浦東雙響炮

在2012年歲末2013年年初，幾乎為同一時期內，浦東北蔡和御橋兩大相鄰板塊，各自推出了大華·諾斐灣和萬科海上傳奇兩個樓盤。熱銷狀況令許多業內外人士都頗感驚訝。它們就如同一個雙響炮般，令稍嫌沉悶的浦東房地產市場為之一振。為何熱銷？熱銷背后又透出怎樣的市場趨勢？若你有意在今年置業浦東，這篇文字應該可以給你帶去一些參考。

整個2013年。不管是整個浦東區域（不包含南匯）還是北蔡、御橋等更小范圍的市場。改善型居住產品供不應求的狀況應該還會持續。

改善型產品已成主流

不管是內中環間的大華·諾斐灣還是中外環間的萬科海上傳奇，都不約而同地以“改善型”產品為自身的主力產品供應。這種現象在浦東（不包括原南匯區域）已是遍地開花，三林地區的萬科·五玠坊和合生·前灘一號、森蘭板塊的仁恒森蘭雅苑和新城碧翠、花木周邊的古北御庭，唐鎮板塊的綠城玉蘭花園等等，無論從價格還是房型結構、社區規劃等幾乎所有方面，都是類似的定位。

這就意味著，浦東房地產市場已經全面進入“改善年代”，各樓盤單價普遍都會在3萬元以上，總價集中在300萬-600萬元區間段。房價將維持一個相對的高位，且不太可能出現大起大落的情況，供應房型以強調家庭生活舒適的三房為主，且多為全裝修交付。事實上，這一切都符合改善型人群的需求。而初次置業的人群若欲在這里購房，則將更多地轉向二手房市場中去尋覓。

供應斷檔引發熱銷

已經徹底轉向改善型供應為主的浦東區域（不含南匯）市場，卻是沒有足夠持續的供應，各個板塊和樓盤，大多形不成持續全年的市場供應。以大華·諾斐灣所在北蔡地區而言，在其推出之前，僅有大華·公園新紀百余套房源供應量，即便再加上大華·法多公館不到200套小戶型公寓，也根本無法滿足區域改善人群的購房需求。而萬科·海上傳奇所在御橋板塊，其新房供應斷檔甚至已經持續了2年以上的時間。區域市場的供不應求直接導致了上述兩盤在歲末年初火爆熱銷。

整個2013年，不管是整個浦東區域（不包含南匯）還是北蔡、御橋等更小范圍的市場，改善型居住產品供不應求的狀況應該還會持續。直到2014年年中才可能會有所緩解。2013年浦東區域市場房價呈現“穩中有升”形態，將是大概念時間。

雙響炮之諾斐灣

走豪宅路線的諾斐灣

大華·諾斐灣，是大型生活社區大華錦繡華城的高端項目，周邊交通、教育、商業配套比較完善，成熟的都市化生活氛圍是其亮點。諾斐灣兩面臨天然河道，東面倚靠約6萬平方米濕地公園。主力產品由精裝平層官邸和法式寬景別墅組成。容積率0.81，均價40000元/平方米，2013年1月開盤，目前僅剩十幾套160-167平方米，四房二廳二衛的大戶型。最小的102平方米三房二廳二衛戶型，最低總價也要超過400萬元。

單價4萬元是底線

事實上，大華·諾斐灣的定位于開發商而言也是一個不大不小的挑戰。早早就確定下的豪宅路線、法式風格、十字景觀、濱水園林、臺地院落、私家庭院等產品元素，都指向同一個目標：單價絕不低于4萬元。市場普遍認為，單價4萬元是“豪宅”價格的底線，開發商在價格方面似乎也已痛下決心，即便銷售不利也決不肯放低身價。因此在諾斐灣開盤之前，售樓處蓄客和試探工作，持續了足有數月之久。

