換個(gè)角度，解讀北上海熱盤遠(yuǎn)洋香奈

記者今天探盤的目的地是遠(yuǎn)洋集團(tuán)位于上海的又一個(gè)住宅項(xiàng)目一一遠(yuǎn)洋香奈。該盤2012年9月全新開盤，當(dāng)月成交面積占據(jù)9月樓盤排行榜第二名的位置，2012年更是北上海的銷售冠軍。是什么原因造就了它的熱銷？在該樓盤散發(fā)的廣告單片里，記者看到他們自己總結(jié)出了“選擇遠(yuǎn)洋香奈的3大理由”，這些理由是否真的有足夠讓人出手的份量，記者也進(jìn)行了實(shí)地探訪，下面就隨我來一起看看吧。

坐1號(hào)線上班。征服早高峰。

實(shí)則：往南基本全靠地鐵相符程度：80%

遠(yuǎn)洋香奈一直拿“軌道交通1號(hào)線終點(diǎn)站旁大約200米”做宣傳，1號(hào)線沿線已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)距離這么近的新盤了，200米這個(gè)距離確實(shí)很吸引人。記者探盤當(dāng)天乘1號(hào)線到了富錦路，由于是上班時(shí)間反方向乘坐，地鐵上座位充足。從2號(hào)口出來經(jīng)過一座天橋下來就能到遠(yuǎn)洋香奈的門崗了。在這里有電瓶車會(huì)接駁客戶到售樓處。該盤位于蘊(yùn)川路的東側(cè)，據(jù)記者實(shí)地走訪后估計(jì)，其最靠西的一棟樓離地鐵的直線距離有可能在200米以內(nèi)，但因?yàn)樾^(qū)的大門更靠近東邊，所以從小區(qū)門口到蘊(yùn)川路的距離就不止200米了，要不也不用電瓶車接送。

樓盤把1號(hào)線富錦路站和另外一端一一莘莊站相提并論，記者覺得有點(diǎn)言過其實(shí)。殊不知一個(gè)莘莊發(fā)展起來經(jīng)歷了多少時(shí)間，而且莘莊周邊與梅隴、七寶、顓橋相鄰，是閔行區(qū)行政和文化、公共活動(dòng)中心所在地，周圍的配套豈是現(xiàn)在乃至未來規(guī)劃中西城區(qū)能比？并且從上?；疖囌镜礁诲\路站的大交站線路，在高峰時(shí)間大概可以達(dá)到5分鐘一班，而非高峰時(shí)期間隔時(shí)間會(huì)有8分鐘左右。當(dāng)然。相對(duì)于莘莊大量人口導(dǎo)致早高峰時(shí)間地鐵1號(hào)線莘莊站臺(tái)人滿為患，甚至出現(xiàn)吊車、扒門現(xiàn)象，富錦路站顯然要好很多。

另外，在廣告宣傳里，該樓盤還提到3號(hào)線江楊北路站，記者可以很負(fù)責(zé)地告訴大家，除非是采取P+R的出行方式，否則靠步行到這個(gè)站頭真的不是一般的遠(yuǎn)。

樓盤附近的公交車有好幾條路線，不過都是只往北開，富錦路就是終點(diǎn)站，起到的是往北方向或東北方向接駁功能，而且基本都是30分鐘一趟；往南最遠(yuǎn)的172路也就到彭浦，而且站點(diǎn)多達(dá)二三十個(gè)，高峰時(shí)期擁擠不堪，所以如果住在這里，在市中心上班，公交你就放棄了吧。除了公交和地鐵，靠近遠(yuǎn)洋香奈的還有南北高架、逸仙路高架、A20、A30等交通要道。

編輯提醒/TIPS

1、號(hào)線延伸

按照2030年軌交規(guī)劃圖，1號(hào)線將往北延伸，到時(shí)會(huì)有一條新線路通向崇明，和1號(hào)線在富錦路結(jié)合中轉(zhuǎn)，就像5號(hào)線和1號(hào)線在莘莊那樣，到時(shí)候富錦路就不是終點(diǎn)站了，站臺(tái)的擁擠也是可想而知，但是延伸規(guī)劃具體什么候動(dòng)工未知。

