部人士透露，2012年，公司在佛山跟一些單位合作建設(shè)了一條生產(chǎn)線，投資金額尚不清楚。據(jù)上述投行人員測算，一個(gè)住宅工業(yè)化工廠投資約需2億-3億元。

年收入上千億的萬科為何不盡早建設(shè)住宅工業(yè)化生產(chǎn)線？丁成章認(rèn)為，萬科向來運(yùn)營穩(wěn)健，投資風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)很好，而投資住宅工業(yè)化生產(chǎn)線耗費(fèi)大量資金，且在市場需求未開發(fā)的情況下，難言真正的投資回報(bào)率。

與之相對(duì)應(yīng)的是遠(yuǎn)大住工，作為國內(nèi)首家綜合性的住宅整體解決方案制造商，遠(yuǎn)大住工在長沙、沈陽等十余個(gè)城市共擁有8家住宅工業(yè)化工廠。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，遠(yuǎn)大住工技術(shù)理念太超前、步子邁得太快，如果未來幾年住宅工業(yè)化不能成事，難免成為“先烈”。

外部則是不完善的產(chǎn)業(yè)鏈

住宅工業(yè)化未形成規(guī)模化之前，成本居高不下是必然。萬科副總裁王文金稱，從長期看，隨著工業(yè)化施工規(guī)模擴(kuò)大，采購成本和技術(shù)人工將逐步降低，工業(yè)化工期短、人工少、能耗低等優(yōu)點(diǎn)將得到體現(xiàn)。不幸的是，對(duì)追求物美價(jià)廉的中國消費(fèi)者而言，工業(yè)化方式生產(chǎn)的住宅好處都體現(xiàn)在內(nèi)部構(gòu)造里，肉眼難以看到，長時(shí)間才能顯現(xiàn)的優(yōu)點(diǎn)難以成為消費(fèi)誘因。

有專家認(rèn)為，住宅工業(yè)化美國模式的前提是其建筑部件早就完成了工廠化制造，在統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)下，部件制造、部件銷售、施工安裝、營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)存在大量中小型企業(yè)，專業(yè)化分工明確，而萬科顯然沒有這樣的產(chǎn)業(yè)條件。

對(duì)萬科而言，就近解決構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸是工業(yè)化鏈條重要的一環(huán)，需要在合理的運(yùn)輸半徑內(nèi)多培育具有資質(zhì)的廠家。

住宅工業(yè)化能否提速？

王石最早確立的目標(biāo)是到2014年萬科的住宅工業(yè)化率達(dá)到100%。

“100%的工業(yè)化，那是夢(mèng)話。”丁成章對(duì)此深表懷疑。

2012年，萬科將2014年的目標(biāo)修正為：PC、裝配式內(nèi)墻和內(nèi)外墻免抹灰目標(biāo)分別為20%、60%和50%，力爭2015年基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化主流產(chǎn)品裝配式內(nèi)墻100%、內(nèi)外墻免抹灰100%，PC40%。

“從2016年開始，萬科會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。”1月23日，王石在接受媒體采訪時(shí)表示，經(jīng)歷了綠色化、住宅工業(yè)化的轉(zhuǎn)型，“萬科真正持續(xù)的增長2016年才開始”。“按照最保守估計(jì)的10%增長率，萬科在2020年成為3000億房企是可望可及的事。”

萬科能否實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？這成為懸宕在每位投資者心中的疑問，它取決于萬科的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略能否順利推進(jìn)，更取決于整個(gè)中國的住宅工業(yè)化市場能否到來。

AMT咨詢認(rèn)為，中國住宅工業(yè)化時(shí)代的到來需要三個(gè)方面的前提條件：一是地產(chǎn)暴利模式的終結(jié)；二是政府的大力推動(dòng)，其手段主要包括標(biāo)準(zhǔn)制定、技術(shù)認(rèn)證、財(cái)政金融方面的經(jīng)濟(jì)政策；三是人工成本、原材料等生產(chǎn)要素價(jià)格變動(dòng)迫使住宅工業(yè)化提速。

當(dāng)前，住宅工業(yè)化已經(jīng)得到了眾多政府部門的重視，雖然國家還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不過北京、上海、江蘇、深圳相繼出臺(tái)了一些設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收規(guī)范。保障性住房建設(shè)材料部品采購信息平臺(tái)已經(jīng)有1917家注冊(cè)企業(yè)，總?cè)霂飚a(chǎn)品4025件。此外，上海將于2015年內(nèi)實(shí)現(xiàn)本市裝配整體式住宅面積占住宅開工總量的20%左右；北京提出在“十二五”期間，以保障性住房為重點(diǎn)，到2015年工業(yè)化建造方式的住宅達(dá)到當(dāng)年開工建筑面積的30%以上。

郁亮認(rèn)為，運(yùn)用工業(yè)化的方式建設(shè)保障房有許多優(yōu)勢(shì)。“保障性住房建設(shè)規(guī)模大，進(jìn)度要求快，套型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)易于標(biāo)準(zhǔn)化，同時(shí)節(jié)能環(huán)保要求較高，適合工業(yè)化方式建造。”

萬科期待在保障房工業(yè)化上拔得頭籌，2012年萬科在12個(gè)城市投入保障房項(xiàng)目30個(gè)，自2006年萬科參與保障房建設(shè)以來累計(jì)為社會(huì)提供447萬平方米住房。據(jù)遠(yuǎn)大住工內(nèi)部人士透露，他們目前主要爭取的也是保障房等政府客戶。

據(jù)正略均策測算，當(dāng)萬科工業(yè)化規(guī)模達(dá)到一定層次后，可以比現(xiàn)在的工業(yè)化建造成本低20%。但如果售價(jià)低于1萬元/平米，如保障性住房，以工業(yè)化的方式進(jìn)行大體量建設(shè)，雖然建筑面積增加3%，但實(shí)際上卻不劃算。