改善人群是購買主力

據售樓處工作人員介紹，諾斐灣的購房者大多數以改善型置業為主要目的，面積稍小的戶型，有個別首置客戶，應該也有一些投資客。客群構成方面，大華錦繡華城的老業主、工作在陸家嘴、張江區域的白領精英人士都有相當的比例。

與小戶型相比大戶型的購買人群就相對分散，其中有改善型、也有首置型、還有投資客，他們來自浦東、浦西、還有一些外地人群。雖然人群構成復雜但共同點都是經濟實力雄厚。二套首付6成。每套首付的價格基本都在300萬元以上，普通的工薪階層只能望房興嘆。

成熟配套支撐熱銷

大華錦繡華城經過近十年的發展，已經成為一個成熟的大型生活社區。這里有大華錦繡嘉年華，大華集團在上海打造及運營的首個嘉年華商業品牌項目，項目總占地面積約8.5萬平方米，總建筑面積約14.5萬平方米，2010年就已整體開業，目前早已成為社區及周邊地區人們消費、休閑、生活的聚集地，這里還有浦東第二個巴黎春天百貨。

大華嘉年華匯聚了零售購物、餐飲、休閑娛樂、百貨、電器專業賣場、運動健身、人文藝術等多種商業功能。一站式購物廣場，讓生活在浦東錦繡華城乃至周邊眾多社區的居民在家門口既能享受到高品質現代化商業所帶來的輕松與便捷。它是傳統的社區商業的升級，之后有可能成為區域商業中心。

還有一兆韋德會所，會所占地近7000平方米，所用器材全部采用國際頂尖品牌。會員休息區、陽光操房、獨立的有氧及無氧器械區、標準泳池、花園式停車場及各類配套設施齊全，以白金生態公館為基本定位，全面采用節能環保材料，讓所有會員充分享受一流的運動休閑生活。會所被綠色環繞，三個棟造型獨特的白色建筑成為大華社區的一道亮麗的風景。這個會所的品質在浦東區域當屬一流。

大華另一個品牌商業項目，大華16街區品質生活館也已開業。

較好的環境也獲認可

在成山路兩邊，3.3平方公里的面積都屬于大華社區，整個大華錦繡華城共19個街區：大華錦繡華城、大華公園新紀、大華琺朵小鎮、大華諾斐灣、大華錦繡華城悅豪斯……物業形態包括了普通住宅、小面積精裝公寓、豪宅、聯排別墅、獨棟別墅類型多樣。

大華錦繡華城綠化率達到60%，擁有超過世紀公園1.7倍的綠地面積。逾20萬平方米的中央森林公園、3萬平方米主題公園、2萬平方米川楊河休閑綠地形成整個地塊中的綠色骨架。走進社區會有心曠神怡的感覺。

這里的住宅價格從2004年1萬多元/平方米，如今已經上漲到4萬多元/平方米。價格的走勢充分提現了區域的發展潛力。難怪本區域的居民再次購房時依然會選擇這里。

雙響炮之萬科海上傳奇

定位首改客群的萬科海上傳奇萬科·海上傳奇位于中環路以南，御橋路以北，滬南路以西，御青路以東，屬于浦東御橋板塊。整個地塊占地面積為12萬平方米，建筑面積達28萬平方米。項目共分三期開發，由13棟高層和6棟多層組成，共計有2256戶，綠化率達45%，容積率為2.0，2014年年底前交房。

未來顛覆現實

御橋地區最初最大的項目叫“地杰國際城”，2005年前后在整個市場里也著實火過一把，不論是戶型定位還是售價，盡管不甚清晰但基本也可歸于首置產品。后來萬科接盤進入，建起“萬科金色城市”社區。明確將產品線定位于滿足‘改善型”需求（一段時間里甚至也試圖走高端豪宅定位）。售價也相對“地杰國際城”而言要高出了許多。