規(guī)劃中的18號(hào)線

在部分購房者那里，記者聽聞18號(hào)線這個(gè)字眼，記者覺得有必要提醒大家知道：按照規(guī)劃，18號(hào)線是從浦東航頭到寶山通河新村的，并不到西城區(qū)：遠(yuǎn)洋香奈在規(guī)劃中的地鐵只有24號(hào)線的楊行站。

大盤首期首發(fā)，買得起住得好

實(shí)則：產(chǎn)品稀缺，漲勢(shì)看好 相符程度：90%

一般來講，一個(gè)樓盤的首期首發(fā)房源價(jià)格會(huì)在整個(gè)社區(qū)中處于低位，看銷售情況良好之后價(jià)格就會(huì)水漲船高。而且，遠(yuǎn)洋香奈非常聰明地沒有拿沿馬路的樓棟做首批房源，首開的三個(gè)樓棟毛坯房源價(jià)格17500元/平方米左右，參照其樓板價(jià)和樓盤品質(zhì)頗有點(diǎn)賠本賺吆喝的意思。

去年年底一期沿馬路的房源開盤，價(jià)格不出意料地漲到均價(jià)21000元/平方米；2013年初加推后續(xù)小戶型房源改做裝修房，價(jià)格還要再加2000元/平方米；而二期房源越往里面，離下沉式廣場(chǎng)就越近，相應(yīng)地離軌道和綠龍路距離也越遠(yuǎn)，免受噪音干擾，價(jià)格估計(jì)還會(huì)高走。

看完樓盤自身的房源，再來看看區(qū)域的供應(yīng)情況。目前板塊內(nèi)主要在售的樓盤有萬業(yè)紫辰苑、遠(yuǎn)洋香奈、招商海德花園，而有緊湊戶型，并且后續(xù)供應(yīng)充足的只有遠(yuǎn)洋香奈。

主打別墅的海德花園在去年年底推出公寓產(chǎn)品，價(jià)格15000元/平方米左右，房型僅有95平方米兩房和135平方米三房兩種，從房型面積上看主打舒適性，能與遠(yuǎn)洋香奈形成競(jìng)爭(zhēng)的只有135平方米三房。這種戶型，遠(yuǎn)洋香奈供應(yīng)的是裝修產(chǎn)品，海德公館供應(yīng)的是毛坯產(chǎn)品。

萬業(yè)紫辰苑緊靠遠(yuǎn)洋香奈，所以很多人說遠(yuǎn)洋香奈的開盤對(duì)萬業(yè)紫辰苑形成一定的沖擊，從去年9月10月兩個(gè)樓盤的銷售情況來看，萬業(yè)紫辰苑的進(jìn)度確實(shí)不快。相信很多人選擇遠(yuǎn)洋香奈是因?yàn)樗x地鐵比較近，其實(shí)這兩個(gè)樓盤將來會(huì)位于同一條規(guī)劃路綠龍路上，現(xiàn)在這條路只通到遠(yuǎn)洋香奈售樓處，以后綠龍路開通后，從萬業(yè)紫辰苑大門到1號(hào)線也就是比遠(yuǎn)洋香奈多十分鐘左右的步行距離，但兩個(gè)樓盤均價(jià)前期差2000元/平方米，新推房源漲價(jià)之后相差就更多了，購房者還需衡量自己實(shí)際需求后做取舍。

編輯提醒/TIPS

傳說中的綠龍公園遲未動(dòng)工

西城區(qū)規(guī)劃綠龍公園，北臨綠龍路、南至湄浦、西起楊泰路、東至江楊北路。占地約33，90公頃。只是這個(gè)綠龍公園真的算是雷聲大雨點(diǎn)小，從2006年開始就說即將動(dòng)工，到現(xiàn)在更名為白沙公園后還沒動(dòng)靜，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這一大片地仍然處于荒廢的狀態(tài)。

從規(guī)劃圖上可以看到，這個(gè)呈半圓形的公園正對(duì)萬業(yè)紫辰苑，遠(yuǎn)洋香奈整體位于公園的西北方向，從房間里只有往東南方向才能看到這個(gè)公園的景觀。

其他不利因素：

遠(yuǎn)洋香奈小區(qū)門口有個(gè)電信接收塔，離小區(qū)比較近；寶鋼廠的存在對(duì)周圍造成一定空氣污染：

社區(qū)出門的主要交通干道蘊(yùn)川路上來往集卡很多，這是大家眾所周知的。記者在探盤當(dāng)天想拍一張富錦路地鐵站的照片，在天橋上等了很長時(shí)間，想等到一個(gè)沒有集卡的鏡頭，可惜十幾分鐘過去了一直沒能如愿。

罕有大棟距，85平方米起精英公館

實(shí)則：犧牲了部分實(shí)用性 相符程度：80%

遠(yuǎn)洋香奈是遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼遠(yuǎn)洋博堡、遠(yuǎn)洋7號(hào)后在上?；蛘哒f在寶山的又一作品（目前遠(yuǎn)洋在上海開發(fā)的三個(gè)樓盤都位于寶山）。據(jù)售樓處工作人員稱，遠(yuǎn)洋香奈是遠(yuǎn)洋在上海的升級(jí)版產(chǎn)品，為什么說它是“升級(jí)版”，相對(duì)于誰的升級(jí)，開發(fā)商方有自己的說法：

1、百米大棟距。大棟距一方面可以增大視野，呈現(xiàn)出寬景公寓之感，采光會(huì)十分不錯(cuò)。另一方面也增強(qiáng)了業(yè)主的私密性，避免安全距離不夠。該盤在售樓棟有14、16、17號(hào)樓，所謂的百米棟距只有14號(hào)樓可以達(dá)到，14號(hào)樓朝南棟距70米，朝北棟距100米。南北集中綠化區(qū)加起來有1萬平方米左右；16、17號(hào)樓朝北棟距也非常大，朝南即是綠龍路。

2、建筑風(fēng)格。建筑外立面為ART-DECO風(fēng)，采取三段式設(shè)計(jì)、鐵藝欄桿、立面裝飾、塔樓退臺(tái)等元素，彰顯建筑尊貴大氣，外立面材質(zhì)1-2層采用大理石，3樓以上是真石漆，更加有質(zhì)感。但不知是不是所謂ARTDECO建筑風(fēng)格的原因，導(dǎo)致的就是沒有大飄窗，沒有很多贈(zèng)送面積，沒有大的采光面，這對(duì)于“斤斤計(jì)較”的剛需置業(yè)來說可是白白浪費(fèi)了房子的實(shí)用性。

3、層高。在剛需產(chǎn)品中，該樓盤做到3米層高可謂很有吸引力，要知道對(duì)于小戶型來說，層高高了，房間的空間感會(huì)大一點(diǎn)，相比遠(yuǎn)洋7號(hào)2.9米左右的層高確實(shí)有所升級(jí)。

4、下沉式廣場(chǎng)。社區(qū)內(nèi)設(shè)近5000平方米下沉式廣場(chǎng)，集運(yùn)動(dòng)健身、景觀于一體。內(nèi)有網(wǎng)球場(chǎng)、瑜伽室、羽毛球場(chǎng)等全方位健身環(huán)境。有了這個(gè)大型廣場(chǎng)，樓盤儼然把自己從生活方式方面進(jìn)行了拔高，但是按照規(guī)劃，這個(gè)下沉式廣場(chǎng)將建在二期里面，目前在售的一期還未呈現(xiàn)。

記者覺得，遠(yuǎn)洋香奈所在區(qū)位特性以及主打產(chǎn)品決定了它就是一個(gè)針對(duì)普通工薪階層的樓盤，即使再升級(jí)也不能脫離原有的受眾定位，購房者買不買賬還是需要用價(jià)格來說話。

編輯提醒/TIPS

其他相關(guān)信息

占地面積：130000平方米

建筑面積：270000平方米

開發(fā)商：上海遠(yuǎn)正置業(yè)有限公司

物業(yè)公司：高力物業(yè)

物業(yè)費(fèi)2.75元/平方米/月

總戶數(shù)：2582戶

停車位：2035個(gè)

購買人群分析

據(jù)售樓處介紹，該樓盤的購買人群還是以當(dāng)?shù)厝撕蜅?、虹、閘等北上海人為主，也吸引來一些沒有地域觀念的新上海人。記者在售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到有幾組客戶從穿著打扮上看應(yīng)該是附近做生意的小老板。