御橋當地的生活配套建設，在很長一段時間里并沒有許多讓人尤為關注的變化，這一現象一直持續到2009年年底。那一年，超大型的宜家家居和紅星美凱龍相繼入駐，人們到這時候才開始意識到這里的規劃在很早之前就已經啟動落實。企業總部經濟帶、軌道交通、商業配套等，都將一一實現。事實上，盡管這里目前依舊體現不出規劃中所描述的美好未來，但這里的人們對將來所要呈現的美好，都十分確信一一這也為萬科·海上傳奇的熱銷奠定了很好的基礎。再加之該區域新房市場已經出現供應斷檔多年，所積累下的潛在購房需求十分可觀。

編輯提醒/TIPS

海上傳奇周邊通勤狀況地鐵11號線御橋路站（在建中）、13號線（規劃中）、18號線（規劃中）、上中路隧道、龍耀路隧道、西藏南路隧道，近傍中環線匝口，距離外環線僅約2公里距離；公交：581路御橋路御山路站，632路建橋學院站，988路御山路御青路站，滬南線，東泥專線等。無論是自駕車還是乘坐公共交通工具都非常的方便。

供不應求的市場狀況

2012年12月23日首次開盤，主推85-145平方米的精裝2-4房，85平方米2房，105、125平方米3房及145平方米4房，均價30000-32000元/平方米。推出1、2、6號樓，開發商做了三個樣板展示，戶型方面中規中矩。

開盤前看房人就絡繹不絕，在開盤當天，更是熱鬧非凡，首批推出了300多套房源，當天到場領號的意向者就超過800組，供不應求的狀況極為突出。據記者觀察，購房者可分為二類人群：一類，為本地購房者，以中老年人為主，從談吐舉止方面看受教育程度不高，故土難離，他們改善居住或者為子女置業都會首選熟悉的區域；另一類人群，為中青年人士來自上海及外地的白領，他們對區域的選擇沒有局限性。更看中的是開發商的實力及周邊環境還有合適的價格。

金先生夫婦來自四川，來上海打拼多年，隨著事業的不斷上升，年收入已經達到百萬元。也應該算是高收入的人群，但由于講究生活品質，日常生活開銷大，再加之還要支助親戚朋友，手頭的積蓄并不多，目前無法承擔過高的首付，但收入呈上升趨勢，月供能力較強。總價300多萬的樓盤是他們可以承擔的價格。事實上，小金夫婦是海上傳奇典型的受眾人群。很可惜一期開盤，他們沒能買到房子（手氣不好，輪到他們進場挑房時已經沒有了他們所中意的125平方米三房），他們直到現在，一直都在關注樓盤二期的開盤時間，希望二期的價格不要漲太多，更希望下一次，能有買到房子的運氣。

百聯、宜家入駐

御橋是浦東傳統居住區，區域內生活設施完備，雖然看上去有些雜亂但生活氣息濃郁。滬南路農產品批發市場、宜家家居、紅星美凱龍家具購物廣場……就在社區的旁邊步行就可到達。2012年11月區域內首家大型購物中心百聯東郊購物廣場開業，這個集時尚購物、休閑娛樂、餐飲聚會、文化教育于一體的社區購物中心，是區域內居民為主要的消費場所之一。

宜家在浦東第一家店就選址御橋，事實證明這是個明智的選擇。不僅浦東居民，而且其它相鄰區域的居民都不再用千山萬水趕到萬體館宜家去購物了，這里交通更便利。

海上傳奇自身規劃了一條海派風情商業街，未來將為業主提供日常生活所需。在項目的旁邊未來還將建一個大型購物中心。

硬傷也擋不住熱銷

萬科·海上傳奇還未開盤時，記者認為它的“硬傷”和優點—樣明顯，高壓線、信號基站塔、垃圾發電場等都在不遠處，這里的每一個都是讓人難以接受的先天缺陷。萬科在這方面的表現也很坦蕩，將這每—項不利因素全都主動告知購房者。