剛需小戶型仍是主打

看完了開發(fā)商的“王婆賣瓜”，記者帶大家到樣板房實(shí)地體驗(yàn)下不同房型的居住感受。遠(yuǎn)洋香奈這個(gè)位于軌道旁的剛需盤，仍然以小戶型主打和見長，房型主要有85m²兩房，108m²三房及135m²精裝大三房。從售樓處了解到，賣的比較快的是108m²的小三房；135m²三房因?yàn)榭們r(jià)高，賣的最慢。

小三房附送部分功能面積

這款房型賣的最好，記者覺得購房者主要還是圖一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。108前的樣板間采用的是2+1戶型設(shè)計(jì)，設(shè)有兩間臥室及一間書房。整個(gè)戶型南北通透，客廳面寬4.2米，使得整個(gè)廳看起來更加的寬敞明亮。南面還有一個(gè)景觀陽臺(tái)，可以一覽窗外的美景，記者大約估計(jì)了下，這個(gè)陽臺(tái)還是非常大的。大概有近6平方米的空間。

書房可以打造成臥室、兒童房、入戶花園等個(gè)性化空間。具體還要看業(yè)主的具體需求。書房以北的陽臺(tái)另外附贈(zèng)面積約3平方米的空間，下水道、上水道均有，可以用來放洗衣機(jī)等設(shè)備。

不足之處：進(jìn)戶門處比較寬敞，但是不好利用，略顯浪費(fèi)；餐廳位置顯得比較局促，如果餐桌大一點(diǎn)的話就會(huì)影響廚房及衛(wèi)生間加臥室的出入：兩間房間朝北，小臥室收納空間不足；主臥的窗戶可能是受外立面影響，做成2扇小窗，不太大氣。

兩房采光稍差

這個(gè)房型算是分布比較合理吧，空間的利用率也很高，幾乎沒有明顯浪費(fèi)的空間。但致命傷是，小房間的采光很成問題，白天也需要開燈。小房間只有南邊角落的一個(gè)小窗，小窗外面還有條狹長的陽臺(tái)，陽臺(tái)有點(diǎn)長（估計(jì)至少有5、6米），還連衛(wèi)生間的窗戶。而且該房型所處的位置位于2梯3戶的中央，導(dǎo)致沒有北面的房間，南北不通風(fēng)。我想這也是小戶型沒有那么快銷售的主要原因。

精裝三房，頗有爭(zhēng)議的“雙衛(wèi)”

135平方米的戶型全部位于14號(hào)樓核心景觀樓座內(nèi)，配合前后的大棟距，可以將窗外的美景引入室內(nèi)。這個(gè)房型全部是精裝交付，并且贈(zèng)送地暖。2間臥室和客廳朝南，整體南向面寬達(dá)到10.8米，客廳超26平方米，因此整個(gè)客廳看上去相當(dāng)寬敞明亮，南面同樣也有一個(gè)景觀陽臺(tái)；北面廚房、餐廳自成一體，空間分割合理。

在135平方米樣板間里，記者發(fā)現(xiàn)一個(gè)備受爭(zhēng)議的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。想必還是有很多人難以接受同一個(gè)衛(wèi)生間內(nèi)雙座便器、雙淋浴室的設(shè)計(jì)，試想如果一個(gè)人在里面洗澡，另一個(gè)人想上廁所怎么辦？內(nèi)急的時(shí)候，這門是拉開呢？拉開呢？還是拉開呢？由于是精裝交付，所以樣板間的雙衛(wèi)設(shè)計(jì)就不是一個(gè)概念，而是實(shí)際交付給你的樣子，也意味著自己不能隨意改造。

一般情況下，135平方米的三房都是兩衛(wèi)配置，南北2個(gè)衛(wèi)生間，1間主臥獨(dú)用，1間共用。而這個(gè)房型設(shè)置成個(gè)性“雙衛(wèi)”的初衷是什么，記者就這個(gè)問題咨詢過售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人，她的說法是“忙碌的生活給現(xiàn)代人太多壓力，以至于沒有時(shí)間和比較私密的場(chǎng)合和家人溝通，這個(gè)雙衛(wèi)的設(shè)計(jì)就是給人提供這樣一片天地。”記者覺得這個(gè)想法太理想化，根據(jù)中國的實(shí)際居住情況，三房的房子里面居住的都是兩代或者三代人，那不同輩分，不同性別的人如何實(shí)現(xiàn)一起洗澡、一起入廁的場(chǎng)面呢？不過還好這種房型只是存在于14號(hào)樓的中間單元，邊套戶型還是可以將兩個(gè)衛(wèi)生間分開。

成熟配套都有點(diǎn)遠(yuǎn)

記者花了半天的時(shí)間走了樓盤附近的道路，印象最深的還是1號(hào)線旁邊的小攤頭，目前附近除了這些以外，步行十分鐘范圍內(nèi)還真找不到什么生活配套。綠龍路、楊泰路、湄浦路都是規(guī)劃道路，關(guān)于商業(yè)配套，可以預(yù)見的只有楊泰路修好后，通到楊泰路友誼路口的麗都廣場(chǎng)或往南的楊泰路一條街路邊商業(yè)，只是這條路上的商家比較單一，記者想找個(gè)地方解決中飯，都沒有合適的地方，最后還是不得不來到了楊鑫路上的北上海商業(yè)廣場(chǎng)。

北上海商業(yè)廣場(chǎng)也是開發(fā)商列入配套范圍的一個(gè)商業(yè)設(shè)施，此地離富錦路地鐵站有兩站的距離。記者跑盤過程中經(jīng)常來這里解決中飯，只有肯德基和味之都可選。對(duì)于大多數(shù)來這里消費(fèi)的人來講，第一感覺應(yīng)該是反差大吧——遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看到“東方商廈”的招牌，內(nèi)心一定充滿期待，近看才發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)早已搬離，留下的只是“東方商廈”四個(gè)大字和曾經(jīng)入駐的高檔品牌廣告，而路兩邊擺攤的多是在城鄉(xiāng)結(jié)合部才會(huì)出現(xiàn)的所謂“大降價(jià)、大甩賣”店鋪。東方商廈的來和走正顯現(xiàn)出這個(gè)地段的消費(fèi)水平，也反映出附近居住人群的結(jié)構(gòu)。

總的說來，遠(yuǎn)洋香奈正處于發(fā)展中，目前周邊還未形成成熟的社區(qū)體系。南面的北上海商業(yè)廣場(chǎng)可以提供的商業(yè)配套乏善可陳；東面牡丹江路商圈確實(shí)比較繁華，但離樓盤距離很遠(yuǎn)，周末去消費(fèi)還行，對(duì)于日常生活來說并不方便；西面蘊(yùn)川路上“招商海德坊”的招商一直未見起色。很長時(shí)間來都屬于空置階段；看下來最靠譜的還是要數(shù)社區(qū)自帶的商業(yè)風(fēng)情街。只是不知道未來進(jìn)駐的商家經(jīng)營情況會(huì)是怎樣。

編后

遠(yuǎn)洋香奈的幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：

1、離軌道交通很近無疑是該盤的制勝法寶，也是很多剛需們?cè)谫彿繒r(shí)首先考慮的因素，只是該盤對(duì)于地鐵的依賴性太大，未來1號(hào)線延伸以后，此地將不再是終點(diǎn)站。

2、剛需盤卻有了大棟距、大廣場(chǎng)的配置確實(shí)很吸引眼球，市場(chǎng)不好的年代，不再是地鐵旁邊造個(gè)小戶型就能熱賣的年代了。

3、就產(chǎn)品來說，108平方米的小三房滿足很多預(yù)算不多卻需要功能充足的置業(yè)群體；88平方米的兩房適合總的預(yù)算不多家庭。

購買遠(yuǎn)洋香奈需要注意的幾個(gè)問題

1、配套缺乏仍然是很多偏遠(yuǎn)區(qū)域樓盤的軟肋，未來這個(gè)樓盤的配套有可能會(huì)好一點(diǎn)，但目前真的是什么也沒有。

2、蘊(yùn)川路上來往的集卡實(shí)在是太多了，住在這里會(huì)感覺出門就來到一個(gè)大工地，卡車嗡嗡響、灰塵滿天飛，開車出行也存在一定安全隱患。

3、前期房源17500元/平方米還算是比較實(shí)惠。加推房源漲到21000元/平方米性價(jià)比不高，后期供應(yīng)裝修房源價(jià)格預(yù)計(jì)增加2000元/平方米，這個(gè)價(jià)格購房者能否接受要看裝修標(biāo)準(zhǔn)怎么樣了。