大華·諾斐灣的情況也好不到哪里去，高壓線和小區之間的最近距離只有區區25米遠，光視覺印象就足夠讓人對之大搖其頭。然而令人吃驚的是，這些明顯的缺陷卻似乎完全沒有對購房者造成影響。大家反而更擔憂是否能買到房子。萬科海上傳奇熱銷除了樓盤本身的號召力、區域的成熟度外，周邊市場供應量的缺乏也是促成樓盤熱銷的原因之一。在中環線附近總價300萬的房子已經很難找到，在未來的很長的一段時間也沒有供應量。過了這—村就沒了這一店，只能搶啊！大華社區之后推出的樓盤在應該不會低于諾斐灣的價格，難隆購房者著急。萬科海上傳奇一期已經銷售一空，二期可能會在3月份推出，房型與—期差不多，但關于價格銷售人員不肯透露半點風聲，漲還是不漲，漲多少只能在開盤時才能揭曉答案了口

大華方面稱下半年會有別墅推出價格會在6萬元/平方米以上，悅豪斯的價格大約是4.5萬元/平方米。

在浦東，人們對于房價上升的預期，已經實實在在轉化成一種近似于恐慌的購房驅動力。事實上，浦東（不包括原南匯區域）的一、二手住宅市場，在年末都出現了明顯的翹尾行情，“再不買就更買不起”的觀念在廣大購房者群體中十分普遍。我們認為，這樣的狀況很難在一時間內得到有效遏制和扭轉。

北蔡版塊這兩個項目的熱銷，充分體現了購房者對該區域的認可，以及區域樓盤供應量的不足。三月份萬科海上傳奇將要開二期房源，許多一期未能買到房子的購房者都焦急的等待著。除北蔡板塊之外，浦東其它區域也有相同品質的樓盤在售或將要開盤，購房者可多加留意。

萬科海上傳奇

預計月將開二期樓盤，共三幢房源，戶型與一期基本相同，主打125平方米三房、105平方米二房。開盤前有一些優惠活動，購房者可密切關注。大家最關心的價格問題，還是個謎，可能等到開盤之前才會揭曉謎底。新國五條出來之后。購房者都在猜測，究竟是漲還是跌呢？開發商可能也在觀望中，在這敏感時期無論是買房的還是賣房的都很緊張。老牌開發商萬科對政策的把握應該是最在行，海上傳奇的價格可能會成為區域的一個標桿價。

古北御庭

古北御庭位于浦東花木板塊，項目由1棟18層，5棟18躍19層住宅組成，住宅建筑面積為63726平方米，綠化率為40%。小區規劃490戶，為全石材精裝修房，項目采用ARTDECO建筑風格，米黃色系外墻，與星河灣隔空相望。雖同屬豪宅，但氣勢上略差些。

古北御庭項目樓盤定位豪宅，自身品質較高，設計有雙層地下室，車位配比超過1：1，人車分流保證社區環境和安全。項目在售精裝三房四房，預計6月份交房，其中三房面積約148平方米，四房面積199平方米。該盤價格從40000元/平方米一路上漲，目前均價46000元/平方米起，具體一房一價。

地理位置上，小區緊貼內環龍陽路，西鄰滬南路，旁邊車流量大，靠近路邊房源會受到一定的噪音影響。也因為此出行非常方便，自駕車、公交、地鐵有多種選擇。

合生前灘一號

合生前灘一號位于上海市浦東新區三林板塊長清路高青路，地處中環線內，濟陽路近在咫尺，與前灘只隔了一條濟陽路，距離2010世博會場館約2.5公里。由合生創展集團合生三麟房地產開發有限公司進行投資開發。項目占地40900平方米，總建筑面積101401平方米，容積率1.7。社區由4棟精裝修高層公寓與9棟精裝修疊加別墅，公寓房型從90-150平方米不等。小區公寓戶數368戶，疊加戶數104戶，車位總數458個。

前灘CBD內近期即將率先啟動總建約52萬平方米的商業項目，是包括一個步行商業中心廣場、一幢高度為270米的標志性建筑在內的商業、辦公建筑群。

該案所處的區位優勢明顯，緊鄰前灘，自駕車盧浦大橋、上南北高架到人民廣場、新天地20分鐘左右。走龍耀路隧道到徐家匯也僅15分鐘，到浦東世紀公園的車程同樣僅約20分鐘，交通十分方便。周邊還匯聚了軌交6、7、8號線，以及在建中的11、13號線，共計五條軌交線，這也是除了徐家匯、人民廣場、陸家嘴外的第四個同時擁有5條軌交線的區域。

浦發御園

浦發御園位于浦東三林板塊中心位置，周邊基本生活配套齊全，生活氛圍較濃。1.5公里內集中了金誼廣場、三林城市商業中心、百聯東郊購物中心三家大型商場，步行即可達新華都超市。沃爾瑪、家樂福也近在咫尺。

花園洋房推出時間大約在3月份左右，戶型為85-140平方米的2-3房，精裝修，報價約40000元/平方米，總價在350-550萬/套之間，每套均有一定的附贈面積，帶空調地暖。戶型設計多樣，涵蓋約65-135平方米小高層、89-129平方米花園洋房以及空中別墅等多種建筑類型，30余種戶型設計，滿足單身、婚房、三代同堂等各階段人生需求。即將推出的洋房戶型突出舒適性和私密性。

浦發御園距離萬科海上傳奇不遠，客群定位改善型人群，與周邊樓盤相比品質較高。社區與楊高南路相距較遠，環境幽靜。交通方面無論是自駕車還是公交都相當便利，出門就可走中環或外環。今年6月地鐵11號線即將開通，社區距離御橋路站不到10分鐘的路程，出行更加便利。

凱德·嘉博名邸

凱德嘉博名邸項目位于楊高南路與高科西路交界處，緊靠內環，輻射世博園區、陸家嘴、世紀公園，距世博園區僅1.5公里。小區總建筑面積超過5萬平方米，9座16層樓座500余套面積范圍約70-143平方米的一房至三房精裝修房源。一房、二房已經售罄，目前在售143平方米左右的大三房，價格約在32000-36000元/平方米。

凱德·嘉博名邸與軌道7號線楊高南路站相距約200米，步行約3分鐘：或可徒步約1400米到達6號線高科西路站。項目同時靠近在建的13號線，全部貫通后將連接浦西和張江，同時成為穿越世博板塊的主要軌道交通。在3條軌道交通與楊高南路等主干道的連接下，從凱德·嘉博名邸可輕松到達市中心。從楊高南路一眼就可見樓盤，記者很擔心是否會受噪音的影響，不過進入社區之后，打消了這種擔憂，整個社區鬧中取靜，整體氛圍不錯。

綠城玉蘭花園

綠城玉蘭花園位于浦東新區唐鎮板塊齊愛路99弄，小區由9幢4-5層的平層官邸、6幢12-13層的小高層公寓組成，綠化率高達65%，擁有良好的社區居住環境。

預計3月份左右加推二棟精裝小高層公寓房源，戶型為130-240平方米2-4房，價格及優惠信息待定。目前在售小高層房源主力戶型為184平方米3房和247平方米4房，均價45000元/平方米；平層墅主力面積在320-400平方米之間，均價55000元/平方米，具體一房一價。

綠城玉蘭花園處于東郊國際商務社區核心位置，是綠城集團首次在上海營造的精裝平層官邸和第二代高層公寓產品。項目周邊環伺張江高科技園區、金橋出口加工區、金融信息服務產業基地等多個國家級重點開發園區，另外處在迪士尼園區輻射范圍內，未來發展潛力較大。但目前周邊生活配套不完善，出行主要還是依靠自駕車，近年來唐鎮新開發了許多住宅樓盤，據稱這里會是下一個碧云國際社區，究竟未來發展如何還未可知，但自然環境確實不錯。